原標題：張大偉：房地産2019年“四季度”會企穩嗎？

作者 張大偉(中原地産首席市場分析師)

最近熱點話題太多，不論是中國經濟還是房地産，都有很多數據。

第一個數據是，前三季度國內生産總值(GDP)增6.2%，對於中國經濟來説，這個數據非常關鍵，因為很多年前就定好了，到2020年國內生産總值和城鄉居民每人平均收入比2010年翻一番，到2020年全面建成小康社會。

10月14日，海關總署發佈了第三季度外貿數據。前三季度以美元計價出口同比下降0.1%，9月出口同比下降3.2%(以人民幣計價同比下降0.7%)，降幅為今年2月以來最大(2018年前三季度進口增長14.1%，出口增長6.5%)。

從實物量指標看，全社會用電量增長4.4%，貨運量增長5.9%，其中鐵路貨運量增長6.1%。

第二個數據是“15萬億”。2019年有望再次刷新2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄。年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

9月份房地産市場銷售活躍，環比同比均明顯上漲，拆分單月數據看，9月全國房地産市場銷售面積高達1.733億平米，同比上漲2.9%。銷售額高達1.6萬億，同比上漲9.4%。

整體看，市場在5-6月反彈後，再次進入平穩週期。單月數據環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-9月已經連續2個月市場數據上漲。但是市場大部分人感覺並沒有上漲，反而有下調的現象，部分區域還很明顯。

嚴重背離的新開工與竣工數據

住宅新開工面積122308萬平方米，增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積33084萬平方米，下降8.5%。竣工下調意味著交付減少，但成交量又連續3年刷新歷史記錄。

信貸利率數據

整體利率在降低，代表了信貸的寬鬆。四天投放5600億，資金價格現見頂跡象。23日央行開展了2000億元7天期逆回購操作，連日來較緊張的資金面終於有所放鬆，此前連續3個交易日全線上漲的上海銀行間同業拆放利率(Shibor)部分品種價格回落，隔夜和七天Shibor分別跌14.5基點和9.6基點。銀行間債券質押式回購利率更是多數下跌，1天期債券質押式回購利率(DR001)加權平均價報2.64%，跌17基點。

人才政策井噴150城市

最近全國多城市發佈人才政策，人才政策與購房掛鉤，被市場認為是房地産調控鬆綁的表現。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。

特別是三亞，之前三亞採取嚴格的購房資格限制。海南的限購調控、三亞的人才政策被市場認為是房地産調控放開的表現。

三亞市12345政府服務熱線留言板上一則市民微信諮詢顯示：“欲知外省戶籍人才(全日制本科學歷)不落戶三亞如何購房？”

12345政府服務熱線管理辦公室方面在19日回復稱：“已告知其經核實市住建市場科，工作人員表示全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房産。”

但9月來，累計看，已經超過30城發佈了各種人才引入政策。整體年內累計看，2019年全國已經有超過150城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

從房價上漲城市看，其中大部分都發佈過人才引進政策。人才政策變相降低限購門檻，將人才吸引來之後，推向本來就供需結構緊張的房地産市場，這明顯帶來了房地産市場的上漲預期。

如果城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單地吸引人才只能導致房地産市場波動。

房鬧開始頻繁出現

最近全國部分城市再次出現了砸售樓處的現象。這在過去歷史上，只要房價真正下調就必然會出現。在2008年、2011年、2014年，全國都出現過多次降價項目售樓處被砸的現象。降價潮涌，退房潮現，當前市況下，不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業主退房，事情就更加複雜、棘手。

中國房地産市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策，那麼政策有什麼邏輯？其實歸根結底還是看經濟發展。而這幾天頻繁的逆回購代表了下一步繼續寬鬆的信貸政策。

最近市場走勢與2018年四季度非常接近。對於普通人來説，市場的價格短期內還有下調空間，特別是在LPR(貸款報價利率)10月平穩的情況下。但政策的轉捩點已經快了，選擇優質物業的風險小于其他投資(當下有很多真不錯的項目)，別急著買但可以看看房了，等著信貸寬鬆的號角。