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透市|政府讓利房企入局 廣州舊改再提速

發佈時間:2020/6/29 18:12:22 | 來源 :中國網地産 | 作者:甘承浩

廣州舊改,正在按下加速鍵。

近日,廣州市發改委正式發佈《廣州市2020年重點建設項目計劃》。根據文件透露,今年重點建設的城市更新項目有33個,其中老舊小區微改造有10個,舊村改造項目17個,舊廠改造6個,總投資超1664億元。其中,17個舊村改造總投資超1602億元,年度計劃投資91.35億元。

相較于其他一線城市,廣州的城市更新起步較早,且具備系統化特徵。伴隨政策不斷調整與完善,諸多房企積極參與廣州的城市更新。數據顯示,僅2020年上半年,廣州28個舊改項目已經尋得合作企業,其數量與2019年全年持平。

轟轟烈烈的舊改背後,有房企紛紛入局分食存量蛋糕,更有廣州政府的角色轉變。

房企參與熱情不減 增城成舊改大區 

中國網地産統計,2020年1-6月,廣州28個舊改項目已經覓得合作企業,總面積達到1839.25萬平方米;除去5個未公佈投資額的項目,總投資額超1300億元。

透市|政府讓利房企入局 廣州舊改再提速-中國網地産

數據來源:廣州市公共資源交易中心、公開資料整合

值得關注的是,僅今年6月,便有12個舊改項目被房企斬獲,佔上半年總項目的42.86%。縱觀12個項目,廣州增城區舊改項目佔比過半,達到7個。此外,2020年上半年,廣州28個確認舊改項目中,增城區佔據17個。

增城舊改的規模之大以及進展速度之快,在整個廣州可謂首屈一指。據不完全統計,增城區有舊改意向的舊村已經近40個,而僅僅今年1月份以來已經有23個舊村公開招標合作企業,改造投資總額超千億。

早在今年年初,增城區政府工作報告中指出,2020年將有40個舊城改造項目,21個老舊小區全部施工進場,8條舊村改造項目紮實推進。

廣州舊改熱度不減,自然也吸引了諸多房企參與。其中,不乏首次進入廣州舊改市場的房企。

3月27日,在昆明擁有豐富舊改經驗的雲南房企俊發集團與廣州市增城區仙村鎮藍山村舊村改造項目舉行合作意向協議簽約儀式。據悉,這是俊發集團繼2018年11月正式佈局佛山之後,首次佈局廣州,作為進軍粵港澳大灣區的第二個項目。

5月31日,河南房企瀚宇集團首次入穗,便拿下南沙太石村的舊改。18天后,又進軍增城,成為石灘鎮馬修村更新改造項目的合作企業。據悉,2018年,瀚宇集團開始進軍廣州市場,目前已在南沙、從化、增城佈局多個項目。

6月1日,未曾在廣州舊改公開招標中亮相的恒大,也在廣州奪得首個舊改項目,成為增城區荔城街逕嚇村第二、三、四、六經濟合作社舊村的合作房企。

6月22日,深係房企和健集團斥資15億元拿下增城廖村舊改,而這也是和健首次進入廣州,過去該集團主要聚焦于深圳區域城市更新和臨深片區房地産開發。

此外,2020年上半年,增城長崗村舊村改造項目用地面積224.84萬平方米,為28個舊改項目之最,由上海升龍集團與珠江投資合作開發。值得注意的是,外地房企上海升龍集團兩年間在廣州獲得8個舊改項目。

而新世界中國在6月份佈局了其在廣州的第四個舊改項目增城夏街村舊改項目,以預期投資總額逾200億元奪得2020年上半年廣州舊改項目預期投資總額之最。

業內人士分析,十幾年前廣州的舊村改造很少有開發商參與,隨著舊改政策的不斷調整和完善,程式、流程等逐漸透明化,加之廣州舊村周邊配套設施逐漸完善,土地價值提升,利潤空間增長,房企的參與熱情也在持續升溫。

從引導到主導 政府角色定位日漸清晰

廣州舊改之所以能走在全國前列,一定程度上是開發商、市場與政府等參與者的角色定位趨於規範化,同時多方能夠形成合力。

從2009年《粵府78號文件》中的“政府引導,市場運作”到2012年《穗府20號文件》中的“強化政府主導、計劃管理、規劃引導“再到2015年的《廣州市城市更新辦法》中“政府主導、市場運作,統籌規劃”。

