2020年7月30日，碧桂園服務（06098.HK）宣佈將分兩階段收購城市縱橫，這被外界看作是碧桂園服務通過收並購加碼多元化業務的又一舉動。站上行業領頭羊的位置，碧桂園服務用了兩年時間。隨後，碧桂園服務收並購的注意力不再局限于跑馬圈地，而是注重業務多元化的拓展。

隨著物業管理行業的發展逐步深化，與規模高度相關的業態多元化正漸行漸遠，隨之而來的業務多元化卻方興未艾，正吸引頭部物業公司紛紛試水。碧桂園服務就是其一。

規模增長難以為繼 跑馬圈地按下暫停鍵

背靠碧桂園集團，碧桂園服務率先完成了規模之戰的卡位。然而，碧桂園服務的規模化之路正愈發艱難。

在2017-2019年三年間，碧桂園服務通過兩年的規模擴張，實現了在管面積、合約面積的高速增長，並一躍成為物業管理行業中合約面積最大的物業公司。其中，在2019年，碧桂園服務合約面積高達684.7百萬平方米（不含三供一業），高居行業第一；在管面積高達276.1百萬平方米（不含三供一業），僅次於彩生活及保利物業。若將三供一業的在管面積包含在內，碧桂園服務2019年在管面積也是行業第一。

然而，規模持續擴大，碧桂園服務依靠收並購進而實現營收及利潤的快速增長已經變得不可持續。一方面，物業管理行業理想的收並購標的愈發稀少。尤其是物業管理行業在資本市場的表現使物業公司的收並購價格水漲船高，收並購的性價比逐步降低。另一方面，碧桂園服務自身規模愈發龐大，通過收並購帶來的營收與面積貢獻也在逐步下滑。

不難發現，除了在管面積持續擴大，過去兩年瘋狂的收並購使碧桂園服務的在管項目業態逐步豐富。

資料顯示，在2018年11月至2019年3月，碧桂園服務先後與5家物業管理公司訂立收購協議，包括收購北京盛世物業服務100%的股權、成都佳祥物業管理100%的股權、成都清華逸家物業管理100%的股權、南昌市潔佳物業100%的股權、上海睿靖實業100%的股權。上述收並購完成後，碧桂園服務在高端住宅物業、醫院等方面的業態佈局得以完善。

2019年7月，碧桂園服務收購了港聯不動産服務及嘉凱城100%的股權。港聯不動産主要在天津、上海、武漢、廣州、四川等地從事寫字樓、産業綜合體、公建、産業園區及增值服務。嘉凱城的業務已經佈局至全國10余個城市，在管項目涵蓋城市綜合體、酒店式公寓、別墅、住宅小區、辦公樓、商業街、購物中心、高檔會所等業態。上述收並購有助於碧桂園服務在區域佈局與在管業態方面有所提升。

在收並購之外，碧桂園服務也通過成立合資公司擴大在管面積。早在2016年6月，國務院國資委、財政部發佈了《關於國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見》，將逐步在全國範圍內推進國企家屬住宅區域“三供一業”分離工作。2018年7月，碧桂園服務與洲際海峽能源投資(北京)成立合資公司並以4億元認購合資公司80%的股權，全面承接中石油“三供一業”改革的物業管理及增值服務。截至2019年底，碧桂園服務已接管84.9百萬平方米物業管理面積及40.8百萬平方米供熱業務面積，項目數量近1000個。

與此同時，碧桂園服務將觸角伸向了城市服務領域。今年5月，碧桂園服務中標山西省壽陽縣環衛項目，中標金額為1.08億元三年期，提供包括清掃保潔、垃圾轉運、老舊小區管理、綠化、地下管網維護、公廁路燈維護等全方位服務。

實際上，自2015年起，碧桂園服務先後在陜西省韓城市、遼寧省開原市、遼寧交投集團、廣東南粵高速、山東高速、北京大興國際機場南航基地、衢州交投集團等多個城市服務項目簽訂了合作協議。

通過一系列的收並購，無論是住宅抑或是商寫，還是更為複雜的醫院學校等其他業態，或是引發行業關注的城市服務，碧桂園服務均已有所佈局。

值得注意的是，2020年初至今，碧桂園服務與基礎服務有關的收並購極為有限，已知的有碧桂園服務與深圳市鴻效節能股份有限公司的股權合作。此次收並購主要是引入鴻效節能的水泵房節能改造，旨在提升碧桂園服務的成本管控能力，與規模增長並不相關。

顯然，碧桂園服務的收並購正悄然轉向。

收並購側重多元業務 社區金礦仍待挖掘

眾多週知，物業公司的多元化往往包含業態多元與業務多元雙重含義。但在不少物業公司仍舊熱衷跑馬圈地的當下，其關注點更多放在業態多元與做大規模方面。而碧桂園服務已經從規模之戰過渡至業務多元化拓展。

在2019年，碧桂園服務社區增值服務營收佔比僅為8.97%，遠低於同期綠城服務的22.29%、保利物業的19.35%、永升生活服務的25.73%。顯然，在挖掘社區服務的潛力方面，碧桂園服務還有很長的路要走。

早些時候，碧桂園服務首席戰略官徐彬淮曾表示，2020年在增值服務方面，碧桂園服務繼續保持高投入和推進力度。去年年底、今年年初的時候，碧桂園服務正式成立了一級組織，即社區生活服務事業群，希望通過該組織整體規劃、協同推進公司各個板塊相關的增值業務。2020年，碧桂園服務還會堅持既定的一些策略，碧桂園服務下面一共有5大板塊，包括社區團購、社區傳媒、家政服務、資産管理服務、家裝服務等。

而碧桂園服務今年以來的多項收並購均與增值服務有關，這也印證了上述言論。

2020年4月9日，碧桂園服務宣佈收購文津國際。據了解，文津國際成立於2007年11月，涉及財産保險、人身保險、再保險經紀業務。不難發現，此次收並購將助力碧桂園服務的資産管理服務板塊實現進一步發展。

2020年6月，碧桂園服務完成收購合富輝煌集團3.53%的股權事項。合富輝煌作為國內領先的房地産代理服務公司，後續能否與碧桂園服務的房地産經紀服務産生良好的化學反應值得期待。

2020年7月30日，碧桂園服務宣佈將分兩階段收購城市縱橫。城市縱橫成立於2010年，其主要業務為城市樓宇電梯海報媒體的開發、運營和廣告發佈服務。城市縱橫在全國擁有數百萬塊可調度的框架廣告版位資源，是國內少數擁有全國性廣告資源整合及發佈能力的電梯海報廣告發佈服務提供商之一。收購城市縱橫，無疑是碧桂園服務在社區傳媒板塊發力的標誌。

在2019年，碧桂園服務社區增值服務中社區傳媒服務營收佔比僅為0.97%，營收總額不足1億元，營收甚至不及藍光嘉寶服務的廣告業務。無疑，碧桂園服務希望借助專業公司的力量，不斷推動自身相關業務的發展。

從不動産到空間運營再到客戶服務本身，碧桂園服務正通過收並購在業務多元化方面持續進行嘗試，以期找到新的盈利增長點。

對物業公司而言，社區服務是一座金礦，但尚未形成清晰的盈利模式。碧桂園服務仍需摸爬滾打，其業務多元化仍然任重道遠。