中國恒大、碧桂園、萬科A等頭部房企近期悉數披露了2019年年報。在經歷前期高速發展後，頭部房企逐步轉入“降杠桿、握現金、償負債、謀轉型”的高品質發展模式。

龍頭房企前期儲備了大量低成本土地，擁有較深的“護城河”。在整體增速放緩、面臨大規模償債壓力的背景下，龍頭房企帶頭降低負債率，嚴格把控現金流及回款，提高企業運作安全。

降低負債率成共識

中國恒大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤為408.2億元，同比下降48%。截至2019年底，公司資産負債率為77.9%，同比增加4.2個百分點；凈負債率為159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。

“從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，用最大的力把負債降下來。”中國恒大董事會主席許家印表示，“高增長”是銷售高速增長，今年要實現銷售額8000億元，到2022年要實現1萬億元；“控規模”就是嚴控土地儲備規模，實現土地儲備負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；“降負債”就是把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年把總負債降到4000億元以下。

許家印指出：“2018年、2019年，中國恒大銷售回款每年維持在4500億元左右。如果今年實現銷售額8000億元，回款按7000億元計算，會增加2500億元的銷售回款。同時，中國恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，等於減少600億元支出。一增一減可以實現今年有息負債下降1500億元的目標。”

碧桂園2019年實現營業收入為4859.1億元，同比增長約28.2%。其中，來自房地産開發的收入為4750.12億元，同比上升28.6%。股東應佔利潤約為395.5億元，同比增長14.2%。股東應佔核心凈利潤約401.2億元，同比增長17.6%。公司凈借貸比率為46.3%，較2018年同比下降3.3百分點。2019年，碧桂園權益物業銷售現金回款約5301億元，權益銷售回款率達96%。

碧桂園表示，報告期內實現了快速強勁的銷售回款，保障了充足的現金流，大幅提升抵禦風險的能力。2019年房地産調控持續深入，房企融資全面收緊，碧桂園是行業內少有的兼顧規模增長和負債管控的企業之一。

土地及項目儲備多

龍頭房企追求高品質發展、大規模降負債、控制拿地規模的背後，與其儲備了大量低價土地和可售貨值有關。

以中國恒大為例，據恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，今年可售總面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元。按照64%的去化率估算，可實現銷售8110億元，完成8000億元銷售額並無太大壓力。充分利用充足的土地儲備，大幅增加現金回款，同時減少買地支出，可以大幅降低債務總額。這是其他房企難以得到的優勢。

碧桂園指出，截至2019年底碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2512個，已獲取權益的可售資源約17022億元，潛在的權益可售貨值約7159億元，權益可售資源合計約2.4萬億元。可售資源中97%位於常住人口50萬人以上的區域。其中，位於深圳的已獲取權益可售資源約217億元，潛在權益可售資源約1408億元；目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1276億元，潛在權益可售資源約2691億元。

克而瑞認為，在均衡佈局的策略下，碧桂園項目覆蓋五大城市群及其他區域一到五線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區、京津冀等五大城市群權益可售資源佔比達74.7%。這些區域人流密集，擁有政策利好，房地産市場發展空間大，為業績可持續增長提供了良好保障。

謀求轉型契機

龍頭房企也在積極佈局和推進非地産業務，通過多元化佈局降低主業經營風險，謀求新業態轉型契機。

以碧桂園為例，2019年初碧桂園明確地産、機器人、現代農業是未來三大重點業務。同時，提出碧桂園是“為全世界創造美好生活産品的高科技綜合性企業”的新定位。2019年，碧桂園持續圍繞地産主業挖掘新市場和新動能，機器人建房、機器人餐飲、現代農業等新業務均有顯著進展，“多元佈局、協同發展”的格局氣象初顯。

2019年碧桂園率先打造機器人餐廳連鎖品牌，成立全資子公司千璽機器人餐飲集團。2020年2月，由千璽機器人餐飲集團自主研發的“24小時無人、全自動化運作”煲仔飯機器人出現在武漢的疫情防控隔離點，為醫護工作人員免費提供煲仔飯配餐服務。截至今年3月，機器人餐廳已有5家實體門店正式對外營業，2020年單體煲仔飯機器人將細化量産計劃，並向全國範圍拓展。

中國恒大則在新能源汽車領域持續發力。許家印稱，爭取未來3-5年成為規模最大、實力最強的世界新能源集團。

許家印透露，恒大造車對産品和核心技術的要求都是世界領先，“不敢説14款車都能爆款，但有信心保證8-10款爆款車。”投入方面，恒大CFO潘大榮透露，2019年恒大合計在汽車領域投入147億元，未來兩年計劃投入200億元。