保利發展成績一直比保利置業好，2018年亦是如此。

保利發展2018年銷售額圖破4000億元，同期的保利置業銷售額剛剛超過400億元，保利發展30%+的增速更是甩保利置業2%幾條街。

保利發展，2018年似乎一直在忙，忙業績，忙更名，忙收購，但與此同時“重回前三”的熱情似乎也在一點點消退。

變“發展”後的央企保利

更名為保利發展後，保利地産已成為保利發展三大序列中實業投資序列旗下的一項業務。

來源：保利發展官網

回顧保利發展近幾年的發展，也頗有央企做派。

數據來源：保利發展年報

從銷售業績來講，2016年突破2000億元開始，千億數字一年一變，且近三年業績漲幅均超過30%，但2018年業績增速明顯放緩。即使增速相對自身而言放緩，但在業績前10房企中，增長率仍然排名第4，前5中增速也僅次於碧桂園。

數據來源：億翰智庫、房企年報

近幾年，隨著保利發展規模的擴張，總資産在增長的同時，總負債也在增長。資産負債率在2016年達到一個74.76%的相對低值後，2017年、2018年又出現反彈，2018年也達到近五年最高的77.97%。

來源：保利發展年報

77.97%的資産負債率放眼整個上市房企隊伍中並不算高，但在房地産央企行列中也算打頭陣了。2018年，業績排名前5位的央企資産負債率中，中海低於60%，招商蛇口、華潤置地、中國金茂也在70%左右。

數據來源：房企年報

此外，相較于2017年204個項目拓展， 4520萬平方米新增容積率面積的大刀闊斧，保利發展2018年在土地拓展方面踩剎車減速。2018年，保利發展拓展項目132個，同比降幅35.29%，新增容積率面積3116萬平方米，同比降幅31.06%。待開發面積由2017年的9090萬平方米增長64萬平方米至9154萬平方米，增幅不足1%。

2019年4月15日，保利發展在發佈2018年年報的一系列公告中，還夾著兩條“一悲一喜”的公告。

其中一條是《關於2018年度計提存貨跌價準備的公告》，公告顯示，根據存貨跌價準備測試，保利發展旗下7個項目項目因可變現凈值低於存貨成本，需計提相應存貨跌價準備。項目合計計提存貨跌價準備23.42億元，減少公司2018年末總資産23.42億元，減少2018年度歸母凈利潤20.13億元。

年報顯示，2018年，保利地産資産減值損失為23.51億元，2017年同期為6102.46萬元，同比增長3455.76%。其中，存貨價跌損失為23.07億元。

來源：保利發展年報

在房企2018年年報大軍中，萬科也有一筆23億元的項目存貨跌價準備，涉及到萬科的15個項目，然而相對於保利發展的20億元歸母凈利潤的減少額，萬科只減少6億元。

來源：萬科年報

而對於“一悲一喜”的另一則公告，則是董事會全票通過表示同意公司所屬保利物業發展股份有限公司在香港聯交所主機板上市。

保利物業發展股份有限公司于1996年在廣州成立，並於2017年8月29日在新三板掛牌，目前是保利發展綜合服務系列中的一員。2019年4月11日終止在新三板掛牌，並在四天后的公告中明確表示自己要赴港上市。

自2014年起，新三板累計掛牌物業服務企業74家，目前仍在掛牌的有56家。18家摘牌，均為主動申請終止掛牌，其中有14家是在2018年摘牌，其餘4家為2017年摘牌。值得注意的是，多數物業服務企業在終止掛牌時多數並未透露原因，但絕大部分都像保利物業一樣業績不俗，摘牌的原因不言而喻。

2018年上半年保利物業營業收入增長30.30%至18.53億元，歸母凈利潤與扣非歸母凈利潤增幅均超過60%。公司資産負債率 75.71%,較上年末下降4.19個百分點。

“重回前三”一年後

2017年底宋廣菊“保利要重回前三”的豪言壯語已經過去了1年多，2018年第四名被融創佔領，保利發展仍為第五，且與前三的差距，甚至是第四的差距越變越大。

回顧保利發展為重回前三做的最大“努力”，莫過於“收並購”。2016年並購中航地産後，便開始和保利置業展開整合拉鋸戰。

2016年底，保利地産與保利置業就曾宣佈過重組，但隨後被終止。直至一年後，2017年11月保利地産發佈公告擬現金收購保利香港控股50%股份，正式開啟了保利集團地産業務的整合。 

而實質性的進展資訊，發生在保利發展2018年中期報告。半年報顯示，保利已經完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權方案的股權交割工作，基本完成對中國保利集團有限公司境內房地産業務的整合。

而保利置業（00119.HK）作為保利集糰子公司保利香港控股的主要資産，40.39%的表決權歸屬保利香港控股。也就是説，此次收購保利發展佔有保利置業超過20%的股權。

彈房君查閱年報顯示，2018年保利置業銷售額為408億，相較于2017年增長2%，保利置業的銷售體量五年間增長200億，而這一增長與保利發展五年3000億增長體量不可同日而語。

數據來源：保利置業年報

保利置業2018年多項數據指標均出現下滑，營收由2017年的317.03億港元降至2018年的232.34億港元，降幅達26.7%。股東應佔溢利也由2017年的245.21億港元降至2018年的224.16億港元。

而近五年，保利置業新增土儲面積最多的年份是2014年，近兩年也一直在300萬平方米徘徊。

數據來源：保利置業年報

但保利置業畢竟是一個擁有400億體量的房企，然而體量多大，不並表並不能對保利發展銷售額起到直接作用。“不並表”三個字是保利發展董秘黃海面對媒體説出的三個字，他表示保利發展不會直接並表保利置業，仍將由保利集團合併其財務報表。

2018年8月，保利置業提出“地産+金融”這一轉型思路，而目前，保利發展已經形成以房地産開發經營為主，以房地産金融及社區消費服務為兩翼的"一體兩翼"的業務佈局。

整合落地之後，對保利發展最有利的莫過於其在未來的城市拓展方面不再受限制。未來保利集團在境內新增的房地産開發項目均以保利地産為主進行開發，也就是説保利發展未來的擴張在集團內將不再受限制。2018年，保利發展也進駐之前之前保利置業佈局的城市。

二者業務的整合成為歷次業績會、股東會上老生常談的話題，儘管保利（香港）控股有限公司股權變更已完成交割。

2018年8月份保利置業中期業績會上，董事總經理韓清濤稱，保利置業的管理團隊、架構和主營業務均沒有發生變化，內地和海外的房地産仍然是保利置業的主業。“內地的市場肯定是最主要的市場，無論是規模還是效益。”

其實從2017年開始，由於近年來一二線城市樓市調控加碼，購房者逐步向三四線城市“傾斜”的市場現實，保利發展加大了對三四線城市的佈局。顯然對於保利發展，並沒有把所有的精力都放在與置業之爭上。