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張大偉:房地産2019年“四季度”會企穩嗎?

發佈時間:2019/10/24 16:56:36 | 來源 :中新經緯 | 作者:張大偉

原標題:張大偉:房地産2019年“四季度”會企穩嗎?

作者 張大偉(中原地産首席市場分析師)

最近熱點話題太多,不論是中國經濟還是房地産,都有很多數據。

第一個數據是,前三季度國內生産總值(GDP)增6.2%,對於中國經濟來説,這個數據非常關鍵,因為很多年前就定好了,到2020年國內生産總值和城鄉居民每人平均收入比2010年翻一番,到2020年全面建成小康社會。

10月14日,海關總署發佈了第三季度外貿數據。前三季度以美元計價出口同比下降0.1%,9月出口同比下降3.2%(以人民幣計價同比下降0.7%),降幅為今年2月以來最大(2018年前三季度進口增長14.1%,出口增長6.5%)。

從實物量指標看,全社會用電量增長4.4%,貨運量增長5.9%,其中鐵路貨運量增長6.1%。

第二個數據是“15萬億”。2019年有望再次刷新2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄。年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

9月份房地産市場銷售活躍,環比同比均明顯上漲,拆分單月數據看,9月全國房地産市場銷售面積高達1.733億平米,同比上漲2.9%。銷售額高達1.6萬億,同比上漲9.4%。

整體看,市場在5-6月反彈後,再次進入平穩週期。單月數據環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-9月已經連續2個月市場數據上漲。但是市場大部分人感覺並沒有上漲,反而有下調的現象,部分區域還很明顯。

嚴重背離的新開工與竣工數據

住宅新開工面積122308萬平方米,增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米,下降8.6%,降幅收窄1.4個百分點。其中,住宅竣工面積33084萬平方米,下降8.5%。竣工下調意味著交付減少,但成交量又連續3年刷新歷史記錄。

信貸利率數據

整體利率在降低,代表了信貸的寬鬆。四天投放5600億,資金價格現見頂跡象。23日央行開展了2000億元7天期逆回購操作,連日來較緊張的資金面終於有所放鬆,此前連續3個交易日全線上漲的上海銀行間同業拆放利率(Shibor)部分品種價格回落,隔夜和七天Shibor分別跌14.5基點和9.6基點。銀行間債券質押式回購利率更是多數下跌,1天期債券質押式回購利率(DR001)加權平均價報2.64%,跌17基點。

人才政策井噴150城市

最近全國多城市發佈人才政策,人才政策與購房掛鉤,被市場認為是房地産調控鬆綁的表現。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亞等。

特別是三亞,之前三亞採取嚴格的購房資格限制。海南的限購調控、三亞的人才政策被市場認為是房地産調控放開的表現。

三亞市12345政府服務熱線留言板上一則市民微信諮詢顯示:“欲知外省戶籍人才(全日制本科學歷)不落戶三亞如何購房?”

12345政府服務熱線管理辦公室方面在19日回復稱:“已告知其經核實市住建市場科,工作人員表示全日制大專以及以上學歷的人才,在三亞實際工作滿一年,且繳納一年社保及個稅的,可在海南省購買一套房産。”

但9月來,累計看,已經超過30城發佈了各種人才引入政策。整體年內累計看,2019年全國已經有超過150城發佈了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%。

從房價上漲城市看,其中大部分都發佈過人才引進政策。人才政策變相降低限購門檻,將人才吸引來之後,推向本來就供需結構緊張的房地産市場,這明顯帶來了房地産市場的上漲預期。

如果城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備,簡單地吸引人才只能導致房地産市場波動。

房鬧開始頻繁出現

最近全國部分城市再次出現了砸售樓處的現象。這在過去歷史上,只要房價真正下調就必然會出現。在2008年、2011年、2014年,全國都出現過多次降價項目售樓處被砸的現象。降價潮涌,退房潮現,當前市況下,不降價促銷,銷售肯定難有起色,但如果降價,一旦遭到業主退房,事情就更加複雜、棘手。

中國房地産市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策,那麼政策有什麼邏輯?其實歸根結底還是看經濟發展。而這幾天頻繁的逆回購代表了下一步繼續寬鬆的信貸政策。

最近市場走勢與2018年四季度非常接近。對於普通人來説,市場的價格短期內還有下調空間,特別是在LPR(貸款報價利率)10月平穩的情況下。但政策的轉捩點已經快了,選擇優質物業的風險小于其他投資(當下有很多真不錯的項目),別急著買但可以看看房了,等著信貸寬鬆的號角。


(責任編輯:范藝凡)
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