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中信資本張平:當下不是投資的寒冬 股權投資基金迎來新的機遇

發佈時間:2019/12/5 10:24:31 | 來源 :中國網地産 | 作者:劉暢

“從房地産私募基金角度來看,展望未來十年,基於租金收益型的廣義的商業地産,將是所有資産類別中房地産投資標的首選。”中信資本房地産部執行董事張平曾在自己的專欄文章中這樣預判未來十年商業地産投資的趨勢,她認為可供投資的空間並未枯竭反而令中信資本的選擇多樣化了起來。

11月,在由中國互聯網新聞中心·中國網、中國網地産、全聯房地産商會聯合舉辦的“第五屆中國城市鎮運營商大會”上,張平在接受中國網地産專訪時,重申了存量市場的發展是企業與投資機構重運營的時代,股權投資基金也正迎來新的機遇。

中信資本張平:當下不是投資的寒冬 股權投資基金迎來新的機遇-中國網地産

圖為中信資本房地産部執行董事張平

重運營時代來臨

站在投資機構的立場上看房地産行業的未來,張平認為 “準確地説,開發商以開發為競爭力的産品時代已經過去了,未來以存量為主的、依託企業運營能力的提升來實現資産價值增值的重運營時代來臨了”。

張平提到“中信資本和萬科印力一同發起中國零售升級並購基金,專注于在中國大陸地區的消費升級投資機會;而作為專業基金經理,中信資本注重募投管退的全週期能力,一直致力於資産端投資機會的挖掘,並希望通過專業資産管理來最大程度實現資産價值增值,”張平説。

其實,並沒有一條一成不變的投資標準,就像房地産行業的發展趨勢一直在變化一樣。房地産商業化發展的20多年來,前半程被稱為“黃金時代”,房企大舉拿地搶佔市場;而後隨著行業及經濟形式的變化,經濟增速在逐漸放緩,融資也趨於收緊,地産行業正面臨著嚴峻的市場環境。增量時代過去,行業邁向了存量時代,産業風向同時也在轉向,這都攪動了資本的一池活水。張平回憶道,“十年之前,從開發商來講,大家重視的是産品能力。大家日常溝通的都是産品端的細節,強調的是開發能力、産品能力、産品升級。” 但如今,行業關注點發生了諸多變化,張平表示,“相較于十年前企業産品的升級我們更關注的是目前的金融創新,以前重視開發能力當下更重視城市更新與存量改造的機遇,重視通過資産管理來提升資産價值。而隨著科技的進步需求的升級,也從物業管理轉到智慧運營,從租戶組合到生態重構”。如張平所言,投資機構和開發商一樣,告別了重開發的時代,逐步進入了重運營的時代。

股權投資基金正迎來新的機遇

增速的放緩迫使企業在存量資産上要效益、挖價值,創造出了符合投資方偏好的多樣化産品。張平表示,房地産生態的逐漸豐富對於持有長情資本的機構投資者來説存在利好。眾所週知,資金來源的不同決定了投資策略的差異,如核心型、核心增值型、價值增值型、機會型等策略方向均有其不同特點。

不同來源的資金則有不同的保值增值需求,張平向中國網地産表示“所謂的長情資本,更多的是適合核心型的投資策略,往往對應的資金來源以保險機構類型的投資者居多,如保險資金、主權基金、養老基金。此類基金的特點是資金規模大,但是對於資金的安全性要求也相應較高,尤其強調本金的安全性。保證安全的基礎上,低風險匹配低收益,適合該類型的資産配置例如核心地段滿租的持有型物業。所以是錢的來源決定了“錢長錢短”和投資偏好,投資偏好決定了相應的投資策略,策略所對應則是相應的收益——投資的邏輯就這樣形成了”。張平強調,雖然資本的種類很豐富,但能匹配核心型策略的現金流持續良好的基礎資産在大宗交易的市場上並不多見,尋求轉型的開發商們應注意到這一點,並要著手打磨適合這種類型的投資産品,並鍛造自身的核心競爭力,這樣才可以更加適應資本機構的變化,從而獲得更多更有效的投資。

