本報記者 曹政

今年上半年，全國各地共發出251項“調控令”，創歷史紀錄。身處“北上廣深”的人可能費解：如此密集的樓市相關政策，竟不是出現在“高燒不退”的2016年、2017年，而是在樓市降溫的2019年。

記者梳理髮現，251項政策的發佈折射出樓市正處在換擋期。今年調控更多覆蓋到了二三線城市。放眼全國，房地産市場加速分化，冷熱不均，地方政府並沒有一擁而上選擇“一刀切”的調控政策，而是分城施策，有意搭建“四梁八柱”的長效機制。

樓市正在分化：

一線城市溫和 熱度聚焦二線

即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市場，但從業多年的經紀人張悅一直堅信北京樓市沒有真正復蘇。以他負責的望京新城小區為例，成交量和客戶諮詢量的確多了，但與兩年前沒法比。

“3月成交量增長的偶然因素很多，比如入學政策、公積金政策和信貸政策的變化，但很快這些需求就釋放了，成不了‘大氣候’。”此後3個月的市場交易情況印證了他的判斷。與3月1.61萬套的二手房成交數字相比，4月降到了1.44萬套，5月降到了1.38萬套，剛剛過去的6月更是降到了1.18萬套。

業內感嘆，一線城市即便真有“小陽春”，也難“入夏”。

不僅僅是北京。幾千公里外的深圳，雖然今年上半年市場低位反彈，但熱度不及去年同期，成交同比小幅下降3.6%。一份來自深圳鏈家的內部數據顯示，6月成交均價為5.56萬元/平方米，同比下跌6.3%。上海表面看升溫，但市場仍在逐漸消化2016年年末的調控影響，雖然成交增加但均價向上乏力，只在低位波動。

二線城市則是另一番景象。近日發佈的《貝殼研究院2019年半年報》披露，成都鏈家二手房成交量同比增加34%，武漢同比增加32.1%，南京同比增加34.5%。

58安居客房産研究院首席分析師張波認為，今年上半年房地産市場分化延續：一線城市在嚴格調控的背景下，土地市場和一二手房市場均呈現出量升價平態勢；二線城市市場熱度提升過快，引發了調控從緊政策出臺；三四五線城市房價雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度已有所回落。

政策調控換擋：

由松轉緊 監管更加靈敏精細

一度瘋狂的還有蘇州。由於蘇州樓市溫度升高正值電視劇《都挺好》熱映，也有人開玩笑説“蘇大強帶火了蘇州樓市”。這也引來政府層面果斷出手，調控政策頻繁加碼。

房地産市場呈急劇上升態勢的10座城市也遭到了住建部的“點名預警”。記者注意到，住建部預警都是緊跟國家統計局的房價數據發佈，這也代表著房價管控的嗅覺更靈敏了。

除了預警、約談、問責機制外，樓市調控並沒有出現“一刀切”。中原地産首席分析師張大偉説，近年來的房地産市場調控中，更明確了省級政府的主體責任和地方政府的落實責任，從而使地方政府成為因地制宜實施房地産科學、精準調控的主要執行主體。

據悉，蘇州5月新房銷售套數出現回落，環比下降10.6%，市場熱度消退。最新出臺的限售政策給過快回升的市場來了一針降溫劑，預計隨著市場預期的緩和，後期新房市場會繼續回落。此外，今年上半年，杭州、合肥、西安、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市都成為熱點，隨即出臺的調控政策已經對房價上升起到一定遏製作用。

張大偉把去年11月、今年4月設定為樓市調控的兩條分界線：去年11月前，大部分樓市調控政策以收緊為主；從11月開始，多地調控政策明顯減小，轉向以寬鬆政策為主；但從今年4月19日開始，調控政策再次出現收緊趨勢，“房地産調控連續2個月超過40次。”

來自中原地産研究中心的數據顯示，2019年上半年，全國房地産調控政策高達251次，創歷史新高。這251個“調控令”，已不再是單純的樓市限售、限購等政策，而包含了人才住房、減稅、住房補貼等各類與房地産有關、有可能影響樓市的政策。

“調控不僅針對房價，還針對地價、限售、限購、公積金等多維度。”張波也認為，今年上半年，在因城施策的調控思路下，房地産市場正在進入新一輪調整週期，調控的鬆緊變換在二線城市的體現更為明顯。

土地市場創紀錄：

如過度升溫  不排除政策升級

麵粉價格的起伏，往往決定了未來的麵包價格。對於房地産市場下半年走勢，更多人把目光聚焦在土地市場上：相比一季度土地市場的冷清，二季度部分城市則逐漸升溫。根據中原地産的統計，截止到今年6月，2019年上半年土地市場繼續活躍，50大城市合計賣地超過2萬億元。

舉例來説：蘇州市區3場土拍的平均樓面價超過了1.4萬元/平方米，平均溢價率突破19%；合肥6宗地塊成交總價124.5億元，平均溢價率108.7%，也刷新紀錄。

是什麼燃起了土地市場的這把火？一家知名開發商相關負責人解釋，一些純商品房地塊的入市吸引開發商關注。比如取消了價格限制、“7090”的限制，更能激發企業的拿地熱情。

業內認為，未來樓市政策調控換擋仍將體現為從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”，調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。