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按套內面積計價,它的積極意義在哪兒?

發佈時間:2019/2/25 14:29:23 | 來源 :人民日報

最近,住房城鄉和建設部一則通知,把“公攤面積”又頂上了風口浪尖。

2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。這38項規範中的第10項《住宅項目規範(徵求意見稿)》中,第2.4.6條寫道“住宅建築應以套內使用面積進行交易”,一時間受到廣泛關注。

38項規範規中的一句話引發廣泛關注,這很好地説明“群眾的眼睛是雪亮的”,也説明公開徵求意見的重要性。

翻開自家房本兒,在房屋登記表頁,能夠看到有三個跟面積有關的數字:一是建築面積,二是套內建築面積,三是共有分攤建築面積。

這三個面積是啥關係?這麼説吧,建築面積是你掏錢買房時,開發商給出的“計價面積”;套內面積是房主買到房子之後,自家獨立擁有和使用的面積;共有分攤建築面積,也就是大家所説的公攤面積,是整棟樓住戶共用的“配套面積”。

對全國大多數地方來説,房地産開發商賣房,都是按建築面積計算的。這樣的計算方法讓不少人困惑,更引起內心“不適”:現在房價這麼貴,掏那麼多錢買的100平米,怎麼房屋的實際只有70多平米?這裡面會不會存在“貓膩”,開發商多算公攤面積,侵害消費者權益?

第一個問題問得有點簡單,回答起來也不難:您的房子是70多平米,但您是不是還要上電梯、走樓梯?這些公共設施的面積,大家一起分攤很合理呀!

第二個問題是大家最擔心的,因為一棟住宅樓內外,哪些空間算公攤面積?合理公攤面積佔比多少?目前還沒有一個明確的規定。一旦公攤面積變成一個“筐”,什麼都往裏裝的話,那購房者的利益就很難保證。

也有人説,公攤面積房本上寫得清清楚楚,您嫌公攤多覺得不合算可以不買呀,開發商又沒逼您買。即便購房按套內面積“計價”,那些公攤面積也會“打包”到房價裏,這背著抱著不是一樣沉嗎?

這話説得看似有理,實際上基本沒啥道理。因為購房在先、房本在後,在售樓處看房時很多人看到的就是建築面積,買房的時候根本不知道公攤面積到底有多少,這對購房者來説顯然不公平。

一句話,購房者不怕合理的公攤,怕的是“混水摸魚”。既然公攤面積不透明,那能不能按套內面積計價?這才是購房者的心裏話。

那麼此次徵求意見稿,“住宅建築應以套內使用面積進行交易”,是否意味著購房按建築面積計價將被終止?如果未來按照使用面積交易,對購房者和房地産市場會有什麼影響?麻辣財經記者採訪了相關專家。

計價規則改變對實際購房成本基本無影響 但是行業規範進步的表現

《住宅項目規範》是中國建築科學研究院有限公司受住房和城鄉建設部委託,在現行《住宅建築規範》的基礎上牽頭承擔起草的。針對大家關注的熱點問題,24日,中國建築科學研究院有限公司相關負責人作出回應。

這位負責人説,“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出,主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。按照《國務院關於印發深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水準”要求,為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度,此次規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。

這是否意味著如果規範正式出臺後,購房將統一按照套內使用面積計價?不少受訪專家認為,從現行建築面積計價改為套內面積計價,不是一蹴而就的事情,但確為規範房地産交易樹立了積極意義。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,《住宅項目規範》更多的是技術層面的規範,未來會成為一個建議標準還是規定強制標準,尚無法確認。但值得肯定的是,這一條款的提出,有利於解決公攤面積計量不清晰的問題,也有利於貫徹“房住不炒”的定位,是行業進步的表現。

試想一下,未來如果全國房地産交易統一按照套內面積計算,會出現幾家歡喜幾家愁的情況嗎?買了房的朋友先別大呼不公,準備入手的朋友也別急著喜出望外。

“按套內面積計算,對購房者是利好,這基本達成了共識。”中原地産首席分析師張大偉説,但是要明確一點,購房者“喜”的不該是能夠買到總價更便宜的房子,而是能夠規範很多藏在公攤面積裏的各種“貓膩”,業主權益會得到更好維護。

“是否套內計價政策對於購房者實際購房成本影響不大。”張大偉解釋,購房成本主要還是由市場供求決定的,同樣一套房子,如果改為套內計價,實際情況是房屋單價會上升,所以已購房者不吃虧,欲購房者也沒佔便宜。

這一點,已經按套內建築面積買房的重慶市民可能想得比較明白。“先別忙著羨慕我們,買房計不計入公攤不重要,羊毛出在羊身上,關鍵看房屋總價。”重慶市民蔣先生告訴記者。

如果改變計價政策,主要影響的會是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。如果按套內面積計價,那麼一些不法開發商,在公攤面積上做文章獲得灰色受益的空間就小了,對消費者來説,的確也是一件喜事。

