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企示錄|千億濱江盛名難副 盈利虛胖土儲掉隊

發佈時間:2020/7/2 14:54:02 | 來源 :中國網地産 | 作者:陳暉潔

7月1日,濱江集團(002244.SZ)發佈公告稱,與融創産城、金昌啟亞簽訂地塊合作框架協議,三方共同開發杭政儲出[2020]41號地塊。

自6月以來,濱江集團動作不斷,不僅在土地市場豪擲逾210億元,總額約75億元的債權融資計劃也先後發佈,加緊填起了年中業績答卷。

當全國化佈局成為規模性房企屢試不爽的擴張方式時,固守一方卻又逐步做大的少數派就成了行業中的“異類”。其中的佼佼者,既有堅守河南的建業地産,也有重倉浙江的濱江集團,二者的全口徑銷售規模都在2019年跨過了千億。

作為少數派,自然免不了爭議。與對衝區域調控風險的全國化佈局相比,押注單一區域市場的佈局方式面臨著較為有限的發展空間。有人説此舉可以充分挖掘下沉市場潛力,不過,沒有相應消費能力的區域難以稱之為下沉市場,亦無法有效提振企業的業績。有人則認為將雞蛋放在一個籃子裏,降低了企業的抗風險能力,單一區域的市場也有其天花板。

那麼,濱江集團究竟是另辟蹊徑還是偏安一隅?是不願為之還是無力為之?

土儲掉隊短板顯現 單月補倉超百萬方

千億之後,濱江集團的短板愈發明顯,最為突出的就是土地儲備掉隊,而補短板成為濱江集團2020年的頭等大事。

6月1日,濱江集團就在蘇州有所斬獲,以23.5億元的總價拿下吳中區太湖新城地塊。月中,又以61.9億元的高昂代價,斬獲杭州一宗商住用地。

當月22日,濱江集團分別在杭州、嘉興獲得三宗用地,其中嘉興兩地塊總成交價約13.4億元,杭州地塊約21.0億元。僅一天之後,濱江集團又在寧波以37.5%的高溢價率競得一宗宅地,總價約15.8億元。

月底,濱江集團再度多次出手,以約76億元的總代價拿下三宗地塊,其中兩宗位於杭州,一宗位於寧波,後者更是歷經161輪鏖戰才得以競得。同時,濱江集團還與融創、金昌簽訂合作協議,共同開發杭州拱墅區地塊,該地塊由融創以29.95億元競得。交易完成後,濱江集團將持有項目37%的股權。

如此一來,濱江集團在6月的招拍挂市場就以211.6億元的拿地代價獲取了9宗地塊,總計容建面約99.1萬方。若加上月底收購項目的全部建面,濱江集團單月補倉已超過百萬方,達111.2萬方。

值得一提的是,2019年濱江集團的新增土儲不過才295.4萬方,如今單月的土地拓展已達去年全年的37.6%。濱江集團一反常態的背後,不僅因其去年土儲在千億級別的規模中有些掉隊,還因為此前增儲較少。

經不完全統計,濱江集團于2020年一季度僅在杭州市拿下一宗商住地塊。4月初公司以合作開發的形式首進蘇州之後,于杭州斬獲四宗土地;5月又競得兩宗杭州地塊,在招拍挂市場總計花費約163.4億元,土儲增加約88.2萬方(包含合作開發項目)。

至此,濱江集團上半年新增18個項目,新增土儲約199.4萬方,而去年同期新增15個項目、170.7萬方。得益於6月的衝刺,濱江集團在上半年結束前交了一份不錯的答卷。

值得一提的是,去年中期前濱江集團拿下的15個項目中,有4個為並購獲得,有4個為聯合競拍,總土地金約270億元;而今年上半年其並購項目僅兩個,其他多為單獨競得,不包含收購項目的土地金約375億元,投入力度顯然高於去年同期。

而從佈局來看,除了在蘇州新增兩個項目以外,濱江集團的其餘新增項目均位於浙江省內。同時,公司在大本營杭州的投入依然很高,上半年公開拿地11宗,花費代價約297.2億元,位居杭州上半年房企拿地投入首位。

濱江集團董事長戚金興曾表示,2019年濱江在杭州拿地佈局的土地款總額接近300億元。而今年半程剛過,頻頻現身杭州土拍現場的濱江集團就已接近去年全年在杭州的投入。

佈局單一難以對衝風險 合作開發致盈利“虛胖”

土儲相對較少,一度成為濱江集團規模發展的桎梏。截至2019年末,濱江集團的土地儲備約1071.4萬方,總計貨值約2500億元,在千億規模房企中明顯處於下風,不利於後續的規模跳漲。

以土儲貨值比例計算,濱江集團在浙江省內的佔比約為83.1%,其中杭州內佔比57.3%,非杭州城市包括嘉興、溫州、金華、湖州等二三線城市佔比25.8%,浙江省外佔比16.9%,屬於典型的區域型房企。

實際上,濱江集團的重倉戰略是一把雙刃劍,一方面受益於沿海經濟的興起與繁榮,另一方面又因此面臨著與本地、外來房企間的激烈競爭。

伴隨沿海的興起與“中原”的衰落,南方城市的發展勢頭極其猛烈,以上海為首的長江經濟帶表現非常亮眼,特別是長三角區域的城市群,展現出齊頭並進之勢,令南北間的經濟體量與市場活力依然存在著相當差距。例如,6月濱江集團能夠積極補倉,一定程度上就受益於作為長三角熱門區域的杭州,其土地市場在疫情影響逐步消除後迅速回暖。

這也讓濱江集團獲得了較高的起點。2016年,濱江集團的銷售業績創下“歷史之最”,約366.8億元,轉年又迎來新的銷售高峰,達615.0億元。但濱江集團的千億目標卻于2018年折戟,直至2019年才得以實現,銷售額約為1120.6億元。

究其原因,補倉乏力成為濱江集團規模增長的阻礙之一。

2016-2019年,濱江集團的新增土儲分別約為160.8萬方、220.5萬方、347.0萬方與295.4萬方。可見,2019年濱江集團的新增土儲不增反降,且新增項目都位於浙江省內,今年上半年較去年同期也未能有大幅增長。

即使位於舒適區,濱江集團仍補倉乏力。與此同時,濱江集團在大本營也面臨著與老對手綠城,外來巨無霸萬科、融創間的競爭,後續的規模增長同樣堪憂。

更為重要的是,近年來濱江集團的新增項目,權益比例普遍偏低,2016-2019年,新增項目權益比在50%以上的面積佔比分別約為15.9%、28.2%、43.1%及30.8%,同時不乏競得地塊後引入合作方共同開發。

這一舉措雖然減輕了濱江集團的現金流壓力,短時間內做大了全口徑的合約銷售額,但卻為其帶來了較高的少數股東損益,令其盈利空間有所收窄。截至2019年末,濱江集團的營收約249.5億元,同比增長18.1%,在毛利率高達35.1%的情況下,其歸母凈利潤同比增長約33.6%至16.3億元,産生了約23.4億元的少數股東損益,佔凈利潤的58.9%。

同樣辛苦操持一年,濱江集團的少數股東賺得盆滿缽滿,母公司的所有人只能為他人做嫁衣。外界不禁要問,濱江集團到底為誰賺錢?實際上,合作開發亦是濱江集團的無奈之舉。規模訴求之下,濱江集團只能被合作開發綁架,通過利潤換取規模。

(責任編輯:王鑫)
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