強化保障性住房供給與管理。圖為南山朗麓家園公租房。
■ 聶偉
提要
高學歷人群是深圳建設創新型城市的人力資源支撐,但高房價會降低高學歷流動人口的住房品質。住房支付能力超過合理範圍,住房品質低和居住融合程度不高等對高學歷流動人口定居形成抑制效應。長租公寓作為一種新興産品,可以改善高學歷流動人口住房條件和提升住房穩定性,但租金上漲和居住隱憂多,仍然催生過客心態。應從住房供給、住房融合、住房支付、長租公寓管理等方面出發提升高學歷流動人口的定居意願。
一 高房價影響高學歷流動人口的居住品質
在住房價格長期處於高位的情況下,在深圳買房對於大部分高學歷流動人口來説已經成為一種奢談;高房價導致住房租金提升,拉高居住成本,是否會影響高學歷流動人口的住房品質?2014-2017年全國流動人口動態監測調查數據深圳樣本結果顯示,與北京、上海、廣州等一線城市相比,深圳高學歷流動人口的住房狀況一般,住房來源以私房為主,住房支付壓力較大且呈現逐年遞增之勢,住房品質平平。深圳市大專及以上學歷流動人口以租住私房為主,自購房比例不高,2017年相應比例分別為78.8%和16.1%。住房月支出呈現逐年上升的趨勢,從2014年的1216元增長到2017年的2017元,增幅達65.8%;住房支出佔總支出比例和總收入比例分別從2014年的26%和15%上升到2017年的30%和21%,位居北京、上海、廣州之前。高學歷流動人口的公積金參加比例僅超過50%。深圳流動人口面臨的購房困難最大,流動人口的平均住房面積為16.9平方米,但大部分居住在城中村、棚戶區或未經改造的老城區,居住環境不佳。高學歷流動人口對於飲食安全衛生、物業管理滿意度不高,居住融合度不強,面臨一定的居住排斥,住房滿意度處於全國中等水準。
二 高房價引發高學歷流動人口的流動
在上述情況下,高學歷流動人口是選擇離開深圳還是長期居留?隨著房價的持續上升,深圳高學歷流動人口長期居留傾向的各個指標都呈現下降趨勢。首先從長期定居意願來看,未來五年打算長期定居比例逐年下降。其次從戶籍轉換意願來看,願意遷移的比例從2014年的68.6%下降到2017年的57.3%,而且戶籍遷移意願不確定性、模糊性比例逐步增大。再次從家庭遷移意願來看,約四分之一的高學歷流動人口的家庭成員已經全部在本地,完成了家庭遷移;約兩成的流動人口未來計劃將家庭人口全部帶來;26.6%的高學歷流動人口準備帶一部分家庭成員來深。最後是購房置業傾向,深圳高學歷流動人口打算在本地購房的比例從2014年的33.5%下降到2016年的16.5%。整體購房意願比北京、上海、廣州均低10個百分點以上。總體上,深圳高學歷流動人口的居留傾向依次按照戶籍轉換、長期定居、家庭團聚、置業安家逐步遞減,分別為57.3%、50.6%、42.3%、16.5%。據此可以初步判斷,高企的房價和房價收入比影響深圳高學歷流動人口去留意願。
三 何種住房因素影響高學歷流動人口去留抉擇
當然,在深圳這樣的超大城市,房價的快速上升,背後反映的是經濟發展水準較好,就業機會、收入水準、公共服務等資源品質高,對高學歷流動人口具有非常大的吸引力。但日益高漲的房價、高昂的居住成本帶來較低的居住品質,對高學歷人才留深産生了較為負面的影響。已在深圳購房的高學歷流動人口,加深了融入深圳的程度,強化深圳人身份認同和心理歸屬感;而且作為剛性需求的住房,短期剛性成本難以消除。因而自購房會提升高學歷流動人口的定居意願。租住在以血緣、地緣和業緣為紐帶所構成具有聚集粘著性的城中村、單位宿舍,雖然價格相對不高,但住宿配套設施不齊全、衛生條件不安全、安全隱患多、物業服務差、舒適度低,周圍的人文社會環境品質低,住房滿意度和幸福感不高;與當地居民存在地理空間的隔離,面臨一定社會排斥和居住歧視,往往在心理上形成二元隔離認同,高學歷流動人口居留傾向低。
住房支付能力較低對高學歷流動人口的定居意願産生阻滯效應,房價快速上漲同時工資收入並未同步上升,高達38倍的房價收入比,明顯超過國際通用的5到7倍標準,大大超出高學歷流動人口的承受範圍,讓高學歷流動人口望房興嘆。高學歷流動人口的住房支出逐年升高,拉高在深圳的生活成本,加大其城市生存壓力風險。深圳的租金收入比為21%,雖未超過國際的合理標準30%,但低廉的居住支出對應的是相對較差的住房條件,較差的居住品質和較低的住房滿意度,不利於高學歷流動人口的紮根立足。
四 長租公寓有助於提升高學歷流動人口定居意願
在房價上漲而流動人口支付能力有限的時代,長租公寓作為一種新興産品,在深圳快速崛起,能否提升高學歷流動人口的居留傾向?
