在掌聲與質疑聲中，長租公寓行業已走過三個春秋。曾經站在風口上的各家品牌公寓近期備受關注。部分長租公寓停止運營，也映射出這一新興行業面臨的困境。部分分散式長租公寓運營商並不具備雄厚的資金實力及運營經驗，而為獲取盈利，更常常忽略客戶需求。亦有觀點認為，分散式長租公寓只是獲取、改造租賃市場上的存量房源，而解決部分城市租賃房源失衡的內因，需要給予市場更多新增可供租賃的房源。

為此，2017年11月，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃産業（租賃物業），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。根據規劃，2017年至2021年，北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。集體土地上開發集中式長租公寓，讓業界看到破解租賃市場增量難題的希望，也讓企業有更多機會參與到長租公寓的建設中。兩年來，萬科在京已先後獲取6個集體土地建設租賃住房項目，總投資額約90億元，建築面積75萬平方米，計劃供應約21498間租賃房源，有效增量的同時，為行業注入“新動能”。

高品質租賃房源呈現較大市場缺口

隨著城市化進程加快，城市人口基數日漸龐大，人才涌入推動城市繁榮發展的同時，也撬動了城市租賃市場的巨大潛力，“租房時代”正在到來。數據顯示，2018年有報告預計未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達3萬億元，未來租房人群佔比或將持續上升。

與此同時，有調查數據顯示，城市租房人群年齡多集中于35歲以下的80後、90後，其中，21至25歲佔比最高，達到34.4%，這意味年輕化已成租房人群的關鍵詞。

伴隨著人民生活品質提升，人們對“租房”品質的需求也隨之不斷升級。作為新一代“租客”，大部分80後、90後的年輕人為獨生子女，他們對生活品質有更高的追求，對租住環境要求較高，對高成本生活接受度較高。

因此，就租房而言，越來越多的人不願意繼續生活在各項條件較差，只有租金從優的出租房裏。“溫暖”、“整潔”、“安全”、“舒適”逐漸成為租房關鍵詞，人們願意付出成本，換取更優質的生活居住環境。房屋性質從單純的棲身之所，轉變成對品牌服務的追求、對社區品質生活的嚮往、對歸屬感的渴望。

“行業痛點恰恰在於符合租客預期的房源較少。”一名長租公寓業內人士表示，龐大的市場需求、錯配的供需問題，讓房企、仲介甚至投資機構紛紛涉足這一新興行業。

據克而瑞研究中心提供的數據顯示，截至2018年年底，TOP30房企中，已進軍或表示將佈局長租公寓的房企已達到了近20家。

其中，“房企係”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列集中式運營商前三。截至今年十月，萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是8.2萬間、6萬間；旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等，總計新增體量超1萬間。

資金有限模式待解 部分長租公寓陷運營困境

市場前景雖美好，由於參與者能力參差不齊，從而給行業帶來一些問題，首先是分散式長租公寓的安全隱患。

部分分散式長租公寓將出租房屋設置在存線上路老化，管道堵塞等基礎設施老化問題的老舊小區，更有在房屋內增加隔斷的現象。由此帶來的安全隱患，導致租戶生命財産安全難以得到保障。

2018年9月，一篇有關“甲醛房”的報道再一次將長租公寓推上風口浪尖。上述業內人士稱，長租公寓擴張迅猛，資金壓力較大。有運營方為降低裝修成本和提高房屋使用率，在室內空氣品質不達標時就出租房源，給租房群體帶來了健康風險。

為了加快租金回籠速度，部分長租公寓運營商誘導租客使用“租金貸”，租客按月交租，房東按季度收租，中間的差額則被企業提前支取用於擴張，但因為市場需求的波動導致空置率上升，企業的資金鏈變得極其脆弱。

迄今為止，已有20余家長租公寓品牌終止運營。究其原因，多為運營商經營能力有限，資金實力不足從而導致資金鏈斷所致，但其資金風險的後果，往往需要由租客、業主一同承擔。

“長租公寓不僅僅是房屋，對一座城市來説，長租公寓承載了鎖住人才、培育城市競爭力的使命。”上述人士表示，住房租賃市場同時成為年輕人在城市紮根逐夢，實現“住有所居”的重要載體之一。

分散式公寓部分集中在城市老舊小區，周邊餐廳、咖啡廳、電影院、健身房、寵物店等配套不太齊全，難以滿足年輕人的生活需求。此外，部分老舊小區，社區綠化、垃圾分類、車輛違停等方面尚待完善。

與此同時，租賃市場上常見的分散式長租公寓，大部分僅是獲取、改造租賃市場上已有存量房源。解決部分城市租賃房源供需問題，則需要給予市場新增更多可供租賃的房源。

集體土地建設租賃房 一舉多得增加租賃房源

與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓運營商資金充裕、運營經驗豐富，並始終致力於改善房屋品質，助力人們美好生活落地，更符合當下人群租房需求。

“集中式長租公寓在打造過程中，堅持以人為本，更加注重租客的體驗感，打造公寓社區概念，讓在此生活的人們更有歸屬感。”據某房企旗下品牌運營商透露，大品牌旗下長租公寓依賴集團多年的運營經驗，社區環境良好，並針對目標人群完善周邊配套設施建設，能讓租客感受到真正的便利。房屋品質以及對社區的科技化管理使租客安全有保障，避免擔心面對因出租方原因而被迫搬家的尷尬。