雖然目前可供長情資本選擇的産品較難尋覓,但張平對未來的發展形勢抱有希望,張平坦言,“雖然經濟增速放緩,但是實際上從機構投資者的角度而言,各種開發商的融資渠道收緊,原來傳統的銀行貸款從嚴,部分銀行只針對行業前二十強甚至十強房企發放貸款,此外信託渠道也在收緊。各種監管的限制使得房地産傳統的融資渠道越來越有限,融資對於企業來講越來越難,但這也恰恰給我們專門做房地産真股權投資的基金帶來了新的機遇。正如我們中信資本高級董事總經理、房地産部門執行合夥人程驍遠的觀點,在融資緊縮時私募股權基金的市場作用將凸顯。” 張平提到的“真股權基金”,即中信資本是與投資人同股同權進入的,而非明股實債,這是中信資本房地産投資深耕的領域。

當下不是投資的寒冬

 “現在雖然很多人覺得當下不是行業最好的光景,但是也不一定是不適合投資的光景,要看站在誰的立場上來評價,目前更適合資金儲備充裕的機構投資者尋找多樣化的投資標的。”張平告訴中國網地産。   

中信資本張平:當下不是投資的寒冬 股權投資基金迎來新的機遇-中國網地産

中信資本房地産部執行董事張平接受中國網地産採訪

張平表示,從資産類別看,長情資本鍾愛的核心型現金流穩定的寫字樓資産仍然是長期投資的首選標的物,尤其是在一線城市。“雖然受國際經濟環境及國內經濟增速放緩的影響,我們從數據報告中看到目前部分一線寫字樓市場空置率在上升,短期內寫字樓租賃市場出現了一些振蕩,且未來幾年,北京和上海等一線城市的新增供應量將會逐漸增加,這種情況下確實會給寫字樓的吸納造成一定的壓力。但是長期來看,中國一定是最大的存量資産的市場,而且也一定是機構投資者做資産配置的非常重要的板塊。所以長期來看,核心型的寫字樓這類存量資産在未來十年甚至更長期都將持續作為一個投資重點。”

消費升級帶來的新機遇也被張平和中信資本持續看好。張平認為,消費依然存在升級空間,尤其在具備人口基數以及購買力充沛的城市和中青群體之間,人們對實體商業的消費體驗需求在持續增長,實體商業並不會被線上消費完全取代,因此中信資本持續看好滿足人民群眾美好生活嚮往的體驗式購物中心這一業態。加之很多尚未轉型或處於轉型期的開發商並不擅于經營購物中心,導致了低效、甚至閒置的市場機會出現,所以使得投資機構有可能收購到以購物中心為基礎的存量資産,而這類資産價值往往是被低估並具備增值潛力的。張平表示,“我們會持續的投資消費升級的存量資産,還有跟隨電商需求一起增長的物流資産。”

此外,不良資産投資以及數據中心、養老地産等利基市場投資也備受關注。張平告訴記者,不良資産的成因可能會很複雜,可能來自於市場、法律、金融杠桿等諸多方面,使得企業或資産面臨困境,但也使得投資者獲得了更低價格的收購機會,如果産權確權清晰及問題解決之後,不良資産是可以重新賦能的,資産價值的提升帶來的效益空間也相較可觀。

張平表示,在如此環境下,相對於依託主體信用的債權投資,私募股權投資對於基金經理的專業能力和過往經驗就顯得更為重要。因為作為投資人利益的代表,私募股權投資基金經理既要懂資産,具備價值挖掘的能力去選擇適合的投資標的,獲取具備改造空間的存量資産,同時通過專業改造能力及資産運營管理能力做好投後管理,實現資産價值的最大化增值。“目前,懂房地産資産端,懂房地産行業市場,也懂得房地産運營管理,以及擁有豐富多元化渠道退出經驗,尤其是懂得融投管退流程的專業基金經理的價值會顯得更為重要。因為真正的股權投資考量的就是基金經理的投資眼光、價值增值以及價值兌現的能力。而我很幸運,所在的中信資本房地産專業團隊擁有完整的專業投資能力、資産管理能力、改造能力及價值增值能力。我們團隊深耕房地産股權投資十多年,針對標的項目生命週期的風險判斷、價值判斷形成了一套完善的投前決策、投資交易及投後管理綜合系統。”張平如是説。  

投資人、運營人面臨行業新的機遇與挑戰下,能否帶領行業步入新的發展路徑,我們將拭目以待。

(責任編輯:李.彤)
中國網地産

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