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房企轉身:走陽關道 過獨木橋

發佈時間:2019/10/9 9:32:40 | 來源 :中國網地産

面對經濟下行、人口形勢“少子化”、“房住不炒”主基調,以及房企競爭加劇等諸多因素,如何尋求其他利潤增長點,成為這幾年房企們的“功守道”。

儘管有一些房企管它是“陽關道”,還是獨木橋,仍然是堅守傳統房地産開發,“一條路走到黑”。但更多的房企或轉型不轉行,或尋路細分領域、或轉型不轉行、或轉型又轉行,順勢而為之戰如火如荼。

就目前來看,無論是哪種轉型模式,除了早些年轉型成功的新鴻基之外,現有房企們的轉型,鮮有成功的案例。萬科鬱亮亦坦言,“如果容易根本不叫轉型發展,因為難才叫轉型發展,而且沒有成功是容易的”。

可以説,轉型對於房企而言,是陽光道,亦是獨木橋。“轉型成功,需要天時地利人和”,58安居客房産研究院首席分析師張波如是説。

走陽關道 過獨木橋

熙熙攘攘之中,房企轉型,是走陽光道,也是過獨木橋。

碧桂園轉身的動靜,有點大。9月25日,碧桂園的一則招聘啟示,讓地産圈再起波瀾。“五年內招聘上萬名機器人專家、在各大高校廣為招人”等接踵而至的消息,更坐實了碧桂園轉身機器人領域之堅定。除機器人領域之外,碧桂園還於今年6月,確定投資第三代雜交水稻的研究和發展,搭上了城鄉融合之鄉村振興的火車。

與碧桂園處在同一梯隊的萬科,在9月24日的南方區域媒體交流會上,再次透露出尋找第二增長極的決心。鬱亮説,要在增長放緩的情況下,嫁接一條新的增長曲線或者是尋找第二增長曲線。尋找第二增長曲線的萬科,多元業務涉及物流、租賃、物業、長租、養老等相關領域。

由此可見,多元化之戰再度升級。近幾年來,多元化發展不僅僅是被萬科、碧桂園規模房企,更是被其他房企們視為,尋求新業績增長點的必由之路。

一位上市房企的負責人告訴中國網地産,規模增長接近瓶頸、利潤水準難以保持、公司市值無法提升,或者不看好房地産前景,又或者做不下去的房企,會尋求新業績增長點、多元化發展或者完全退出原有行業。

房地産銷售增速放緩已成為不爭的事實。來自國家統計局的數據顯示,今年前八個月,全國房地産開發投資為84589億元,同比增長10.5%。雖然仍在增長,但10.5%的增速已經是今年以來的最低增速。在目前調控持續、融資收緊的影響下,這一增速比1-7月回落了0.1個百分點,已經連續四個月增速下降。

而從微觀角度來看,規模居於前三的“碧萬恒”,除了萬科之外,碧桂園今年前八個月的權益銷售額為3713.5億元,與去年的3788.4億元同比略降;恒大前八個月的合約銷售金額約為3700.7億元,同比同樣小幅下滑。

地産企業難以提升的市值,更被快消海天味業市值超過。9月23日,在萬科舉行南方區域媒體交流會上,就海天味業市值超過萬科,網友戲稱“賣房幹不過賣醬油”的説法,鬱亮表示自己“服氣”。

實際上,“服氣”背後,如萬科、碧桂園一樣,大多數房企們並沒有坐以待斃。近些年來,無論是規模房企,還是中小型房企,在大形勢所迫下,它們或轉型不轉行,或尋路細分領域、或轉型不轉行、或轉型又轉行,順勢而為之戰如火如荼。

如恒大投資1000億進入科技圈;龍湖提出轉型“美好城市運營商”戰略;朗詩大力去杠桿,轉型輕資産;泛海去地産化,掉頭大金融;陽光100聚焦非住宅業,尋路細分領域;美好置業從地産剝離,進入農業和裝配式行業,等等,不一而足。

房企動作背後,可謂殊途同歸,“無論是長租公寓還是共用空間、城市更新還是舊村改造、農林牧漁還是金融投資,這些多元化的行業要麼規模有限、利潤微薄,要麼週期漫長、風險巨大,有的業務甚至連盈利模式都不成立”,上述上市房企負責人説。

艱難轉身 陣痛過渡

轉型之路,註定是荊棘密布,房企是孤獨的尋路人。

馮侖曾在公開場合將房企轉型,形容為“胖子轉身,慢慢過渡”。從現實情況來看,合碩機構首席分析師郭毅認為,房企轉型目前的狀態,處在喊的比幹的歡的階段。因為,從近兩年房企轉型之後,新的市場空間佈局的業績額,以及利潤率來看,都遠遠比不上房地産開發。

龍湖旗下的冠寓儘管規模在長租公寓領域排名前列,但其仍然未實現盈利,龍湖管理層在今年中期業績會上稱,預計明年可以實現微利;而萬科的新業務在不斷試錯之中,收斂聚焦之下,仍未找到一個和房地産賺錢前景相當的行業;泛海控股這些年去地産化之路也頗為艱辛,其掉頭的大金融目前業績也不大穩定。

大房企尚且有清晰的資源平臺、系統化的組織工具,能依仗主業和資源,而更多中小房企猶過獨木橋,孤獨尋路背後,或一條路走到“黑”。比如尋路細分領域、堅持“轉型及創新是未來發展主旋律”的陽光100,今年上半年只完成年初制定的150億元業績目標的25%。而陽光100未來所要面對的,不僅僅只是降低負債,而是如何在房地産業不振的情況下,使得新業務盈利。

