“專題回顧 | 轉型升級·質變地産——第十屆地産中國論壇 ”

原標題：新年房企融資千億 利率仍處高位

雖然沒有跡象表明不久前的央行降準帶來的影響已傳導至地産行業，但1月以來，地産行業仍舊延續了去年底融資回暖的局面。截至目前，超過10家房企已發佈境內外融資計劃，總規模已接近1000億元。

年初房企密集融資

與去年同期相比，房企融資的閘門無疑已處於開啟狀態。

1月16日，正榮地産集團有限公司發佈公告稱，公司額外發行1.5億美元2020年到期年息10.5%的優先票據；同日，禹洲地産發佈公告稱，公司發行于2022年到期金額為5億美元的優先票據，利率8.625%。

此前的兩天裏，包括中國奧園、中駿集團、世茂股份、華夏幸福、富力集團、新城控股、力高地産、金科股份、電建地産超過10家上市房企紛紛發佈企業發行優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券等各類融資計劃。

據不完全統計，1月前半段，上市房企已公佈近40筆融資計劃，合計融資額度接近1000億元。1月也有望成為繼去年11月來房企年末出現一波融資高峰後的又一個小高峰。

據相關機構不完全統計，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。其中，去年11月，2018年幾乎持續收緊的融資渠道有所放鬆，房企融資規模也首次攀升至久違的千億級臺階。之後，2018年12月，地産行業出現了一個1600億元規模的融資高峰。

中原地産首席分析師張大偉分析認為，與去年11-12月類似，房企融資渠道正在打開。從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低，房地産業最近幾個月資金情況出現了緩解。對房企而言，當前樓市銷售逐漸放緩，回款難度加大。再疊加企業前期過度投資對資金需求的上漲壓力，房企對融資的訴求明顯上漲。

融資成本下降

與2018年底房企集中融資時成本大幅上升不同，今年1月，多家企業公佈的融資成本均比之前有所降低。甚至還出現了企業債利率不足4%的融資。同時，包括富力等企業完成了大額度企業債。

以正榮地産1月16日發佈的融資公告為例，該公司發行1.5億美元的優先票據的年息為10.5%。而2018年10月25日，正榮地産發行的0.7億美元的優先票據年息已達12.5%。年息雖然仍相對處於高位，但前後相比也降低了2個點。

廈門建發1月14日發佈公告稱，已成功發行2019年度第二期超短期融資券，資金均已到賬，規模為6億元，期限260日，利率3.68%；同時，電建地産公告顯示，公司擬發10億元超短期債券，利率3.5%-4.5%；金科股份擬發12億元短期融資券，利率最高6.9%。同時，金科還披露公司擬發最高10億元中期票據，利率6.5%-7.3%。

業內人士分析，雖然去年後兩個月融資規模上升明顯，但融資成本則顯著提高。而當前房企融資利率有下降趨勢。

資料顯示，去年11月，房企與金融機構合作開始頻繁，但隨之房企融資利率水準大幅上漲。例如華遠地産和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%；華夏幸福11月19日發行的5000萬美元債券利率為9%；時代中國擬發行的3億美元優先債券利率為10.95%；恒大發行的3筆共18億美元優先票據，融資利率分別為11%、13%、13.75%。

易居智庫市場研究總監嚴躍進分析，融資利率水準能體現房企融資成本和難度大小。房企融資壓力也有所緩解，反映出各界對地産行業的整體預期有所調整。總體而言，2018年是房企最近幾年資金壓力最大的一年，2019年企業依然持續面臨資金壓力。

克而瑞研究中心認為，即便近期房企融資回暖，融資成本有所下滑，但行業總體融資成本仍處高位。

融資閘門開啟

“不排除降準對市場的心理預期有所影響”，一位樓市觀察者表示，無論是從融資規模還是利率水準來看，房企融資環境已經有所寬鬆，雖然本輪降準的定向目標是中小企業和實體行業，但貨幣政策的整體寬鬆對地産行業仍然會有間接正向的影響。

合碩機構首席分析師郭毅認為，降準對於房企而言，獲得銀行貸款支援的難度將大大降低，房企現金流緊繃的狀態將得到改善，融資成本也有望下調。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬鬆，將有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流標現象，一二線城市的土地市場將逐步升溫。

需要注意的是，央行降準並不會對購房需求産生迅速的向上拉動。畢竟制約購房消費的關鍵在於過高的首付比例，而非房貸利率，因而降準難以直接降低購房成本，對開發商回籠資金的影響也有限。

現在判斷房企融資渠道就此開啟恐怕為時尚早。中國房地産經濟同業聯盟主席胡景暉分析，此次央行降準更傾向於扶持中小微企業和民營經濟，初衷並不是為了房地産，地産企業必須有清醒的認識。

監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地産市場，房企融資難度依然比較大。加上當前房企普遍進入前期債務兌付高峰期，一些企業再疊加業績下滑，都讓企業面臨償債風險。

1月16日

正榮地産額外發行1.5億美元年息10.5%的優先票據

禹洲地産發行于2022年到期金額為5億美元的優先票據，利率8.625%

1月15日

中國奧園將發行本金為5億美元票據，年利率8.5%

中駿集團申請發行5億美元2021年到期優先票據

正榮地産2億美元優先票據將於港交所發行及上市，年息8.6%

世茂股份公開發行2019年公司債券(第一期)規模20億元，期限3年，利率4.65%

華夏幸福擬發行2019年度第一期超短期融資券，發行規模為10億元

富力擬發最高13億元超短期融資券用於償還金融機構借款

招商局蛇口擬發行15億元超短期融資券

新城控股發行金額為3億美元的優先票據，利率7.5%