通過個案訪談發現,第一,長租公寓在居住條件上基本實現了“拎包入住”,其臨時性及搬家低成本性,促進了高學歷流動人口的城市間流動。長租公寓的單間屬性在空間上不利於家庭團聚;且周邊人文社會環境相對較差,難以從總體上提高居住滿意度。
第二,與傳統普通租賃相比,長租公寓具有規範的管理,居住穩定性相對較好,在一定程度上避免了高學歷流動人口的“顛沛流離”,在闖蕩初期可能提升高學歷流動人口的定居意願;但是當生命週期進入到三十歲或婚姻家庭期時,長租公寓帶來的強化效應不大。
第三,長租公寓在房屋租賃市場中提供了一種“服務水準高、居住品質好”的差異化産品,在較高程度上適應高學歷流動人口對高品質生活的需求,故而在房屋租金上比普通租賃市場更高;居住租金是“漲租時代”,在買不起房的情況下,租金上升增加了高學歷流動人口的生活成本,在一定程度上會抑制其長期定居意願。
第四,近期長租公寓裝修污染“甲醛門”、租金變房貸、租貸平臺爆雷、嚴重影響承租人的權益,甚至擾亂房屋租賃市場秩序;居住隱憂“坑多雷多”。雖然長租公寓總體上迎合了高學歷流動人口的住房需求,但是對於打算長期定居的高學歷流動人口來説,租住長租公寓仍然不是長久之計,容易催生過客心態。
五 多方面提升高學歷流動人口的定居意願
在高房價對高學歷流動人口定居形成阻力的背景下,應該從住房供給、住房融合、住房支付等方面出發提升高學歷流動人口的定居意願。
第一,以多元靈活的形式強化保障性住房供給與管理。給予居住時間長的高學歷流動人口更多住房保障支援,強化政府購買租賃住房服務;儘快推進深圳新一輪房改制度的落地生效;推動公共租賃住房由租轉買,提升住房穩定性。
第二,以開放包容的心態增進本地居民與高學歷流動人口的群際接觸與互動。一方面社區可通過培育本地居民與高學歷流動人口交流互動的項目,搭建交流平臺,減少鄰里居住歧視。另一方面組織本地居民與高學歷流動人口共同管理建設社區,參與居住社區管理和決策,從而真正融入社區;採取“大混居小混居”保障性住房建設方案,促進高學歷流動人口的居住融合。
第三,以完善均衡的住房保障制度提升高學歷流動人口的支付能力,進一步強化高學歷人才住房補貼的後續管理和擴大高學歷流動人口住房公積金的繳納比例。
第四,以高標準提升長租公寓的建設與運營管理品質。完善長租公寓管理的相關法律法規和行業標準,建立長租公寓行業信用評價體系,增加長租公寓供給和強化租金監管,增強多樣化産品的開發,加快城中村綜合治理的進度。
(作者係深圳大學城市治理研究院研究員,社會學博士)
(本文來自深圳市哲學社會科學規劃2017年度課題成果(課題編號135C013)
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