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博鰲現場丨劉洪玉:市場環境變複雜 相關技術改變傳統格局

發佈時間:2019/7/28 12:22:44 | 來源 :中國網地産

7月28日,博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會迎來主論壇日。在“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”主題演講環節中,清華大學房地産研究所所長劉洪玉帶來題為《高品質轉型發展下的房地産:政策與市場趨勢》的分享。

劉洪玉認為,舒適區即是代表機會多,在穩定平衡視野下的中性增長,是當下和未來將要面對的問題。

他指出,房地産市場內部的環境發生了變化,20年來的快速發展令住房市場發展達到了非常高的高度。市場從關注數量到關注品質,從關注增量到存量,從簡單的開發到開發和管理並重,甚至管理變得更加的重要。一些城市提出了樓宇經濟的説法,實際上更加關注後續空間的使用和運營管理。在新建和更新方面,更新發展變得更多。由短平快的單一銷售模式,變為出售和出租並行,慢慢向持有的方向發展,出租變成了很重要的模式。

同時,過去的供應逐漸打破短缺的狀態,開始出現了地區過量的供應,房地産市場外部環境也在發生變化。

“一個是經濟增長速度放緩了。再有一個城鎮化發展的速度開始變慢了,”劉洪玉説道,“還有個一個很重要的變化,跟房地産相關的某些技術,當然主要是其他技術在房地産領域的應用。這方面的技術迅猛發展。”房地産的環境正由簡單轉向複雜,難以如以前一樣通過簡單的方式處理。

在政策方面,劉洪玉認為房地産制度最重要的還是住房制度,基本住房的問題解決,應該和相對應的土地供應的方式相關聯,這是完善基礎性的住房制度,“它的定位就是房租不炒,然後就是要構建一個穩定市場,促進市場的穩定發展的長效機制,這個目前也在開始慢慢的把它具體化了,過去穩房價,現在是穩地價和穩預期”。

同時,劉洪玉還認為目前的一城一策設法能夠讓城市政府從過去調控變成穩定,中央政府更多的是承擔指導的責任,但是看到各個城市再調整微調政策,一城一策制訂的調整,發揮市場管理的政策,在這個過程中結合自己城市做了微調,從宏觀政策的角度,希望能夠擺脫阻力。

“制度基礎和土地制度、規劃管理制度、預算財政的收支制度相關聯,沒有這樣的制度基礎,很難形成這樣的一種模式。” 在促進城市化和工業化及城市的增長的同時,也有一些負面的效果——由於土地資源的錯配推高了房價,重增長輕發展,引發了政府債務方面存在著風險,還産生了社會民生問題。

關於房地産的相關技術,第一類技術為綠色健康的技術,這些技術的應用被理論證明是有益於改善人類的工作績效和工作狀況,“我們做過相關的研究,綠色建築的成本和收益也是能夠匹配的,市場有這種機制使居民願意付出更多的錢為了綠色建築”。

第二類技術為智慧科技。這種智慧技術,讓房地産的産品,讓房地産的服務,房地産的管理能力出現了賦能,“用大數據、雲計算包括很多智慧設備,對建成的這種商業空間進行非常高效的管理,能夠有效的節約成本,提高效率等等。這些應用逐漸的改變傳統經驗和格局”。

新技術的出現,為未來城市的可持續發展提供支援,逐漸瓦解傳統的城市規劃。“房地産企業在此過程中,要更加的專業和理性,從快速成長到高品質發展方式的轉變,過去是關注機會型的投資,未來更加關注穩健和持有型的投資,這樣才可以促使房地産企業從單一的開發商的角色向多重的角色轉變。”劉洪玉説道。

(責任編輯:石昊一)
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