“專題回顧 | 轉型升級·質變地産——第十屆地産中國論壇 ”

2018年的中國房地産市場，一方面受到國內外經濟形勢下行的影響，一方面繼續遭遇調控的増碼蔓延，供求端承壓，需求端亦難自由選擇，行業在“嚴”與“難”中探索前行了11個半月。行至12月中下旬，由菏澤蔓延而起的鬆綁傳言，以及中央經濟工作會議上提出的“因城施策、分類指導”的定調，又給這個2018年增添了不一樣的風格走向，也讓行業2019年的走向成為社會爭論熱點。 

基於這樣的內外聚力影響，由中國網際網路新聞中心·中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇暨2018中國房地産年度紅榜頒獎典禮”，以“轉型升級·質變地産”為主題，邀請了一批行業領航者齊聚在北京，共同研判行業變化，前瞻行業發展方向，為行業奉上了一堂解讀2019年中國房地産行業發展的公開課。

思辨與探尋：行業劇變與個體變革

（中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根）

在中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根看來，房地産行業出現變革，不僅是行業發展的必經之路，也是改革開放40年的時間産物。

他表示，改革開放已經走過了40年，在改革的“深水區”，地産行業一樣身處變革。在高品質發展階段，行業需要質變，找尋新的增長點，滿足“人民日益增長的美好生活需要”，是地産人在找尋新機遇時的基本遵循。

行業在變革，上下游企業亦要隨之變革。作為國家重點新聞網站——中國網旗下的地産頻道，中國網地産緊跟行業趨勢，從內容報道出發，將關注點延展至行業交流、內容互動、發展觀察等維度，開闢了包括財報直通車在內的多個專業性原創欄目，舉辦了包括地産中國論壇在內的多場行業高峰論壇。

（中國網地産執行總經理牟雲靜）

對於中國網地産未來的方向，中國網地産執行總經理牟雲靜表示，中國網地産將緊貼國家政策，在報道行業資訊，觀察行業發展層面繼續加強報道力量。同時中國網地産還將對財報欄目進行整體升級，增設新維度財報觀察類欄目。加強行業交流、企業交流，繼續以媒體內容為先導，拓寬行業觀察視野，為中國房地産行業健康發展貢獻媒體力量。

預測與研判：專業學者獻言預判2019中國經濟與樓市

主題演講環節裏，來自政府層面的專家與來自行業機構、開發運營企業的研究員、管理者，均從宏中微三個維度分析了當前地産行業面臨的機遇與挑戰， 並對房地産行業乃至2019年的國家經濟形勢做出了預判。

（國務院參事忽培元）

國務院參事忽培元認為，房地産作為我國經濟的主要動力，在改革開放40年裏做出了功不可沒的責任和使命。當前，我國的經濟進入轉型時期，房地産行業也遇到了新的困難和挑戰，許多新思想、新觀念、新業態、新經濟增長點在萌芽發展。

在這個新環境下，地産人需要改變過去已經非常熟悉的經營方式、經營模式和經營指導思想，而這其中，落實黨中央十八大以來提出的“創新、協調、綠色、開放、共用”的發展理念，以共用為落腳點，讓人民群眾共同享受改革開放帶來的紅利，實現安居樂業，將是地産發展的一個廣闊空間。

（國家資訊中心首席經濟師範劍平）

對於2019年國內經濟的趨勢，國家資訊中心首席經濟師範劍平做出了以“穩”為基，改革為重的預判。

他認為2019年，中國要想將經濟穩住，要讓新的生産力能夠真正爆發出來，只靠貨幣政策、財政政策是不夠的，更多需要改革。改革是2019年的重心所在，也是對“世界面臨百年未有大變局”的應對，唯有改革才能“化危為機、轉危為安”。

（國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家李佐軍）

在去年紅榜論壇上提出“中國經濟處於增速換擋階段，2018年將面臨經濟下行的壓力”預判的國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家李佐軍，今天繼續其“預言帝”身份，對今年房地産發展提出了八點趨勢預測與八個應對建議。

其中，對於2019年的各類政策是否會對房地産行業放水，李佐軍認為，隨著長效機制的逐步建立，新的制度如租售同權制度、房産稅制度、新的土地開發制度等，將為制度帶來較為穩定的環境，行業會由政策驅動型轉向制度驅動。另外，他還建議中小型企業要善於“傍上大樹”，用分工協作求發展，抱團求生存。

（貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領）

相較于李佐軍去年的準確預判，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領的“中標率”則沒那麼幸運。他上臺即笑談自己對2018年的預測出現了諸多偏差，並表示面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

在今天現場，楊現領繼續大膽預言，用“市場下行、巨量拐點、二線壓倉、一線底火、庫存再起”五個關鍵詞對2019年的房地産市場進行了展望。

（億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東）

來自行業機構億翰智庫的億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東則對房地産企業的內生性增長能力進行了預判。他認為，無論行業怎麼樣，企業的頂還沒有見。隨著頭部企業能力的逐步增強，整個企業效率和企業核心競爭力，會推動著房企不斷實現內生性增長。

張化東表示，整個推動行業的力量並不是由行業週期帶來的，現在的企業完全能夠穿越週期，“企業的增長，已經跨越週期或者穿越週期了，主要是自身能力強，內盛而外旺實現的增長。而未來，對於每一家開發商如果不練好內功，不能夠對抗週期的話，一定是下滑的。未來，整個行業有可能變差，但是企業的集中度會繼續提升”。

