因擅自利用小區共用部位、共用設施經營，豐台區頂秀金瑞家園小區的物業服務企業——北京鴻路澤物業管理有限公司日前被住建部門立案調查，之後或將被處以最高20萬元的罰款。根據相關法律規定，小區公共收益歸全體業主所有，應該單獨列賬。但記者了解到，在不少小區，電梯廣告收入、快遞櫃入場費等本該屬於業主共有的收益，卻並未向業主公示，成了一筆“糊塗賬”。

亂象：電梯間擅自投放廣告

位於豐台區的頂秀金瑞家園小區，業主入住六年來，地面停車位一直被物業公司對外出租，電梯間也有廣告投放，但因此産生的公共收益業主從未見過。

市住建委執法總隊會同豐台區房管局，日前對頂秀金瑞家園小區展開聯合執法行動。現場發現，頂秀金瑞家園小區多個單元的電梯間投放有商業廣告，但物業公司並未就這一經營行為徵得過業主同意，也從未對電梯廣告收入明細進行過任何公示。

市住建委執法總隊相關負責人表示，物業公司的行為屬於未經業主同意擅自利用共用部位、共用設施經營的情況。依據《北京市物業管理條例》的規定，對北京鴻路澤物業公司進行立案調查，如調查屬實，後期將對其處以5萬元至20萬元的罰款。同時，北京鴻路澤物業公司未能按照相關規定，對利用共用部位、共用設施從事經營性活動的公共收益情況進行公示，按照要求由豐台區房管局給予警告，並責令限期整改。逾期不改的，將處以1000元以上5000元以下的罰款。

規定：公共收益歸業主共有

電梯廣告、戶外廣告、自動售賣機、快遞櫃……這些設施在住宅小區中很常見，而它們背後的收益是歸全體業主所有，屬於小區公共收益。

小區公共收益，是指物業服務企業利用小區共有部分進行經營獲得的收入。何為共有部分？《民法典》規定，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

具體來説，電梯廣告、門閘道閘廣告等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域內租賃的攤位收益；小區公共配套設施如球場、游泳池、活動室等的經營收入；自動售賣機的場地費；快遞櫃入場費等；都屬於小區公共收益，應納入全體業主的“錢袋子”。

監管：將督促物業單獨列賬

“公共收益到底多少錢、這些錢從哪來、花到哪兒去了，多年來在不少小區成了一筆‘糊塗賬’。”惠誠律所律師周勤華表示，不少小區此前的公共收益都是混入物業大賬，由物業公司或者業委會代管，結果常常是公共收益直接進了代管人的“兜兒”，有時還直接衝抵了物業費，由此引發業主與物業公司或業委會之間的糾紛。可正因為賬目資訊不透明，業主或主管部門無法準確了解公共收益的詳細情況，監管難度大。

“5月起實施的《北京市物業管理條例》明確規定，物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬。”按照規定，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新公共收益的收支情況，業主也可以通過查賬來了解收益使用情況。不過，在沒有業委會的小區，想要摸清公共收益的帳單難度非常大。有市民反映，自己所在的小區似乎公佈過電梯廣告收入，但金額是真是假無從核實，收益的支出去向也無從過問。

針對公共收益的“糊塗賬”，市住建部門正加大監管力度。下一步，市、區住建房管部門將進一步健全制度，明確物業企業需公開的事項、流程和標準。同時，將進一步加強對違規利用小區共用部位、共用設施經營物業企業的執法檢查力度，對違規企業堅決嚴格依法進行查處，讓小區業主對自家公共收益能夠“心中有數”。