隨著疫情之下資本市場對物業管理行業的價值進行二次挖掘，“蚊型”物業公司似乎迎來了翻身的機會。然而，受限于自身業務發展及規模擴張，“蚊型”物業公司的命運似乎難以改寫。

遞交上市申請的宋都服務也面臨上述困境。作為“蚊型”物業公司中的一員，宋都服務深諳於此，希望通過跨界長租公寓獲得長足發展。

在管面積有限 盈利能力下滑

今年1月初，宋都服務向港交所遞交了上市申請，這家“蚊型”物業公司隨之向外界揭開了其面紗。

截至2019年9月30日，宋都服務在管面積395.1萬平方米，而其2017年-2018年在管面積分別為316.5萬平方米、381.7萬平方米。通過計算可知，2019年前9個月宋都服務在管面積較2018年全年僅增長3.51%。作為對比，2018年前9個月在管面積較2017年全年增長11.09%。

從已上市的部分物業公司來看，宋都服務在管面積僅高於興業物聯，整體規模相對較小。

營收方面亦是如此。截至2019年9月30日，宋都服務營收為1.37億元，2018年同期營收為0.88億元，2018年全年宋都服務營收為1.33億元。在2017-2019年9月30日，宋都服務的毛利率分別為29.75%、28.26%、28.52%，凈利率分別為16.63%、15.71%、14.14%。不難發現，宋都服務的盈利能力面臨不小的挑戰。

2019年興業物聯的毛利率高達42.72%，凈利率也高達19.10%。據此計算，雖然宋都服務的營收及在管面積略微領先於興業物聯，但盈利表現卻要遜色不少。考慮到其營收及在管面積不甚理想，且盈利能力不斷下滑，若宋都服務上市後，其在資本市場的表現值得關注。

偏安一隅影響力較弱 跨界佈局仍待驗證

作為一家“蚊型”物業公司，宋都服務註定只能深耕某一地區甚至某一城市，全國化佈局反而會帶來更大的經營風險。作為一家成立已有25年的物業公司，在2017年之前，宋都服務的在管項目高度聚焦于杭州。2017年宋都服務杭州在管面積佔比達91.4%，營收佔比高達82%。

由於區域佈局過於集中，宋都服務的全國影響力較弱。加之，杭州市場的競爭頗為激烈，宋都服務的表現亦很難超越綠城服務等公司。

來源：宋都服務招股説明書

在2017年-2019年9月30日，宋都服務在杭州市的在管面積佔比分別為91.4%、76.5%、71.0%，營收佔比分別為82.0%、74.1%、69.6%。根據宋都服務招股説明書，其正逐步加大力度將服務範圍擴展到長三角地區的其他城市。

數據顯示，同期，宋都服務在長三角地區（不含浙江省）的在管面積佔比分別為8.6%、16.1%、20.2%，呈上揚趨勢；但其營收佔比卻逐步下降，分別為18.0%、17.2%、15.8%。顯然，地域擴張有助於提升宋都服務的影響力，但其對營收的貢獻仍需提升。

與其他物業公司有所不同，受限于自身規模，宋都服務玩起了業務跨界。在2017年-2019年9月30日，宋都服務物業服務營收佔比持續下降，分別為71.2%、53.5%、49.9%。同期，非業主增值服務佔比提升較快，這與母公司的支援息息相關。非業主增值服務之外，其他業務營收佔比快速增加，分別為0.9%、4.3%、11.0%。

據宋都服務招股説明書可知，其他業務主要包括酒店業務及長租公寓業務。

酒店業務方面，宋都服務主要通過營運附屬公司宋都嘉和運營杭州西湖河坊街亞朵酒店；長租公寓業務方面，其亦通過營運附屬公司宋都嘉和在杭州開展長租公寓業務。

根據宋都服務的規劃，其還將進一步擴大自身的長租公寓業務規模。宋都服務稱，鋻於長租公寓市場的增長潛力，計劃進一步擴大此業務。宋都服務擬尋求機會投資一站式長租公寓，提供各類服務及設施，包括但不限于定期清潔服務、公共娛樂及工作空間、公共廚房及餐飲場所以及健身設施、洗衣機及電腦等共用設施。其亦考慮與第三方賣方及供貨商合作提供配套服務，如入住及遷出服務、零售服務及購買服務，還計劃與合作夥伴為租賃公寓用餐場所提供産品。

然而，長租公寓亦不斷暴雷。2020年初“長租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房東租金導致百餘名租客被趕，其後“長租公寓第二股”蛋殼公寓創始人兼CEO被調查，蛋殼公寓股價暴跌熔斷。同時，新冠肺炎疫情的影響短期內也難以消除，給長租公寓市場蒙上陰影。

對於宋都服務而言，其需要考慮自身是否具備專業的長租公寓運營能力，現有市場能否支撐此業務發展做大。同時，公司的資金是否能夠支撐其業務擴張。若這些問題不解決，宋都服務的跨界則難言順利。