對於“行業變革下，企業更要加深內功練造”的論斷，幾位來自城市開發運營企業的高層管理者同樣深有感觸。

（新鷗鵬教育産業集團董事長、美國集團公司CEO李戰洪）

新鷗鵬教育産業集團董事長、美國集團公司CEO李戰洪認為，城市的價值決定地産價值——地産要創造城市價值，要站在城市高度把握地産，要有一個“主題”能補充和完善城市功能，企業未來才有希望。基於這個觀點，他建議未來企業要做更具標簽化的主題發展，“要麼做健康，要麼做文化、文旅、文娛，或者做教育，依託主題在未來謀發展是最重要的”。

（億達中國高級副總裁于大海）

烙刻有“中國領先的商務園區運營商”標簽的億達中國，就是主題發展企業的最好體現之一。億達中國高級副總裁于大海在現場坦言，目前中國産業園區的市場供給是嚴重的供大於求，各級、各地政府手裏持有大量的優質土地，卻苦於沒有專業團隊、經驗、體系和客戶資源能盤活運營，這就為類似億達中國這樣的成熟的園區運營商創造了大量的市場需求。

（榮盛康旅副總裁劉宏）

而榮盛康旅副總裁劉宏也表示，和一般的開發相比，文旅康養産業的投資大、專業性高，運營壓力非常重，但如果能做出成效，就能讓企業比同行更快認識到文旅地産開發的痛點並進行擊破，最後是能給地産企業帶來長期的投資回報的，也能為企業形成比較高的護城河。

風險與規模：有品質的增長重於有數量的增長

2018年以來，房住不炒、因城施策、分城指導、穩地價、穩房價等關鍵詞充斥著整個樓市，“穩”字已成為房地産市場的關鍵詞。圍繞著“在市場維穩的新週期下，企業如何實現高品質發展”這一話題，幾位業內精英們在論壇環節之間面對面進行思維火花的碰撞，甚是精彩。

億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東認為，2019年，大部分企業對外指標都比此前幾年少得多，估計在5%-10%左右的增長空間，主要在於有品質的增長。他認為，如何快速開發、快速的出貨、快速投資、快速決策，這對企業來説，是非常重要的。如何實現組織效率上最根本的提升，更是重要的前提。企業産品跟消費品不一樣，它要經過時間和風雨的考驗，將産品做到極致，是房企高品質發展的題中要義。

珠江投資華北公司住宅事業部總經理、天津城市公司董事長趙津先生認為，原來房企很多對賭博弈政府政策的制定，但現在作為長期發展的企業，現在可能要賭大週期了。他指出，房地産的穩，更多是房地産幾十年發展過後的減速過程，有利於行業的良性發展，高週轉必然會造成品質問題。因而，在高品質發展下實現週轉，企業就得把“穩”字量化掉：有些企業解決品質問題，有些企業解決負債問題，有些企業解決快週轉帶來的持續發展問題。

對於曾經快速發展，曾經是銷售冠軍的鴻坤來説，穩字當頭，就是將住房回歸到它居住的屬性上。鴻坤地産集團品牌及市場行銷部總經理張羽晴認為，穩健就是鴻坤地産2018年的關鍵詞，2018年的鴻坤走的是穩健路線，不再大喊千億、衝規模，而是沉下心來，回歸到房地産業務的本身，回歸到産品和客戶需求上。不僅是追求高品質增長，還關注負債、現金流、資産的投資回報。

作為中國房協歷年的百強企業，金科集團品牌中心總經理姚科則認為，在穩字當頭的市場局面下，就是要做好內功，第一是聚焦産品，第二是聚焦服務，第三是團隊的職業化和專業化，因為只有職業化和專業化，才能在經濟下行或盤整當中找到位置；第四是管理的規範化。“穩”，就是要規範。第五，高度的市場化。傾聽市場的聲音，因為市場的聲音才是最動聽的。第六是産業進行升級。

致敬與表彰：企業、個人、項目的榮光時刻

“2018年中國房地産年度紅榜”的榜單也在活動的最後正式揭曉。

本屆榜單設置有三個大榜單與七個子榜單。其中“年度標桿企業”榜單共分為四項子榜單，分別是責任企業、品牌影響力企業、穩健經營企業和成長力企業。 而人物榜單分為“2018年中國房地産年度紅榜領軍人物”和“2018年中國房地産年度紅榜創新力人物”兩個子榜單。另外還設有“2018年中國房地産年度紅榜標桿項目”獎項。

以下為2018房地産年度紅榜獲獎名單：

領軍人物：單偉豹、黃文仔、左暉、查懋成 

創新力人物：陳昱含、高一軒、李戰洪、毛大慶、方明富、李長江、趙津、張愛華

責任企業：路勁地産、星河灣集團、新鷗鵬、中南置地、鴻坤地産集團、保利發展 、億達中國

品牌影響力企業：融創中國、泰禾集團、合生創展、孔雀城、金科集團、東原集團、藍光發展、京投發展、貝殼找房、金地集團 

成長力企業：新力地産、中梁控股集團、福晟集團 

穩健經營企業：遠洋集團、中天城投集團、中海地産、新城控股、龍光地産 

住宅標桿：景粼原著、龍湖·列車新城、青島星河灣、太原星河灣、中糧天恒·天悅壹號、雅居樂新樂府 

商業標桿：保利未來大都匯