中新經緯客戶端9月18日電 題：《張大偉：連續3月20城房價跌，樓市拐點真到了？》

作者 張大偉(中原地産首席市場分析師)

國家統計局數據顯示，8月份，房地産市場總體延續平穩態勢。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%，廣州和深圳均上漲0.2%；同比上漲4.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

二手住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.3%，其中北京下降0.4%，上海和廣州均持平，深圳上漲0.2%；同比下降0.2%，是去年6月以來的首次轉降。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.2%，漲幅比上月均回落0.2個百分點；同比分別上漲9.9%和5.5%，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點。

8月份，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同；同比上漲9.0%，漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；同比上漲5.8%，漲幅比上月回落1.3個百分點。

相比其他機構的數據，統計局的房價數據，特別是二手房數據相對準確。雖然上漲依然是主流，但上漲城市的數量已經明顯減少。

1、房價上漲城市明顯減少，二手房價格下調城市持續增加

從二手房數據看，連續3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現。從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅價格均出現明顯回落，2019年上半年的小陽春已經過去。

預計金九銀十將難以出現，主要原因是持續出臺的政策疊加各種資金的收緊。後續如果沒有明顯的信貸變化，預計下調趨勢將在2019年持續。

樓市調控持續影響市場，2019年1-8月，全國房地産調控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數刷新了房地産調控記錄。7月單月全國房地産調控政策次數56次，6月單月，全國房地産調控政策次數高達46次，超5月份的41次。

2、連續4個月，房地産企業資金情況惡化

1—8月份，房地産開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1—7月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款17322億元，增長9.8%；利用外資81億元，增長1.3倍；自籌資金36036億元，增長3.1%；定金及預收款38377億元，增長8.3%；個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。最近4個月，房地産企業的資金情況不斷惡化，

2019年8月份，房地産調控密集，相比之前政策，最大的特點是增加各種房地産金融政策收緊，疊加地方整頓房地産市場亂象密集。

3、房價漲幅全面放緩趨勢出現

從8月份市場數據看，房價漲幅基本平穩，市場淡季特徵非常明顯。

表1.8月環比漲幅與7月漲幅對比

新建住宅中，34個城市環比漲幅有所放大，4個城市持平，32個城市環比漲幅明顯放緩。二手房住宅中，26個城市漲幅有所擴大，3個城市持平，41個城市出現了明顯的漲幅放緩。下調最明顯的是成都與廈門(二手房市場)，韶關與南京(新建住宅)等。

4、城市分化繼續明顯

從70城市數據看，上漲城市數量在6-8月份明顯出現了大幅減少，6-8月份二手房出現20個城市下調，為2019年最高。

與7月相比，繼續房價上漲明顯的城市主要有南寧、呼和浩特、唐山等城市，但也有分化。調控政策特別是限價，對新建住宅的價格影響非常大。

5、預計2019年將沒有金九銀十

2019年的金九樓市未現，主要有幾個原因。首先，多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高。相比2018年，2019年上半年部分區域出現了小陽春，但隨後市場逐漸回落。

雖然當下全國看，房價上行城市依然佔主流，但市場已經出現逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

其次，樓市已經沒有金九銀十。從市場看，2017年來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，這種情況下，房地産市場已經沒有淡旺季之分，市場更多的看限價政策的嚴格與否。

2019年9月份因為即將大慶等因素，部分熱點項目的開盤可能延遲，也使得市場熱度降低。

第三，熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

整體看，政策特別是信貸政策將影響市場，如果9月20日的LPR(貸款市場報價利率)沒有降低，那麼市場很可能會繼續降溫。(中新經緯APP)