産品雖好，前期投入亦不是小數。為填補租賃市場空白、增加房源供應，規模房企與各區、鎮、村三級政府一起，積極研究路徑，經營合作，集中式長租公寓應運而生。

為促進此類公寓的發展，2017年11月，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃産業（租賃物業），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。根據規劃，2017年—2021年，北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。

作為新增房源，集體土地集中式長租公寓，讓業界看到了破解租賃市場增量難題的希望。

在設計之初，集體土地租賃房就被認為是一舉多得。對於租賃市場而言，隨著集體土地租賃房源不斷入市，市場上可用於租賃的房源將越來越多，業內相關人士稱，“普通的分散式公寓是運營商接手業主房産。”而集體土地租賃房源屬於新增房源，切實地為租賃市場注入了新活力，有效起到增加供應。

對集體而言，與房企合作，雖然要在集體土地上蓋房，但土地性質不變、權屬依舊是集體，集體依舊能獲得收益。

對於租房剛需人群而言，集體土地住房運營方為規模房企，無論生活環境、出租房品質及人身安全等方面均能得到保障。在集體地塊周邊有地鐵或産業園區，生活便利、成本低。

對運營商而言，與集體合作開發獲取土地成本相對較低，前期投入小，風險也相對較小。房企有更多時間探索開發長租公寓運營及收益模式，同時，因佔用集團現金流較少，且規模房企有資金實力可做大規模開發運營。

以人為本搭建社群文化 營造共用複合新社區

2018年8月24日，北京市第一個集體土地租賃項目，成壽寺村集體土地租賃房項目正式開工。項目坐落于北京三環外方莊橋西南角，由北京萬科和成壽寺村集體經濟組織北京金城源投資管理公司共同開發管理。

項目本身將有大面積的配套設施，包括餐飲、便利店、生鮮超市、科技類店舖。目前，盒馬生鮮、南門四季涮肉、便利蜂、八馬茶業、華為體驗店即將入駐。“這些房子不再只是上班族睡個覺的地方，而會變成青年社區。”北京萬科泊寓負責人表示，項目致力於“以人為本”打造“社區概念”。

據上述負責人透露，由於租房主群體為年輕人，針對目標人群，萬科完善社區周邊資源，打造全新的“共用複合社區”。社區集合了精英創業圈、人才交流圈、社區娛樂圈、生活居住圈的多層次融合的平臺，提供給入住人群高度集約和舒適的享受和體驗。

租賃社區的意義在於，讓年輕人的生活不只有“996”模式的工作，而是活在當下，感受生活點滴美好。

為此，另一集體土地項目高立莊科技商務辦公區設計時，萬科堅持著以産業、研發的核心功能為主，以城市功能為輔的初心，秉持著以“人的尺度”為核心，力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗于一體的新型共用複合社區。

“為了適應年輕人的需求，社區中打造了一個雲中圖書館，這是一個公共空間，在雲中圖書館中大家可以看電視，讀書，分享，交流，每個節日都會組織活動，讓同一個社區的住戶形成一個社群，有互動有故事發生。”高立莊項目相關負責人介紹，項目租賃住房開間産品定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質一居室租金70-80%，既能夠保障居住品質，也能降低租賃成本。

據了解，萬科在北京已獲取6個集體土地建設租賃住房項目，總投資額約90億元，建築面積75萬平方米，計劃供應約21498間租賃房源。在未來三年，萬科計劃每年新增約7000間租賃房源。

目前，上述項目中已經有高立莊、成壽寺項目計劃于明年年初完工，目前高立莊項目城市展廳已開放，並向周邊企業和個人預租，2020年三季度前正式開業；草橋、瀛海、大興舊宮、臺湖項目也在今年正式開工，計劃在2021—2022年陸續開業。

北京萬科泊寓負責人稱，在北京市的集體土地租賃住宅建設方面，北京萬科始終和各區、鎮、村三級政府一起，積極研究路徑，經營合作。

科技助力美好生活 讓“家”隨處可居

除上述6座在建項目外，“泊寓”在京已正式開業運營11家門店，總房間數2132間，共計6.6萬平方米，整體出租率在95%以上。

對此，上述北京萬科相關負責人稱，作為全球五百強企業，萬科在推進城鎮化和城市發展過程中，確立了城市配套服務商的戰略定位，致力於為我國城市建設與發展持續提供全面、系統的優質配套服務。租賃住宅業務作為城市配套服務的重要一環，也是萬科主營業務之一。

租賃住房社區不等同於傳統的住宅社區，萬科針對社區人流量更大、人員組成結構複雜的特點，制定了更加科技化的社區管理體系以及精細化的服務體系，保障租賃社區中居住人員的安全的同時，提升租賃客戶的居住體驗。在增加保障租賃住房供應後，也能夠充分保障租賃維持在一個合理的水準。

美好生活離不開科技助力，萬科根據園區居住客戶的使用習慣，智慧調節路燈、空調、電梯運營狀態，既能夠滿足人們的生活需求，又能夠環保節能。對於租客最關心的安全方面，萬科結合最新的AI識別體系，做到真實核對每一位住戶的身份資訊，實時採集，實時監控，保障社區的人員安全。同時，為應對各種突發情況，社區的管理系統能夠提前預設好在各種突發狀況下的“及時通報”，各個設備的“應急響應”，保障每一位園區人員的安全。

萬科泊寓作為租賃市場的新活力，在拓展集團業務板塊實現盈利目的的同時，響應政府號召，有效助推了租賃市場健康有序發展。為租客創造優質居住、生活環境，讓城市更溫暖，讓“家”隨處可居。 文/崔陸鵬 赫天雪