從風口到轉型:長租公寓模式之變

來源:中國建設報 2019-12-03 16:19:26

在北京上班的李瑩最近每天下班後都要趕到不同的地方看房,由於她與某長租公寓簽約的房子即將到期,臨近年末租金又漲了不少,“加上服務費就太不划算了”,儘管有些可惜,但她最終決定換個地方住。裝修精緻但租金昂貴,是不少租房者對長租公寓的印象。

長租公寓多指租期一年、按月為單位支付房租、規範化標準化地對房源進行系統裝修和傢具家電配置的房屋租賃方式。由於居住方便、裝修精美,一經推出便受到了年輕群體歡迎。艾媒諮詢發佈的報告顯示,線上租房用戶中,30歲及以下年齡群體佔比達50%。

從風口到“爆雷潮”

黨的十九大報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

政策激勵下,多方資本競相涌入租賃市場,從創業公司、傳統仲介到房地産開發商、酒店運營商,乃至網際網路企業都紛紛試水。長租公寓在政策與資本的加持下,成為創業藍海和新風口。36氪研究院發佈的報告顯示,截至2018年3月22日,全國共有223家長租公寓相關企業成立。

近兩年,這一行業已經出現了明顯分化。

一邊是頭部企業青客、蛋殼相繼赴美IPO(首次公開募股),10月8日,青客公寓向美國證券交易委員會遞交招股書,擬以發行ADS(美國存托股票)的形式募資最多1億美元。10月29日,蛋殼公寓向美國證券交易委員會遞交招股書,擬以“DNK”為交易代碼在紐交所IPO。此外,自如、魔方公寓也曾透露其上市意向。

長租品牌爭相赴美上市,從側面揭示了目前國內長租品牌共有的資本困境。克而瑞研報指出,由於前期投入較大、盈利週期較長,長租品牌若缺少必要的資金支援,將無法維繫持續的發展需要。而通過上市,長租企業不僅能夠保障資金鏈的健康,還能將融得資金投入到發展中。

11月5日,青客公寓正式在納斯達克掛牌交易,股票交易代碼“QK”,成為“長租公寓海外第一股”。最終,青客以每股17美元的價格,發行270萬股美國存托股票(ADS),募資總額約為4590萬美元,發行規模及最高募資金額遭大幅下調。

另一邊,中小企業開始出現融資困難。貝殼研究院報告指出,2015年以前的長租公寓融資額相對較小,但融資數量高達23起。2018年、2019年的融資數量分別減少至11起、6起,儘管融資總額迎來爆髮式增長,但絕大多數都被頭部企業瓜分。報告認為,中小公寓股權融資最好的時機已經過去。

資金問題造成了爆雷潮蔓延。公開資訊顯示,2019年年內,已有超過20家長租公寓企業因資金鏈斷裂爆雷,造成大批受害者。近日,河南悅如資産管理公司發佈公告稱,其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力,已無力維持公司正常經營;杭州中擇房地産代理有限公司被曝欠房東2000多萬元,以老闆向房東寫欠條作為暫行解決辦法。

成本高企 “造血能力”不足

當前,國內長租公寓經營模式可分為輕資産與重資産兩種。前者指企業通過租賃獲得資産的經營權,在和房東簽訂的租約期限內,企業可以對外出租,獲得租金差收入,即“二房東”模式;後者則是指企業擁有物業所有權,在經過裝修後對外出租。

36氪研究院報告指出,重資産模式前期資金投入和要求更高,但企業在後期不僅可以獲得經營收益,還可以獲得資産升值收益;而輕資産模式前期資本沉澱較少,利於企業在短期內快速擴張,但獲利方式較為單一,主要靠賺取租金差獲益。

然而,由於房價高企,租金回報率整體偏低,諸葛找房數據研究中心發佈的報告顯示,其統計的50個全國大中城市的平均租金回報率為2.2%,低於2年期銀行存款利率(2.4%)。與漫長的收益期相比,長租項目的開發與裝修投入顯得十分高昂,再加上行業參與者眾多、市場佔有率不高,不少企業試圖通過“價格戰”搶佔市場份額,拉低了行業整體盈利能力。

SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹曾表示,長租公寓燒錢創業是一條不歸路,“你把款貸下來,建成公寓租出去,回報率最高不超過1%,所以這個生意是虧的,租房的價格再翻一番還是虧本的。”

招股書披露,截至2019年6月30日,以佈局一二線城市為主的青客公寓平均月租金(折後)僅1075元,總資産20.3億元、總負債27億元,資産負債率高達133%。2017年、2018年、2019年前6個月凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。

儘管補貼力度如此之大,青客與租戶簽訂的平均合同期限依然只有11.7個月,其中,47.3%的租戶在合同到期前選擇退租,僅5.1%的租戶選擇續租。由於盈利能力羸弱,從股價看,青客似乎也並不被市場看好,上市不久便跌破發行價17.00美元/股,截至美國東部時間11月29日收盤,青客股價為15.10美元/股。

融資渠道狹窄

此外,不少長租公寓還面臨融資渠道狹窄的困境。儘管相關機構多次發佈指導意見,強調要加大對住房租賃企業的金融支援力度,拓寬住房租賃企業融資渠道,支援符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品,但貝殼研究院報告指出,能享受交易所融資渠道的企業一般要求信用評級達到AA+,長租公寓創業企業多數為輕資産運營、不持有房産産權,達到發行資産證券化和公司債券資質的企業極少,反而是開發商運營者因為資産雄厚,更易滿足發行資質。

