作為一家專注于非住宅物業的物業公司，浦江中國（01417.HK）也曾一度是資本市場的寵兒。

儘管非住宅物業堪稱物業公司的香餑餑，但卻是一塊難啃的骨頭。好景不長，伴隨浦江中國凈利潤持續下滑，其戰略發展面臨前所未有的挑戰。

總體表現墊底 毛利率持續下滑

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，浦江中國排名第25，在25家上市物業公司中墊底，綜合得分僅為52.10分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

從具體的測量緯度來看，浦江中國的表現較為分化。在資源統籌力維度中，浦江中國排名第3，表明其在挖掘現有資源和資産的潛力方面表現較好。在價值創造力、産品創新力維度中，浦江中國均排名第25，表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面亟需加強，同時在創新産品與服務方面具有較大的提升空間。在市場領導力、全國影響力等兩個維度中，浦江中國均處於行業中下游，表明其在整體營收與規模方面落後於大部分上市同行，且在全國範圍內影響有限、區域佈局廣度不足。

不難發現，浦江中國的測評結果與其實際業績息息相關。在2017-2019年，浦江中國分別實現營收3.63億元、3.92億元、4.82億元，同比增長17.47%、7.97%、22.76%。同期，浦江中國的服務成本分別為2.96億元、3.25億元、4.07億元，漲幅分別為19.23%、9.59%、25.39%。

其中，浦江中國的服務成本增速連續三年超過營收增速，由此造成其毛利率連續三年下降。在2017-2019年，浦江中國的毛利分別為0.669億元、0.674億元、0.742億元，漲幅分別為10.27%、0.77%、10.07%，對應的毛利率分別為18.41%、17.18%、15.40%。

令人費解的是，浦江中國的凈利潤在2018-2019年連續兩年出現負增長，與整體營收及毛利之間的分化加劇。在2017-2019年，浦江中國的凈利潤分別為0.36億元、0.26億元、0.20億元，同期漲幅分別為18.44%、-27.45%、-21.95%。

來源：東方財富網

顯然，浦江中國凈利潤下滑也影響到其在資本市場的表現。在2020年4月年報發佈前夕，浦江中國股價創上市以來新低，股價最低時曾觸及0.95港元，幾乎成為仙股。後受益於物業股普遍上漲的大趨勢，股價逐步上行，市盈率一度超過40。不過，從長遠來看，浦江中國如無法扭轉凈利潤持續下滑的頹勢，後續或將被資本市場拋棄。

收入來源過於單一 業態發展分化加劇

翻閱浦江中國2019年報，其收益主要來自提供物業管理服務的服務所得。主要業務包括工程、維修及保養服務；客戶服務；保安服務；清潔及園藝服務。其中，其收益中約99.0%來源於以包乾制形式所提供的物業管理服務。

與大部分物業公司相比，浦江中國的收入來源過於單一，發展空間及想像空間極為有限。

對於物業公司而言，基礎物業服務利潤微薄、調價困難，且人工成本等逐年上漲，導致利潤空間非常逼仄。為了緩解人工等成本上漲的壓力並改善物業公司的經營表現，以綠城服務、碧桂園服務為代表的頭部物業公司紛紛通過拓展服務領域、開展增值服務、規模擴張等手段不斷拓寬收入來源、提高物業公司毛利率。與此同時，也為資本市場注入源源不斷的想像力，進而改善公司在資本市場的表現。

除了收入來源單一且凈利潤逐步下滑，浦江中國的各業態之間發展也較為分化。

在2017-2019年，浦江中國在管面積分別為490.9萬平方米、545.2萬平方米、659.4萬平方米，漲幅分別為9.75%、11.06%、20.95%。

來源：浦江中國招股説明書、2019年報

同一時期，浦江中國住宅物業在管面積持續增長，分別為137.3萬平方米、159.1萬平方米、204.6萬平方米，漲幅分別為43.32%、15.88%、28.60%，連續3年住宅物業面積漲幅高於整體在管面積增幅。同期，住宅物業面積佔比則由2017年的27.97%提升至2019年的31.03%。但面積持續增長，物業管理費均價卻逐步降低，住宅物業管理費均價從2017年的2.0元/平方米降至2019年的1.7元/平方米。

來源：浦江中國招股説明書、2019年報

商寫綜合體也存在類似的情況。商業綜合體2017-2019年在管面積佔比分別為9.21%、10.16%、14.66%，同期物業費均價分別為4.4元、4.1元、4元，在管面積與物業費均價出現背離。

而物業費均價最高且持續上漲的政府物業，在管面積佔比則不斷下降，從2016年的2.26%下降至2019年的1.03%；同期物業費則由2016年的9.2元上漲至2019年的15.6元。

低單價、低營收貢獻的在管面積持續增長，高單價、高營收貢獻的在管面積增長乏力，浦江中國的發展困局愈發明顯。

積極開展收並購活動 業務協同有待加強

面對增值服務培育週期長、缺乏關聯地産公司支援的難題，浦江中國開始了大量的收並購活動，尤其是2019年至2020年初。

2019年4月，浦江中國公告稱收購一家為住宅及商業樓宇以及商場提供保安服務的公司，此公司位於香港。2019年7月，浦江中國以不超過2750萬元代價收購上海新市北企業管理服務有限公司（下稱“上海新市北”）27.5%的股權。據悉，上海新市北的主要業務是在上海及江蘇省高新技術産業開發園區內為辦公樓、綜合大樓及公共設施提供物業管理服務。

兩個月之後，浦江中國擬以9180萬元代價收購泓欣環境集團51%股權，而泓欣環境將成為公司的間接非全資附屬公司。泓欣環境的主要業務是在福建及四川省提供環境維護服務及物業清潔服務。服務範圍主要包括物業清潔、環境衛生服務、大理石維護及綠化維護、垃圾清理及道路清潔服務業務。

2020年4月，浦江中國公告稱以426.7萬元的代價收購南京松竹物業管理有限公司（下稱“南京松竹”）49%股權，南京松竹主要提供物業管理服務、園林綠化、市政建設及設計、維護、物業維修、機械設備租賃、停車場管理服務、物業租賃、保潔及裝卸服務。其專業領域為景區管理。

縱觀上述收並購活動，不難發現其地域跨度與業務範圍均較為複雜。可想而知，浦江中國的後期整合也存在較大的不確定性。儘管大量的收並購活動可以擴大浦江中國的業務範圍，但要形成穩定的增長極仍需要較長的培育週期。