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德信中國:戴規模枷鎖 高息“盤活”現金

發佈時間:2019/11/18 11:10:37 | 來源 :中國網地産

年初成功赴港上市只是暫緩了德信中國對資金的饑渴,年底,德信的“飽腹感”似乎已經蕩然無存。

近日,德信發佈公告,宣佈發行于2021年到期,總額為1億美元的額外優先票據,尤為惹眼的,是高達12.875%的票面利率。此前,德信在8月份就已發行了一筆總額2億美元,年限與利率與本次相同的優先票據,二者將合併形成為單一系列。

德信求“錢”若渴的背後,無非兩個原因:對於規模的訴求,來自債務的壓力。在高呼“2021年衝擊千億”之後,德信也加入到了試圖擠進規模債門的大軍中,“金九銀十”已過,德信361.6億元的成績顯然還有較大差距。

儘管如此,堅持高週轉的德信,未來的增速依然可期。今年以來,德信頻頻購地,增強了未來的變現能力。但在佈局方面,德信新增土地多位於蘇浙兩省,尤其是浙江——德信的大本營。堅持區域深耕必然會有極限,而挖掘市場潛力則需要更多時間,當下的德信卻必須爭分奪秒。

另一方面,德信在上市之初便被外界詬病的負債問題雖然有所改善,但據wind數據顯示,德信2019年中期83.38%的資産負債率仍高於74.65%的行業中位值。

這副名為“規模”的枷鎖何其沉重,似乎掙脫的力氣多一分,它便會更沉一分,直至佩戴者掙脫或是力竭,德信顯然還需要經受更多的洗禮與考驗。

 走出“舒適區” 代價高昂

“德信中國會繼續堅持立足浙江,深耕長三角。”在年初德信的上市現場,公司執行董事兼董事長胡一平如此表示。而從德信今年的拿地情況看來,確實在遵循這個方針進行佈局。

2018年末,德信在杭州、溫州、湖州三城的土儲比例分別為19.1%、19.7%、14.3%;同時,溫州為德信貢獻了54.1億元的結算收入,遠超湖州的21.2億元與杭州的5.0億元。

德信中國:戴規模枷鎖 高息“盤活”現金-中國網地産

2019年上半年,在德信新增的19個項目中,7個位於浙江省,8個來自江蘇省,在杭州、溫州兩個城市各新增了5個項目,德信在杭州、溫州、湖州的土儲分別佔比29.7%、16.2%、10.6%,三城在其未來佈局中的地位已發生變化。

不過,德信在溫州和湖州的結轉額較2018年末大幅降低,二者合共貢獻收入才5735萬元,杭州則穩步上升至7.7億元。從項目建設進度來看,德信在杭州的持有待售面積由2018年末的2.1萬平方米,上升至2019年中期的6.4萬平方米;在溫州由6.2萬平方米略降至4.6萬平方米;而在湖州則由18.8萬平方米降至7.4萬平方米。德信放緩了在溫州、湖州的項目進度,三城的結算速度亦有所改變。

然而,無論三城間如何變化,它們在德信佈局中的地位依然是穩固的,德信在蘇浙兩省的佈局也依舊佔據較大比重。2019年上半年,兩省之外,德信僅在九江、成都的土儲佔比超過了3%。到了下半年,在德信首進佛山連落兩子之後,更多的還是圍繞浙江原地打轉,德信依舊是那家典型的區域型房企

深耕區域的佈局策略或多或少拖慢了德信的規模之路,在天花板可見的情況下,探尋下沉市場也不失為一種選擇。目前,德信的大部分項目集中在二線和長三線城市,但在未來城市的選擇上,德信于8月曾表示將主要聚焦在核心城市和都市圈。這或許説明,德信也深知區域發展的極限,但走出“舒適區”卻未必容易。

在年初的招拍挂市場,德信分別以底價和溢價3.55%拿下了溫州兩宗土地,除了5月在溫州永嘉縣以45.23%溢價率拿下的一塊商住用地以外,德信在溫州的拿地溢價都較低,溫州永嘉縣此宗商住用地的總價也不過2.07億元。

反觀德信在杭州的土地市場,年初即以22.22億元拿下四宗地塊中唯一的住宅地塊,溢價率也是其中最高的30.55%;3月又以12.24億元、溢價45.8%的代價在杭州再落一子。總體而言,德信在溫州的拿地代價較低,而在杭州的投入較大。

同時,德信在無錫和昆山獲取的兩個項目上的拿地價格相似,分別為6.82億元及6.45億元,然而前者34.3%的溢價率卻遠高於後者的0.78%。雖然蘇浙兩省相鄰,但經濟、人口、土地市場等因素依然存在諸多不同,只是走出浙江,德信就要付出更高的代價。

德信曾表示,會將13.73億港元募集款項中的30%,即約4.1億港元用於拓展土地儲備,但僅在上半年,德信增加土儲的代價就已達到61.8億元。相較之下,德信上市募集的資金不過杯水車薪。

高利率換取流動性

弱點總會被人放大。

上市之前,德信就被外界詬病存在較大的債務壓力,一方面,是連年高企的資産負債率,另一方面,德信2018年末77.1億元的一年內到期債務同比大幅提升了81.2%,相比之下,在手現金卻差了一點,為74.9億元。

今年7月,標普基於德信2018年年報數據對德信的票據下調評級。標普認為,德信依賴高成本的非銀融資,佔公司2018年總債務的68%,其中主要包括佔總債務37%的信託貸款以及佔總債務18%的項目股東貸款。由此,標普得出德信債務資本結構較弱,杠桿率仍保持高位的判斷。

2018年即期債務的大量轉化,讓德信對資金流動性的訴求更為迫切。2019年中期,德信融資性現金流約為27.3億元,遠高於去年同期的2.1億元;同時有息債務結構有所優化,在有息債務總額增加約3.4億元的情況下,一年內到期負債由2018年末的53.5億元降至33.2億元。

然而,受制于規模,德信穿越融資窄門並非易事,境外融資本就偏高的成本更是雪上加霜,從而不得不吞下兩筆利率高達12.875%的“苦果”。以德信的體量來説,用兩年期的高利率,換取短期現金的流動性,不失為一種聰明的做法,也是德信所標榜的“高效運營”中的一環,但高息舉債顯然只是權宜之計,而非長久之計。

據wind數據顯示,11月內,內地房企共發行海外債券17筆,除其中一筆與德信此次發行的票面利率同為12.875%外,其餘16筆海外債券票面利率均優於德信。

“我們可能沒有足夠的融資撥付我們未來獲取土地與房地産開發所需資金”,儘管這只是德信招股書內“呈現最壞情況”的風險提示,但這是否也多少映射出中小規模的“德信們”所面臨的資金困境?

(責任編輯:李.彤)
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