中新經緯客戶端10月9日電 題：《張大偉：金九未現，第四季度全國“買不買房”9大看點》

作者 張大偉(中原地産首席市場分析師)

各種新聞報道都非常關注樓市的“金九銀十”，因為從歷史上看，9-10月曾經佔據全年樓市最重要的銷售比例。但是，隨著氣候變化，混凝土對溫度的要求變化，疊加2009年以後房地産調控對市場週期的影響遠大於購房者的自發行為，另外10月份的長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

2019年樓市的“金九銀十”同樣被市場關注。長假期間，整體樓市平穩，市場逐漸出現了繼續回落的現象。因為網簽數據滯後，並不代表市場全面數據。整體看，期間大部分城市網簽暫停。

整體看當下房地産市場，漲幅明顯放緩，部分區域出現了價格下調，但主流依然是上漲。

那麼，2019年4季度“買不買房”的9大看點是什麼？

1、未來幾個月最關鍵的是看LPR的變化

9月20日，央行公佈新一期LPR。一年期LPR降低，代表了利率水準降低。目前各地房貸額度基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水準相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

房地産貸款的業務集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資股份銀行也會因為資金成本的原因有所佈局。但歸根結底，市場90%以上的份額在工、農、建、交等大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況，代表了市場的情況。

買房短期看貸款。過去一年多貸款的確收緊，這是共識，但如果將現在的基準利率和2014年進行對比，現在依然屬於絕對的低利率時代。

從趨勢看，利率下調肯定會越來越明顯。除了幾大行，其他銀行的房貸政策並不具有市場意義。

2、哪些房企還在拿地？

從拿地企業構成看，民企少，國企佔比多。整體看，資金成本成為企業拿地的主要決定因素。不斷出現的政策收緊，使得拿地房企數量減少。但從企業構成看，依然有企業在積極拿地。

從土地成交情況看，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率8-9月份出現下調現象。

整體看，房企的資金鏈分化嚴重，大部分企業依然處於降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業，最近拿地非常少。

中型房企成為搶地的主流企業，房地産市場拿地看融資，融資難時土地流標多。

3、企業的融資如何？

整體看，市場分化明顯。最近市場部分房企的融資難度增加，但大部分企業的融資成本依然平穩，對於經營穩健的企業來説，融資成本降低依然是趨勢。但對於杠桿率比較高的企業來説，最近融資壓力有所增加。

4、政策會如何變化？

9月全國房地産調控政策依然密集發佈，9月單月全國房地産調控政策發佈次數高達48次，雖然少於8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地産調控政策的密集程度依然刷新歷史記錄。

2018年前9個月房地産調控次數是385次。2019年前9個月合計415次房地産調控，平均每個工作日有2次以上的房地産調控。

2019年是房地産政策最密集年份，而在房地産政策內容裏，過去很少提及的房地産金融風險在2019年來密集提及，累計看，中央各部委在2019年來累計已經發佈過25次講話或政策，關於要求注意防範房地産金融風險。

5、各地土地市場如何？

房地産各城市的賣地情況也依然值得關注。土地市場繼續高位運作，截止9月，2019年土地市50大城市合計賣地3.14萬億，同比上漲幅度達18.1%。其中出現了9個千億賣地城市，分別是杭州(2289億)，蘇州(1390億)、上海(1326億)、北京(1224億)、武漢市(1198億)、天津(1177億)、南京(1153億)、寧波(1084億)、重慶(1070億)。

6、各地市場分化

2019年整體看，返鄉置業明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。買房別扎堆，普通人買房一定要考慮“逃生指數”，看著漲的多，賣不掉有什麼用？所以對於普通人來説，買房首選是有學區、有地鐵的住宅，然後是城區住宅，最次才是郊區。

未來，城市級別這個概念將失效，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地産投資的熱點。買房就看北京、上海、深圳三個城市圈。別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣，城區的小房子遠比郊區的大房子保值。

7、宏觀經濟政策

房地産是市場經濟也是計劃經濟，但是歸根到底是“信心經濟”。

房價不會一直漲，但從趨勢上看，對於普通人來説，房産能抵禦通貨膨脹。

8、買房抄底概率太低

2015年初、2009年初、2012年初、2014年底是四次底部，但是找對時間還要賣對時間實在太難，而且未來高房價之下波動節奏也會加快。

9、千萬別買排行榜在2018-2019年突然暴漲的非上市公司房産

房地産企業的生命線是融資，對於這些企業來説，現在只有編造自己銷售數據，才能獲得金融機構資金。特別是資金鏈緊張的企業，銷售排行榜上大幅度上漲的企業，儘量不要買他們的房子，特別是非上市公司的。

未來房地産波動加快，但買到品質好的房子，風險肯定最小，對於在一個城市出現過2次以上品質問題的開發商，儘量別買。