老百姓吐槽的不是公攤,而是稀裏糊塗的“被公攤”

買100平方米的房子只得70平方米,公攤系數40%多……此前,一些見諸報端的案例引發熱議,不合理的公攤比例“傷民”,不透明的公攤面積也備受吐槽。“雖然房本上公攤面積寫得清清楚楚,可是公攤面積到底怎麼算的,我是否應該承擔這麼多公攤面積,還是一個未解之謎。”家住北京市朝陽區雙井的沙女士説。

從理論上來説,最終需要公攤的公用建築面積是指整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和。但對於公攤面積,實際中很流行的一個説法是:所有的公攤面積加起來必定大於實際的公攤面積, 也就是俗稱的1+1>2。

對購房者來説的這筆公攤面積“糊塗賬”,正是一些開發商獲得違法收益的“大文章”。

先來看看公攤面積的範圍。根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房産測量規範》,可分攤的公用建築面積即公攤面積為:

1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;

2. 每套與公用建築空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),為墻體面積水面投影面積的一半。

從規範中可以看出,公攤面積是必要的,消防通道、配電室等都是住房的必備設施,公攤也不是越小越好,否則也會導致社區品質下降,比如樓道、會所、大堂等公共面積縮水。正如很多網民評論的,老百姓吐槽的不是公攤,而是稀裏糊塗的公攤。

那麼再來看看,稀裏糊塗的公攤裏可能藏著哪些貓膩。

比如一些國家明文規定不算公攤的部分被計入公攤。“我們小區車庫也被計入公攤,然後又被賣給業主,割兩茬錢。”

比如公攤利益被侵佔。“我們樓一層住戶有院子,侵佔的事實上是我們的公攤綠地。不過,佔便宜的也不是一層業主,帶院子的房子價格高,這部分收益又落入開放商口袋。”“電梯裏的招貼畫,小區廣告牌,公共區域的廣告隨處可見,但收益都是開放商和物業獲得,我們這些為公攤買單的業主從來沒有共用過。” 

比如“偷面積”問題。一些開發商會在報批後改造,通過特殊設計,增加室內室外空間, 這樣既可以減少建築的套內面積,開發商上繳的稅款較少,又不影響業主實際居住的體驗。 

“買一套送半套”、“買房送陽臺”、“兩房變三房”偷面積的地方,大多都出在公攤上。

還有公攤不均的問題。經常出現在高層單元樓+底層別墅房的“高低配”項目中。“高層佔據了大部分公攤,別墅卻不承擔公攤。”

這些抱怨中的事實,並不鮮見。但面對較為強勢的開放商和物業,業主維權十分困難。

張大偉認為,隨著我國住宅商品化的深入和房地産市場的日益活躍,房屋的産權關係越來越複雜,由傳統的單一産權向多元産權轉化。因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現出的矛盾越發突出。

因此,房地産計價方式從按建築面積計價,到按套內面積計價,就撇開了公攤面積的糊塗賬,能夠基本掃除這些貓膩的生長空間。

中國建築科學研究院有限公司相關負責人也表示,計價方式的轉變可以解決兩個方面問題:一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素,造成住宅墻體厚度不同,導致套內建築面積相同的情況下,而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量,實現“所見即所得”。而按套內建築面積計算,在沒有專業支撐的情況下難以做到。“從技術角度明確按套內使用面積交易,一定程度上有利於消費者權益的保護。”

國內外經驗表明只要制度設計合理,套內面積計價方式能夠良好運行

有人擔心,計價方式的改變可能會讓房屋的單價上漲,影響購房者預期,從而影響房地産市場平穩。專家們認為不必擔心,套內建築面積計價造成的價格上漲,本身只是一個數字問題,並不會真正提高購房者負擔。已經實行套內計價地方的平穩運行,也證明了這一點。

看國內。2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地産交易管理條例》,規定,商品房現售和預售,以套內建築面積作為計價依據,重慶成為中國大陸唯一一個執行套內計價的城市。這一政策已經平穩運行16年。還有最先“發明”公攤的香港,也從2013年起,改為套內計價。2013年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施,新規擴展至一手新盤,若代理違規,最嚴重會被撤銷牌照。

看國外,大部分國家都是按照套內面積計價。當然這與不同國情有關,國外很多國家基本是街區制,而不是小區制,公共部分是政府維護得多,成本在稅收中體現。專家表示,這也提醒我們,如果實行套內計價,也要設計好配套銜接政策,對社區環境、社區公共服務的標準也要跟上。

告別“建築面積”還要多久,也許不好確定。“但從未來趨勢看,國內有很多獨有、少有的房地産交易現象,比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理,這些都隨著房地産市場發展有改變的可能性。”張大偉説。

(責任編輯:馬習習)
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