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社科院《房地産藍皮書》解讀樓市熱點:2019年房價料漲7.6%

發佈時間:2019/5/24 11:44:00 | 來源 :中國網

中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會于昨日舉行,與會專家和業內人士就房地産行業眾多熱點問題進行解讀與探討。

熱點一:2019年房價漲7.6%重點城市漲幅或超預期

中國社會科學院城環所不動産室主任、執行主編、研究員王業強:

2019年專業市場的發展展望。藍皮書當中對一些專業市場的發展也作了一定的分析。住宅市場。我們預測2019年住宅銷售平均價格將會增長7.6%。商品房開發投資增速預計為13.8%,比上年提高0.4%。住宅銷售面積預計比上年下降0.84%。同時在住宅銷售方面來看,由於住宅銷售的面積明顯大於竣工面積,也就是可銷售的面積將會進一步減少,也可能導致對房價上升産生更大壓力,因此2019年需要在相應的城市增加或者是加快住宅供給。對於一些重點城市來看,房價的漲幅有可能會明顯超過我們所預期的水準,應該重點防止這些重點城市價格刺激引發市場大幅波動。

熱點二:最近兩三年住房價格上漲嚴重擠佔消費

中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任、研究員尹中立:

我們在2017年之前,儘管也有過住房價格快速上漲的時期,但是住房價格快速上漲並沒有擠佔消費,但是2017年以來,最近兩三年時間,住房價格上漲嚴重的擠佔了消費,就是因為和棚戶區改造貨幣化安置這個政策有關係,因為它讓窮人加杠桿,進入到住房市場,這就是這個政策所帶來的後遺症,所以我看有關決策部門把今年的棚改的計劃由以前的600萬套下降到285萬套,是不是考慮到這樣一個因素我不太清楚,我估計他可能沒想到那麼遠,主要是想著現在三四線城市房價上漲過快,要通過這樣一個閥門調節一下上漲過快的趨勢,還沒有想到消費的問題。因為時間關係主要補充一下,因為從宏觀經濟的角度來看,投資和消費,和房地産是密切相關的一個因素,但是我們以前的研究可能關注到從宏觀經濟的投資消費的視角去關注房地産市場可能還不夠多,我覺得當下是要密切關注這樣一個宏觀的視野。

熱點三:呼籲建立租售並舉政策

北京大學不動産研究鑒定中心主任、教授馮長春:

我們也提出了要建立租售並舉的政策。現在完全靠政府保障,比如建公共租賃住房或者是共有産權住房,現在也出現了一些問題。根據報道,像北京和其他一些城市共有産權住房,對於市場響應來講不太熱烈,可能位置比較偏或者是産權的問題等等。租售並舉,一方面我們要保證中低收入特別是外來的新市民的住房問題,同時也要滿足大量常住流動人口的租房問題,剛才王主任也談到住房的租賃市場,發揮市場的作用來解決租住住房的問題。

目前很多都是通過仲介,要發揮仲介的作用,一是要規範仲介租賃的行為,要有一些規則,同時也要給市場一些指引,租金應該保持在什麼水準,有一些學者或者是專家提出學習德國管理租賃住房市場的經驗,從政府和城市來講,對於租賃市場應該有一些管理措施和規範措施,但是不要用一些強制性的手段,還要讓市場發育、發展,要有一些優惠的政策。比如以前增加它的稅收,現在這個市場是一個灰色市場,很多租賃的都沒有去登記和交稅,如果一交稅,規範了市場,也可能增加了租房的成本,把稅收都增加了租房者的身上,所以一方面是促進它的發展,另一方面能夠滿足住房者的需求,比如租金的水準可能進行一些測算,一個城市按照分區,我們也測算過北京,把北京分成好多區,建立一個基準租金的水準,我提出一個“基準租金水準”的概念,這類房子在市場上,在這個區域有一個平均租金的水準,把它叫做基準租金,根據市場的需求,要租房的這些人,通過規範的仲介,根據具體區位和樓層、朝向可以修正可以得到具體的租金。

熱點四:房地産發展趨勢從開發轉向投資和證券化

中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長兼秘書長、研究員柴強:

從以房地産開發為主,轉向房地産的投資和證券化為主,從國外房地産市場發展的大規律來看,也可以説成三大發展三段。第一,以開發為主的階段,我們國家已經進入到尾聲。下一步是投資,不能誤解為炒作,實際上是購買之後租賃,以獲取租賃的收益為主。我們要發展住房租賃市場,沒有住房的投資哪有住房租賃市場呢?但不能簡單的理解為投機炒作。還有證券化,最高級的就是證券化為主,中國這個時代也開始到來了。和這個密切相關的就是從過去的大拆大建轉化為城市更新。

熱點五:2019年可能會面臨還債高峰

中國社會科學院城環所不動産室主任、房地産藍皮書執行主編、研究員王業強:

從房地産市場投融資來看,預計2019年貨幣和信貸政策的環境收緊的可能性不大,房地産市場整體的融資監管總體來看還是趨嚴的態勢,金融領域去杠桿的政策取向對房地産企業融資影響較大。2019年房企有可能會面臨還債高峰的到來,預計2019年房地産銷售量的減少,房企資金的壓力也會有較大幅度的上升。

(責任編輯:解芳璇)
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