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博鰲現場丨貝殼《全流通視角下的城市購房動能研究》:住房成本合理城市將顯現優勢

發佈時間:2019/7/27 17:58:18 | 來源 :中國網地産

7月27日,2019博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會在海南三亞啟幕。在下午的“樓市增長潛力:新熱土與新賽道”主題論壇上,貝殼研究院首席市場分析師許小樂進行了題為《全流通視角下的城市購房動能研究》的報告演講。

一線及強二線城市購房動能強 深圳高居榜首

當前行業對城市房地産市場的判斷普遍存在一種“路徑依賴”,即以當前房價來衡量城市交易規模潛力。實際上,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為只有短期價格上漲、沒有穩定交易量支撐的增長,市場將缺乏持續性動能。因此,房地産市場的動能關鍵在於市場的可持續能力,其核心是購房需求的轉化能力。沿著這一邏輯,一個城市的未來購房動能便應該從無房群體規模(即潛在剛需規模)、剛需入市難度(即政策鬆緊程度和房價相對水準)以及剛需入市帶動的換房規模(即全流通的乘數效應)三個維度來綜合刻畫。

 博鰲現場丨貝殼《全流通視角下的城市購房動能研究》:住房成本合理城市將顯現優勢-中國網地産

榜單顯示,深圳因當前較低的住房自有率,以及對人口開放的姿態,人口增長持續性強,以0.63的高動能指數盤居榜首,未來購房需求潛力大。相比之下,房價更高的北京、上海則因較大的剛需轉化難度削弱了購房動能,分列二、三位。整體來看,一線及重點二線城市基本進入前20位,西安和成都也分別以0.46、0.45的動能指數躋身前15位。

三大城市圈購房動能差異化分佈:環京內部分化,環滬、環深內部融合

城市購房動能榜單中前20名中有9城屬於環滬、環京、環深三大城市圈,從指數來分析,不難發現我國三大城市圈的發展差異。

 博鰲現場丨貝殼《全流通視角下的城市購房動能研究》:住房成本合理城市將顯現優勢-中國網地産

環京城市圈呈現典型的兩極分化,環滬、環深內部融合。北京以0.60的動能指數居第二位,但較強的經濟實力對周邊地區産生很大的虹吸效應,區域經濟發展極度不協調,導致周邊城市潛在購房需求小。

而環滬、環深城市圈內部發展相對均衡,核心城市對周邊城市的輻射帶動力較強,城市間購房動能差異化較小。環滬城市圈呈梯隊分佈,滬蘇杭位列第一梯隊,無錫、常州次之,南通、嘉興、湖州等城市動能相對較低居於第三梯隊;環深都市圈分佈均衡,深圳、廣州購房動能最大,珠海、東莞、佛山、中山等相差不大排在中位,江門最小。

擇城而居 年輕一代的“置業地”應是“發展地”

不難看出,與過去人口流向塑造城市房價格局不同,如今房價正在影響人口流向。住房成本過高的城市將因高房價的束縛變得不可持續,而住房成本合理的城市優勢將逐漸顯現。

對於購房者來説,“一城一策”下,“房住不炒”的觀念日益深入人心,住房投資屬性逐漸弱化,年輕一代的“置業地”應當是“發展地”。一般來説,經濟實力強的城市,人口吸引力強、住房需求規模大,供需矛盾導致平均購房難度也較大,如一線城市。因此,産業結構優、經濟增長潛力大且購房難度低的城市當是普通購房者及剛畢業群體平衡“居住幸福感”和“工作潛力”的最優選擇。綜合來看,長江流域二線城市和環滬城市是可以重點考慮的區域,如蘇州、武漢、杭州及南京等。

對開發商而言,城市購房動能反映市場需求規模的大小,動能越大住房需求規模越大,則投資前景好。因此,未來開發商佈局應聚焦重點一二線城市,精挑細選大城市圈中的三四線城市。從增量佈局和存量運營來看,開發商則更要重“服務”,根據市場産品結構因城施策,注重精細化運營,從地産開發向城市運營轉變。

(責任編輯:石昊一)
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