出圈的東風已來，新大正（002968.SZ）欲在規模方面大展拳腳。6月23日，新大正與青島融源影視文化旅遊産業發展有限公司簽署合作協議，將觸角伸向了智慧城市管理。

作為第三方物業公司，新大正的規模之掣也頗為明顯，獨立發展之路並不順暢。

市場領導力需加強 項目儲備嚴重不足

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，新大正排名第8，綜合得分為194.88分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

在價值創造力、全國影響力兩個維度中，新大正均排名前10，且價值創造力排名第2，表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面表現突出，同時積極推進全國化佈局並具備較高的影響力。在市場領導力及資源統籌力維度中，新大正均處於行業中下游，表明其整體營收及規模與頭部物業公司相比仍有差距，同時在現有資源和資産潛力挖掘方面還有較大的提升空間。在産品創新力層面，新大正處於行業下游，表明其需要積極創新産品與服務。

自2018年開始，新大正的營收漲幅均低於20%。數據顯示，在2017-2019年，新大正營收分別為7.68億元、8.86億元、10.55億元，漲幅分別為23.49%、15.41%、19.05%。同期，新大正服務成本分別為6.03億元、6.98億元、8.32億元，漲幅分別為26.38%、15.66%、19.21%，均高於同期營收上漲幅度。

受此影響，新大正毛利率連續下滑，從2017年的21.42%降至2018年的21.24%，並於2019年進一步降至21.14%。在2017-2019年，新大正凈利率保持相對穩定，凈利率分別為9.29%、10.00%、9.97%，2019年凈利潤首次突破1億元，達1.05億元。

截至2019年年底，新大正在管項目數量為325個。從公佈的數據來看，在2017年至2019年前6個月，新大正在管面積分別為5249.7萬平方米、5367.2萬平方米、5838.2萬平方米。雖然新大正並未公佈截至2019年底的在管面積，但由於2019年底在管項目數量僅較2019年年中增長9個。不難推測，截至2019年底新大正在管面積增長幅度有限。

由於缺乏關聯企業支援且以非住宅物業為主，而非住宅物業從招投標完成到物業公司進場服務往往間隔時間很短，因此新大正的項目儲備數量嚴重不足。在2017-2019年，新大正合約項目數量分別為289個、314個、336個，僅比同期在管項目分別多出5個、6個、11個。實際上，近兩年來，新大正的在管面積增速遠低於頭部物業公司的規模增長速度。儘管外界對物業公司的規模之戰褒貶不一，但規模卻是資本市場的通行證之一。如果新大正難以實現規模突圍，後期或將波及其股價與市值。

獨立發展劣勢漸顯 全國化佈局有待完善

對於物業公司而言，持續增長的在管面積、多元化的收入來源、穩定的盈利表現對提振自身在資本市場的估值至關重要。然而，新大正在多元化收入來源方面並無太多優勢。

在2018-2019年，新大正增值服務營收分別為7055.97萬元、9300.28萬元，佔比分別為7.97%、8.82%，遠低於標桿物業公司動輒20%乃至30%的營收佔比，增值服務營收與利潤貢獻較為有限。

而新大正的主要業務為非住宅物業，這在一定程度上也決定了其開展增值服務較為困難。因此，對於以非住宅物業為主的上市物業公司而言，保持規模增長且維持相對穩定的盈利表現成了提振資本市場表現僅有的選擇。

在2020年投資者溝通會上，新大正表示，希望借助資本的力量，促進發展方式的轉變。即利用上市平臺，從單一內升增長模式演變為“內升增長+外延合作”同步發展。

截至2020年3月底，新大正已在全國18個省市、31個城市開展物業服務，並逐步由“連隊作戰”邁向“兵團作戰”，在全國範圍內進行業務拓展。而新大正新的五年規劃則描繪了一個更加美好的發展前景：立足公建物業，發力城市運營綜合服務，構建外地市場多個億級以上中心城市，成為未來智慧城市公共物業服務領跑者。

來源：新大正招股説明書

在2016年至2019年前6月，新大正陸續進入河南、江蘇、浙江等省份，業務版圖逐步向全國延伸。但如果不考慮專項物業服務等影響，新大正在許多省份的物業費均價皆低於1元/平方米。而在非住宅物業物業費均價較高的廣東、長三角、北京等地，新大正要麼尚未佈局，要麼在管面積十分有限。

而在已進駐的眾多省份中，新大正也出現了虧損。僅就物業管理服務收入而言，2016年新大正共進駐7個省份，其中1個省份出現虧損，1個省份毛利率低於10%；2017年新大正共進駐10個省份，其中4個省份出現虧損，2個省份毛利率低於10%；2018年新大正共進駐14個省份，其中4個省份出現虧損，5個省份毛利率低於10%；2019年1-6月新大正進駐16個省份，其中4個省份出現虧損，7個省份毛利率低於10%。

來源：新大正招股説明書

與此同時，新大正撤場率逐步上升，新簽率逐步下降，新簽率與撤場率差值逐步縮小，表明新大正在管項目更替頻繁。

由於缺乏關聯公司支援及穩定可靠的項目來源，新大正不少項目的續簽並不順利。雖然新大正就此解釋為公司注重發展品質，在兼顧項目數量的同時，將項目的單價、規模、盈利預期等作為目標項目的重要考量因素，但這無法掩蓋新大正在部分項目選擇及項目存續方面的無奈。

對於新大正而言，將全國佈局深化為構建外地市場多個億級以上中心城市，實現量變到質變的巨大轉化，還有很長一段路要走。如果轉化失敗，新大正很可能面臨“竹籃打水一場空”的結局。