十年間,廣州政府在城市更新中的角色逐漸由引導變成主導。為此,廣州市城市更新規劃研究院的相關領導向中國網地産表示,在2009年的政策體系下,彼時的房地産行業仍然是增量市場。增量市場下如何發展存量市場,那時的廣州政府仍處在摸索階段,並未形成體系,因而政府角色依然是以引導為主。

自2009年廣東省出臺“三舊”改造政策以來,廣州在相關政策的引導下不斷探索有組織、系統性的“三舊”改造工作,並於2015年出臺了《廣州市城市更新辦法》,正式將“三舊”改造的工作內容統一納入城市更新。

同期,廣州城市更新局正式成立,這是我國首個市級專門機構。

2016年,廣州市政府進一步發佈並實施了《廣州市城市更新總體規劃(2015-2020年)》。2019年4月,廣州市政府發佈《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》,涵蓋了舊村莊全面改造、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支援力度等內容。由於上一輪廣州城市更新總體規劃將於2020年到期,廣州也于2019年8月啟動了對《廣州市城市更新專項總體規劃(2018-2035年)》編制項目的公開招標。

經過十年的探索,廣州不管是舊村的全面改造還是微改造,還是村級工業園的改造,都已經形成了一套成熟的政策體系。此外,廣州市城市更新工作從以前的分散、點狀式發展到目前統歸自然資源部,並有計劃有步驟地推進。

在此期間,廣州市政府的角色由引導變為主導,其主動性增強。這意味著,房企參與空間有所擴大,其利益也得到了一定程度的保障。

政府的歸政府 企業的歸企業

目前,廣州市城市更新(“三舊”改造)體系主要由全面改造(傳統“三舊”改造)和微改造(廣州特色)組成。

其中,全面改造(傳統“三舊”改造)主要包括舊廠房,舊村莊和舊城鎮三種改造形式。微改造(廣州特色)則主要包括村級工業園單獨改造、國有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治、老舊小區微改造四種形式。

微改造作為政府關注民生的主要工作,由政府牽頭,政府投入。全面改造方面,十年間,政府一直讓利於企業,提升其參與城市更新的積極性。

對此,上述領導表示,政府從怎麼樣讓市場主體更有積極性並能吸引市場主體的參與等方面來制定、執行一些配套的政策。比如舊村全面改造方面,政府則是通過由下而上的基礎數據調查、反推控規的指標等,達到讓利於企業。 

同時,廣州城市更新的工作流程也在不斷簡化,並將權力下放到廣州市下屬各個區,使各區成為城市更新工作的第一責任主體。

隨著廣州城市更新政策的不斷完善,越來越多的實力房企參與到廣州城市更新中。據了解,此前廣州城市更新項目中,中標的房企多為本土規模1000億以內。如今,像碧桂園、保利、恒大、融創等頭部房企均踏入廣州城市更新圈,其積極性越來越高。

對此,業內人士分析,宏觀政策方面,一線城市的發展已經在國家劃定城市增長的邊界範圍之內,無序的對外擴張告一段落,接下來多為內部挖潛。據悉,除民生等基礎設施項目之外,自然資源部已經不再向珠三角下達新增建設用地的指標,此情況下各房企只能從盤活存量方面做文章。

微觀的政策層面,廣州近年在城市更新方面釋放了很多利好政策,提升了房企參與度。比如,2019年11月廣州市住建局印發《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》中,將廣州舊村改造成本如何測算,以及村民回遷復建安置,臨遷費用、搬遷獎勵給予詳細的解釋。對於房企開發商來説,改造成本也將大幅度降低,政策的落地有利於廣州城市更新工作的推進。

談及廣州城市更新發展的獨特優勢,上述領導表示,納入存量資源的土地,經過政府標圖建庫之後,可以協議出讓,是自然資源部給廣州最大的政策,其他地方是沒有的。對於發展經驗,他坦言, 城市更新每一個改造方案都是在政府職能部門與村民還有改造主體充分協商的基礎上形成的,這是廣州比較特有的城市更新發展經驗。

總體來看,廣州存量市場正逐步成為房企的主戰場,而最為關鍵的政策支援與政府主導也在助推廣州城市更新邁向新的臺階。

(責任編輯:甘承浩)
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