7月16日，中梁控股集團有限公司（2772.HK，下稱“中梁”）成功在港股敲鐘，成為年內第三家登錄資本市場的內房企，也是這其中資産和規模最大的一家。

從過程來看，中梁的敲鐘歷程並非一帆風順，甚至還起過一場不小的漣漪——2018年11月13日提交招股書，5月17日補充材料侯又更新了一版招股書，兩個月後，中梁終於圓夢。

據了解，中梁原定招股價範圍為每股5.2-6.68港元，全球發售5.3億股，預計募集資金27.56億至35.4億港元。而最終中梁的發行價為5.55港元/股，全球募集股數超出計劃基礎發行的31.77%（最終認購香港公開發售為53,313,000股，為計劃發行的1.01倍，國際發售645,054,000股，為計劃發行的1.35倍），總募資凈額為27.73億港元。

從最終發行價和募資凈額來看，這個數字處於原定招股價預期的區間下限，這也暗示出中梁較為保守的估值策略，但這並不影響投資者對它的看好，這一點從超額認購中也可窺見而出。

而從上市兩日的股價走勢來看，中梁並沒有辜負這批新粉的選擇——上市首日，中梁最高價到6.22港元，收盤價5.95港元，漲幅7.21%。昨日，中梁股價繼續上漲，收報6.44港元，漲幅8.24%。兩天裏，中梁的總市值已由197億港元增至227億港元，日均增長15億港元。

同時，上市次日，海通國際就發佈研報，認為公司銷售增長迅速，預計2019年同比有望增長30%，合約負債佔比較高收入確定性強，同時財務穩健，上市後融資成本有望進一步下降，給予買入評級，目標價為9.70港元。

低定價，高認購，以及掛牌後的高走勢，中梁的敲鐘故事，也許是近一年內房企上市故事裏，最完美的一則了。

低調的定價高調的股勢

2018年至今新上市的9家內房企裏，有3家的最終發行價低於招股價區間的中位數，分別為弘陽地産、美的置業和中梁控股。

一般來説，較低的發行定價也意味著投資者未來能有較多的獲利空間，性價比是比較高的，也應該能獲得更為順利的認購配售。但受到2018年恒生指數走勢不佳，以及投資者更加理性看待內地房地産業發展的影響，弘陽和美的在去年時候都遭遇到了香港公開發售部分認購不足的情況。

這一情況，在中梁這裡算是得到了打破。超額的認購率，讓原本只想求穩的中梁，反而受到了超出預期的追捧，成為2018年以來第三家認購足額的內房股，也是第一家低發行價高認購率的內房股。投資者的認可，算是在正式敲鐘前就為中梁控股打足了氣。

而敲鐘之後連續兩日的飄紅，也佐證了投資者的犀利選擇，要知道，近一年半裏這9隻內房股在上市首日以漲幅收盤的，也僅有三隻。

可以説，中梁控股的上市，讓香港投資者重新審視了內房企，也增長了內房股的上市信心。

特有的阿米巴與小體量高週轉

對於中梁為何能收到投資者的青睞，中梁控股創始人、執行董事兼董事長楊劍在上市儀式致辭裏將原因總結為：得益於我們對市場週期的把握、全結構佈局的戰略以及獨特的阿米巴生態經營模式。

拆分具體來看，即精準的城市佈局，以及阿米巴模式。

招股書顯示，中梁控股2016年、2017年及2018年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年複合增長率為131%。而今年上半年，根據克而瑞《2019年1-6月中國房地産企業銷售TOP200》顯示，中梁控股已實現全口徑（銷售）金額681億元，完成全年1300億元銷售目標的52.38%。

阿米巴模式，是中梁由黑馬變為主流，甚至頭部房企的重要支撐——在落地的過程上，中梁不斷完善阿米巴，確立了“1335密碼”，即實現1個成功方程式、突破3大發展瓶頸、構建3大閉環系統、打造5大支撐體系。持續激發組織動力、員工活力。

得益於中梁的阿米巴模式，2018年，中梁蘇滬、湘浙贛、皖贛、浙廣、東南、浙魯豫等多個區域集團銷售業績突破百億，作為中梁獨具特色的發展模式，阿米巴生態經營為企業銷售業績的增長提供了源源不斷的內部驅動力。

中梁操盤項目基本小而精。其項目主要為人民幣5億元土地款或建面在12萬平方以下的中小體量、低總價項目，配合標準化及精細的開發流程，用高開工面積加速資産週轉運營。

這種快速執行的業務模式，也急劇推動了中梁的佈局擴張。資料顯示，2016年中梁共拿下63塊地，期末土儲766萬平方米；2017年，中梁共拿下100余塊地，期末土儲翻至1903萬平方米。

2018年，中梁的拿地速度基本達到平均兩天拿一宗地，期內新增土儲2037萬平方米，超過了2017年末的儲備面積。2019年，中梁拿地速度不減，在前三月新增290萬平方米的土地儲備。

截至2019年3月底，中梁的項目已從2016年底的覆蓋全國17個城市變成了覆蓋全國23個省份及直轄市，在124個城市擁有353個項目，土地儲備面積約為3886萬平方米。

隨勢而動的土地投資策略

“盤子”越鋪越大的時候，市場在變化，外部資金環境在變化，而中梁也在不斷調整自己的城市戰略。2015年，中梁以佈局二線城市為主，此後兩年，中梁開始側重三、四線城市。在避過二線城市高位低價時期的同時，又趕上了三、四線城市的棚改紅利。2016年與2017年，恰好是中梁銷售業績迅速增長的時期，分別實現了190億元及649億元的合約銷售額。

中梁將自己的拿地邏輯總結為：當公司資金充裕、土地競爭較為激烈的時候，公司將加重三、四線城市的佈局比例；反之則會加重二線城市的比例。因此，隨著房地産形式的變化，中梁再次做出了戰略調整——2018年7月，中梁開始將投資重心逐步向二線城市轉移。

今年下半年的土地投資，中梁還將秉承這個邏輯。集團執行董事兼首席執行官黃春雷就表示，如果土地價格下降，中梁可能會更多投資二線城市，如果和上半年一樣“熱”，還是會以三四線投資居多。

此外，與佈局戰略類似，中梁的土地策略亦在隨勢而變。除了傳統的招拍挂和收並購方式以外，中梁還通過代建、小股操盤等模式獲取土地，並積極尋求合作夥伴，聯合碧桂園、萬科、融創、濱江、寶龍等品牌房企合作開發，降低資金成本，從而有效應對發展風險。

中梁的敲鐘故事已經有了一個好的開篇，相信憑藉手握的幾副好牌，中梁在資本市場的馳騁將繼續書寫在後事當中。