如今正自救的華業資本,更在幾天前,宣佈公司已逐步退出房地産業務,後續可能會以輕資産方式開展代建業務,未來完成債務重組後,華業資本將成為一家以醫療業務為主業的公司。

這並非華業資本首次宣佈轉型,早在五年前,華業資本便轉身醫療和礦業領域。五年後的今天,華業資本卻淪為變賣礦業資産還債的地步。除了遭遇蘿蔔章騙局外,華業資本董事長徐紅認為,華業資本的問題是轉型過快。

管中窺豹,可見一斑。房企轉型不僅面臨著週期漫長、風險巨大等客觀因素,上述上市房企負責人亦坦言,許多房地産業老闆擁有短期暴發心態,職業經理人依然擁有“打工皇帝”心態,根本沒辦法沉下心來賺辛苦錢。更甚者,一些房企甚至連規模較大、利潤較好、與房地産開發關聯度緊密的裝飾裝修業都不大看得上。

在經濟下行、房住不炒、房企競爭加速、房地産增量有限等大背景下,“儘管一些行業的確是藍海,但房企此前具備的經驗和優勢,在新領域不復存在,需要重新進行鋪排,開闢一個新天地,需要一個比較長的週期”,郭毅認同馮侖所説的“慢慢過渡”。

但矛盾的正是,儘管企業轉型過渡週期長,也不一定能保證成功,但轉型是房企們不得不作的選擇。在大環境下,“如果不通過轉型尋找新路徑,房企未來的發展或面臨更大風險”,張波認為,頭部房企的可持續發展,一方面需要在穩定房地産開發現有規模的基礎上,實現“高品質”發展,另一方面則是走出“第二賽道”,挖掘出適合自身發展的第二增長曲線。

而對於非龍頭房企而言,“在行業集中度快速集中的情況下,拿地和融資的難度會越來越大,向專業細分領域乃至非地産領域的轉型,是其生存和發展的必然之舉”,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴中國網地産。

天時地利人和不容易

縱觀房企轉型史,轉型成功者也不是沒有,最為經典便是內地房企視為轉型標桿的新鴻基。儘管如今看來,這家企業已鮮有新聞,但據公開資料顯示,新鴻基自持資産規模高達6000億元,整體租金收益每年突破150-200億的規模。參排版名前三的“恒碧萬”,它們的凈資産約2000-3000億元。

中國網地産梳理髮現,早在20世紀60年代,新鴻基還是標準的快週轉銷售類企業;70年代嘗試多元化;80年代開始做持有和租賃、運營;90年代實現了銷售和持有的5:5。為何新鴻基能夠做到凈資産規模可觀,單靠每年百億多的現金,便能實現公司的良性迴圈呢?

“你現在看到的風光都是新鴻基三十年戰略正確+戰略堅持”的結果。在保持快週轉的同時,新鴻基還做好自持物業的運營。再加上一個重要的原因就是那30年的樓市相對穩定,沒有出現特別大的變動,並且新鴻基打下的凈資産蔚為可觀”,柏文喜説。

由此可見,房企的轉型受“天時、地利、人和”三方面因素影響。張波指出,“天時”即要視進入的行業本身是否處於上升期、政策是否利好等因素;“地利”是進入的行業在當地是否有優勢;“人和”是指企業是否具備資源優勢、先天基因是否匹配轉行方向等因素。

某房企負責人告訴中國網地産,不應輕易放棄房地産開發這個龍頭産業。事實上,鬱亮也曾在公開場合承認,找不到比房地産更為賺錢的行業。如果將視野放大至整個國家經濟層面,儘管房地産微觀層面有焦慮、有壓力,也可以説是難熬,但不可否認的是,“房地産行業利潤水準一直處在各産業的上游水準”,郭毅説。

上述房企負責人理想中的轉型路徑就是:不放棄房地産開發龍頭産業,在房地産業上下游關聯行業中尋求突破,在那些國家管制相對較松、未來前景相對較好、市場規模相對較大、能夠借勢房地産開發的行業先行發力。比如土地一級開發、城市道路建設、建築規劃設計、建築裝飾裝修、市場行銷服務、物業管理服務等。

但他也坦言,尋求新業績增長點、多元化發展首先需要看清戰略前景、確立營利模式,看不清大勢、沒辦法賺錢的多元化是不可能持續的,不是慢慢來就有前景了、就可以營利。

相對而言,微轉型調整幅度更小,企業更容易實現轉型,而大轉型因為轉型的幅度、方向和領域更大,對企業的戰略管理和資源整合的挑戰性會更大一些。“無論哪一種轉型方式,足夠了解轉型的領域、方向,獲取和積累足夠多的資源,是轉型成功的前提條件”,柏文喜認為。

千人千面,百人百姓。有一點不可否認,“如果固守傳統房地産開發大本營,依舊一條路走到黑,不去尋找其他機會,真到行業利潤越來越低、越來越難,甚至出現大風險之時,那麼這些企業必然會隨之沉淪”,某業內分析人士坦言。

無論是走陽關道,還是過獨木橋,對轉身的房企來説,成功的原因只有一種,而不成功的原因卻有千萬種。

(責任編輯:陶婷)
中國網地産

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