報告指出,截至2019年10月,在政策的傾斜下,雖然最早發行ABS(資産支援證券)的是魔方、自如和新派公寓,但ABS發行數量最多的是開發商。招商蛇口、保利碧桂園旭輝泰禾陽光城、朗詩等15家開發商共發行了18期、總規模153.75億元的ABS,其中實際融資的優先級規模為136.166億元,而自如等輕資産化運營的長租公寓,其發行期數及發行規模遠低於開發商。住房租賃專項公司債券的發行也是如此,相較ABS,公司債券單期融資規模比更大、利率更低,2019年只有開發商發行了住房租賃專項公司債券。

隨著房地産調控繼續深入,開發商原本佔優的ABS融資渠道及債券規模也相繼收緊,大量開發商的長租公寓概念ABS在向交易所申請階段被否。截至2019年9月,長租公寓/住房租賃ABS發行總規模為48.89億元,僅為2018年全年發行量的42%;截至2019年9月,住房租賃專項公司債券的發行總規模僅為64.07億元,相比2018年的156.28億元出現了大幅縮水。

除發行公司債和ABS外,REITs(不動産投資信託基金)這一金融工具也受到青睞。2019年3月,朗詩綠色集團與平安不動産設立了中國首單合作型長租公寓儲架式REITs,規模達10.68億元。中信證券研報指出,REITs通過向投資者發行收益憑證募集資金,並交由專門的投資管理機構進行不動産投資和運營管理,獲得投資綜合收益後分配給投資者,即投資者收益來自資産經營産生的收入。

然而當前我國發行的類REITs産品多以私募方式發行,個人投資者參與投資門檻較高。觀點指數報告指出,在私募資本市場上,長租公寓並沒有受到特別青睞,即使是擁有資本號召力的頭部品牌,依靠的也是持有股份的自家融資方繼續追加多輪融資,所得的現金流也很有限——僅勉強能夠用於還清債務、維持經營。

浙江工業大學副校長虞曉芬認為,當前住房租賃企業面臨著融資難、融資貴的問題。她表示,正規金融産品種類單一,非正規金融産品成本高、風險大,一些企業不得不採用“高收低租”、“長收短付”、“租金貸”等高風險模式建立資金池來擴展規模。

租金貸有風險 長租公寓迫切需轉型

盈利模式未明、融資受阻,在行業前期大舉擴張的影響下,長租公寓風險缺口被撕開。8月,樂伽公寓爆雷,長租公寓行業的“高進低出”模式曝光。所謂“高進低出”,即企業高價從房東手裏拿下房源,再以低價與租戶簽約,租客一次性交半年或一年房租,企業給房主的租金卻是季付,通過時間差積累資金,快速擴張。該模式下,企業對資金高度敏感,一旦流動性出現問題,企業生命也行將終結。

長租企業還與金融機構合作,針對年輕人,若無力一次性支付半年或一年房租,可通過使用租金貸轉換成按月支付,租戶轉為與金融機構簽約。這一模式下,租金貸業務水漲船高,以青客為例,截至2019年6月30日,青客公寓超過65.2%的已出租房間的租金來自分期貸款。

租金貸亦成為支撐長租公寓運轉的重要資金來源,招股書披露,截至2019年6月30日,青客公寓來自金融機構的租金貸款達8.726億元,在總負債中佔比32.3%。這些貸款支付了青客公寓在租房、裝修、房間的維護及運營等方面的費用。

國家金融與發展實驗室房地産金融研究中心主任蔡真曾發文指出,當前,受長租公寓爆雷影響較大的運營商大都存在濫用租金貸問題,如鼎家、寓見公寓、昊園恒業等。2017年以來26家爆雷的長租公寓中,有3家是因為高收低租,有14家是因為資金鏈斷裂,有3家是因為二房東仲介跑路,其餘則為經營不善倒閉或被收購。

爆雷的影響也很惡劣:房東收不到欠款、大量租戶被強制搬出、利益嚴重受損。當前,長租公寓爆雷後的安置處理尚無成熟解決方案。以近期爆雷的悅如公寓為例,10月8日,其公告稱因經營不善無法繼續運營,已經被鄭州比遜達美公寓管理有限公司並購。第二天,比遜達美卻宣稱悅如資産惡意隱瞞債務,擬終止股權收購,多方相互推諉,加大了租客與業主的維權難度。

爆雷公寓遺留問題何解?蔡真認為,首先當地司法部門應迅速介入,採取相關保全措施,為後續債權債務工作開展做好準備;當地住房和城鄉建設部門應協調房東和租客雙方達成和解;當地政府還可引進有實力的長租公寓,通過收購等一系列安排化解風險。

蔡真表示,長期來看,規範長租公寓發展應從事前和事中兩個方面展開:事前應設立行業準入門檻,制定相關標準規範(如隔間、裝修、安全等),定期組織行業形勢研討等;事中,地方政府應會同住房和城鄉建設部門建設長租公寓資訊平臺,房客租金應在銀行開立專戶進行監管。

不少地區監管已然收緊,除了打擊“高進低租”、“租金貸”和違規隔斷外,近期,杭州還出臺了住房租賃資金監管辦法,規定設立租賃資金專用存款賬戶,企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。同時還明確,企業必須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金,在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金。

(責任編輯:)
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