"阿基米德説，給我一個立足點，和一根足夠長的杠桿，我就可以撬動地球”，這句至理名言被世人奉為經典。而在現實之中，有一家叫做景業名邦的企業，帶著僅十幾億的營收規模，撬開了香港上市的大門。

然而，與不日迎來上市成功喜訊相反的是，房二代景業名邦用微支點撬動“地球”背後，是其資金壓力巨大的泥潭，更是不算好走的未來路。

融資的救命稻草

2018年以來，地産行業調控趨嚴，金融環境仍沒有放緩跡象。在此背景下，一批內地小房企加速上市，以此來緩解資金危機，並尋求資本市場力量來擴張業務。繼新力控股、天保集團之後，景業名邦在遞交招股書5個多月後，終於一腳踏進港交所的大門。

據港交所11月15日消息，景業名邦集團控股有限公司通過港交所的上市聆訊，星展銀行擔任其獨家保薦人。通過聆訊，這就意味著景業名邦不日將登陸港交所。58安居客首席分析師張波亦表示：“在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的‘救命稻草’”。

不過，上市融資 “這稻草本身也並非含金量十足，不少企業往往定價偏低，直接影響到實際融資效果”，張波説。

實際上，這家企業與雅居樂有著千絲萬縷的聯繫。據招股書顯示，景業名邦的執行董事兼主席及最終實際控制人為陳思銘。顯而易見，景業名邦背後站著的，是陳思銘；而陳思銘背後站著的，是雅居樂董事會副主席陳卓賢，陳思銘是陳卓賢的長子。

背靠雅居樂這個“大樹”，景業名邦得到不少幫助。如富力張力之子張量一樣，陳思銘的第一筆創業啟動資金，正是來自於“家庭資源提供”。

除財務支援外，景業名邦有不少高管也是從雅居樂調任而來。根據招股書顯示，景業名邦董事會共有9名成員，包括6名執董和3名獨立非執董。董事會副主席兼執行董事劉華錫是雅居樂老將，曾任雅居樂集團副總裁。

招股書還顯示，執行董事兼總裁鄭紅曾任雅居樂地産總裁助理和番禺雅居樂總經理；執行董事吳新平曾任雅居樂地産工程中心總經理；執行董事郭雙曾任雅居樂集團區域總裁；執行董事韋妙嫦曾在雅居樂集團多家公司負責財務審計工作。

景業名邦的4名高管中，除財務總監劉華強外，副總裁譚玉杏、藍熾源，副總經理兼公司秘書衛靜心也均有雅居樂從業經歷。

微支點撬動地球

如年僅只有30歲的陳思銘一樣，景業名邦號稱“最年輕上市房企”，成立至今不過短短7年光景。據公開資料顯示，景業名邦總部位於香港CBD銅鑼灣時代廣場，業務主要分佈在廣州、海南、香港等城市，未來開發的土地資源集中在廣東、海南、雲南及湖南等四省。

景業名邦項目開發經驗，以及規模尚屬年輕，儲備項目資源亦有限。至今為止，景業名邦擁有30個物業項目，建築面積300萬平方米，其中20萬平米的可供出售或出租的已竣工物業、90萬平米的在建物業及190萬平米的持作未來開發物業。這一規模，在地産行業顯得十分“迷你”。

對此，景業名邦也在招股書中直言，近年來正在急速發展，所處位置優越且成本在商業上可接受的待開發土地供應非常有限。

有限的30個項目中，景業名邦的業績幾乎全靠廣州的景業荔都和海南的景業清水灣兩個項目撐起。招股書顯示，2016年，廣州的景業荔都一期、海南的景業清水灣3號一期與二期共獲得收益約6.25億元，佔當年總收益的97.5%。

2017年，景業荔都一期、景業清水灣3號一期與二期共獲得收益約7.83億元，佔當年總收益的93.46%；2018年，景業荔都一期和景業清水灣3號一期、二期及三期共獲得收益約12.46億元，佔當年總收益的93.74%。

在已經上市成功、營收規模近百億的中小房企新力面前，景業名邦的營收規模更是少得可憐。根據公開數據顯示，2019年上半年，景業名邦實現收益7.62億元。期內，景業名邦錄得溢利1.81億元，毛利3.96億元，毛利率為54.8%。

而2016年至2018年，景業名邦分別實現收益6.41億元、8.38億元、12.49億元；實現溢利8450.7萬元、8607.8萬元、3.82億，毛利率分別為26.0%、36.4%、40.4%。

因而，表面繁榮的是：房二代景業名邦，背靠雅居樂這棵大樹，以“微支點”撬動了“地球”，打開港交所的大門。看似繁榮背後，卻是殘酷的現實：在金融監管趨緊、房住不炒的大背景下，景業名邦正陷在現金流緊張、基本面堪憂的泥潭。

事情當然是環環相扣的。業內認為，景業名邦基本面堪憂、現金流緊張的現狀，導致其較難通過銀行貸款，為其土地收購和未來房地産開發獲得足夠資金。

令人堪憂的基本面

如多數中小房企的命運般，景業名邦的處境真的不算好過。

景業名邦酒店運營、物業管理業務不盡如人意。招股書顯示，景業名邦酒店運營業務毛利於2017年年度錄得虧損1889.2萬元，物業管理業務毛利更是連續三年虧損，累計超過212.7萬元。

景業名邦方面表示，公司的酒店營運分部于2017年錄得虧損，主要是因為位於從化的卓思道溫泉度假酒店開業，而2018年借助平均房價和入住率的抬升，該酒店的業務回暖，其毛利也逐漸增加。

景業名邦短期償債壓力巨大。2016-2018年末，以及2019年上半年，景業名邦總借款分別為7.33億元、11.22億元、7.58億元及16.68億元，總借款的加權平均實際利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%，2019年上半年的年內即期還款部分已經高達7.77億元，同比大幅增長76.73%。 

儘管有雅居樂提供財務資助，景業名邦仍然經歷了負債過山車。2016-2018年末，以及2019年上半年，景業名邦對應資産負債比率分別為1066.4%、306.2%、116%、200.7%。

合約負債方面，于2016年、2017年、2018年12月31日，景業名邦分別為433.9百萬元、1407.4百萬元、2238.8百萬元，逐年攀升，年增長率分別為224%、59%。截止2019年4月30日，景業名邦合約負債額依然居高，為2082.1百萬元。

景業名邦的現金流情況也不容樂觀。據招股書顯示，截止2018年年末，景業名邦現金及現金等價物分別為2.56億元、2.98億元、2.19億元，經營活動産生的現金流連續兩年為負，分別約-2.7億元、-2.10億元。

景業名邦在招股書上表示，如果上市成功，募集的資金將有三大用途，一是現有項目的開發資金，二是土地購買，三是一般運營資金。

景業名邦亦承認，因資金有限，如出現土地成本大幅上漲，將無法與財務資源更豐厚的其他物業開發商展開競爭。

“土地、資金不亞於糧食、彈藥，要配備充足，方能大概率打贏勝仗。民營房企在融資困難時期要降負債降杠桿，以加速現金流回籠為準繩，否則，將看不到曙光到來，會被市場淘汰”，某業內人士坦言。

除此之外，廣東、海南、雲南及湖南的物業限購政策，以及其他政策變動，也將成為影響景業名邦物業板塊營收的一個不確定因素。路著實不太好走的情況下，未來，能否抓住上市這根“救命稻草”，景業名邦得拿出“真本事”了。