千呼萬喚始出來。

4月30日，中國證監會與國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），以及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的徵求意見稿（以下簡稱”徵求意見稿“），首次對公募REITs的投資範圍、産品定義、專業勝任、發售安排和基金運作等內容進行了界定，標誌著我國基礎設施公募REITs試點正式起航。

經濟形勢倒逼 公募REITs破冰

業界對於公募REITs的期待由來已久。“每次政府想要推動公募REITs，都是在經濟和房地産市場下行時。”CBRE中國區資本顧問團隊執行董事周志峰在接受中國網地産採訪時表示。

據周志峰回憶，上一次對公募REITs推動力度最大的時期要追溯到2008年，但更多是從工業地産的角度去推。不過，在突破2008年的難關之後，隨著市場回暖速度加快，整體資産價格有所上升，公募REITs的回報率就變成了最大挑戰。

外界普遍認為，缺少相關稅收優惠政策是阻礙公募REITs推進的重要原因之一。在“公募基金+ABS”的架構下，存在證券投資基金、專項計劃、項目公司等多個層級主體，涉及的代理成本與稅負較高；並且其底層資産屬於不動産，交易與經營行為對應的稅種較多、稅率較高，進一步降低了原本就不高的投資回報率，從而影響了REITs作為投資産品的吸引力。

“國外REITs最大的吸引力在於稅收減免，最終分紅的時候會産生比較高的稅，之前的稅收都是在各個環節減免的”，周志峰進一步指出。

不過，受中美貿易戰、新冠疫情等因素影響，國內經濟下行壓力較大，國內公募REITs終於有了突破性的進展。市場價格的調整，也令整體資産的回報率有所上升，當下成為推動公募REITs發展的重要契機。

同時，也有觀點認為，從短期看，為了應對疫情影響、經濟下行壓力，公募REITs可以保證經濟穩定運作；從長期看，REITs也可能成為深入推進供給側改革和經濟高品質發展的助推劑。

基礎設施先行 投資回報率成關鍵因素

數據顯示，2020年一季度，經濟下行疊加疫情影響，國內GDP同比下降6.8%。在拉動經濟的三駕馬車中，相比出口與消費，投資成為推動經濟逆勢發展的重要抓手。

作為需求端最重要的投資指標之一，固定資産投資中的基建與房地産投資頗受外界關注。北京大學光華管理學院院長、教授劉俏就表示，以房地産和基礎設施為抵押品，雖然是中國經濟社會生活中信用擴張的主要方式，但隨著中國經濟增長模式的轉型，以土地、房地産和基礎設施為抵押品的信用擴張難以成為中國經濟未來進一步增長的發動機。

因此，為了提升房地産、基礎設施、公共服務體系等投資效率，準確的價格信號極其重要。中國需要給房地産、基礎設施定價和地方政府信用定價的“錨”。但是，徵求意見稿劃定的試點範圍並不包含規模龐大的住宅與商業地産。

《通知》強調的試點項目要求優先支援基礎設施，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵資訊網路等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。

從上述劃定的範圍來看，此次公募REITs的試點不包含住宅與商業地産，這也符合中央“房住不炒”的調性。2020年3月，駐馬店、廣州等針對樓市需求端的政策出現“一週遊”、“一日遊”現象，海南甚至開始對本地人第三套房進行限購；同時，央行會同財政部、銀保監會召開電視電話會議再次強調堅持“房住不炒”，保持房地産金融政策的連續性、一致性與穩定性。

不過，也不能説公募REITs試點與房地産毫無關聯。儘管無法與龐大的住宅與商業資産規模相比，但佈局物流與産業地産的房企或能借此受惠，比如萬科、華夏幸福等。

值得注意的是，《通知》不僅要求優先支援傳統基建，還鼓勵新基建項目的試點。目前，受疫情衝擊的傳統基建正隨著復工復産逐步回暖，新基建則是被寄予厚望的投資新風口，也是中國經濟結構轉型、新舊動能轉換的內在要求。

由於傳統融資模式對新基建的拉動有限，必須開闢新的融資渠道。國家開發銀行高級經濟師吳志峰就指出，出路在於市場化的基建融資，通過激活規模龐大的存量基建投資，啟動新的基建投資，也就是此次落地的基礎設施領域公募REITs。

REITs的推行不僅有利於大批存量資産的盤活，還能將資本與債務剝離給資本市場；同時，其募集的資金又可以用於新基建的投入，降低基礎設施企業的負擔，有利於提高企業再投資的能力。

對資本市場來説，REITs直接與不動産價值掛鉤，有利於提高資源配置效率，吸引各類社會資本，通過REITs這一金融産品的形式參與到國內的建設當中。

多産品並存格局形成 業界看好長租公寓REITs

國內房地産信託業務起步于2002年，隨後進入加速發展階段，經過近18年的發展已經初具規模，但市場上還未出現標準的REITs産品。其中，被外界頻頻提及的三個典型案例，分別是越秀REITs、中信啟航專項資産管理計劃與鵬華前海萬科REITs。

早在2005年，香港放開海外REITs發行上市，越秀REITs赴港上市，成為中國首單REITs産品。2014年，第一支模倣REITs架構的類REITs産品中信啟航專項資産管理計劃獲准發行，開啟了中國房地産金融的類REITs時代。2015年，鵬華前海萬科REITs上市，成為所謂的公募REITs第一單。與標準的REITs相比，仍有所區別。

據研究機構的數據顯示，截至2020年5月4日，“類 REITs”産品呈加速增長態勢，累計發行數65隻，累計發行總額從2014年底的96億元增至 2019年底的1192億元，年複合增速高達65.5%。迄今發行的65隻産品均為類REITs産品，國內仍然沒有標準的REITs。

與REITs不同，類REITs一般通過設立資産支援專項計劃向特定投資者募集資金，認購私募股權投資基金份額（或專項信託計劃份額），再由私募基金（或信託計劃）收購持有標的物業的項目公司股權，最終實現不動産證券化。

因此，類REITs大多擁有增信措施，債性較強，並非可以實現自我迴圈的真正證券化産品，而REITs則是偏向權益類的産品。

中國REITs聯盟秘書長王剛也表示，“未來，類REITs和CMBS還會繼續存在，權益類的公募REITs也會存在，並形成多産品並存的格局。類REITs和CMBS引入了一些結構化的設計，而權益類的基礎設施REITs還有待觀察，可能有純權益類的，有一些偏債的安排，也會有一些增長性比較好的股性産品“。

儘管房地産行業的諸多業態都不在此次試點的範圍之內，但不少業內人士均看好長租公寓REITs。

周志峰認為，在基礎設施REITs之後，最重要且真正可行的REITs類別就是長租公寓REITs。他表示，以重資産運營的長租公寓，其已經滿足了REITs的諸多基本要求。

王剛也贊同上述看法，他認為，公募REITs先以基礎設施落地，接下來可能是長租公寓，然後再擴展到商業地産。

不過，雖然長租公寓因受到地方政府支援其土地成本較低，但因為租賃需求不強，運營階段的租金收入仍難以保障回報率，即使現階段推出了相關産品，在市場上也難有較強的吸引力。

本文圖片來源：攝圖網