專題丨業內解讀2019年央行首次降準

詳細報道丨李克強總理在銀保監會主持召開座談會

4日晚間，央行公告稱，為進一步支援實體經濟發展，優化流動性結構，降低融資成本，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。

貝殼找房首席經濟學家楊現領博士關於降準的點評：

1.此次降準，指向相對明確：對衝節前資金緊張、定向支援民營經濟和小微企業，以保持流動性合理水準、支援實體經濟。

2.對比歷史，目前處於宏觀層面流動性邊際改善階段，對房地産市場的作用主要體現在預期改善階段，實質影響有限，在房地産政策總體仍然偏緊的情況下，市場不具備大幅反彈的條件。

3.與大部分觀點不同，我們認為，當前的量價回落是市場內在的自發調整，是市場“虛假繁榮”後的自然回落，當前已經有超過60個城市房價破萬，購買力已經不足，相對與16萬億的龐大市場（新房十萬億、二手六萬億），有限的放鬆都難以撬動巨量市場。

4.雖然當前我國居民家庭的杠桿率只有50%，總體水準不高，但是這一輪杠桿增速過快，且主要體現在年輕人的加杠桿，潛在風險不容忽視，國際經驗表明，房地産泡沫破滅的觸發因素往往是“窮人”加杠桿速度過快，力度過猛，當前我國的住房金融政策應極力避免第一次置業群體的杠桿再度擴大。

5.當前我國宏觀經濟基本面類似與日本1985年，內部潛在增長能力趨勢性下移、外部面臨持續的貿易摩擦，這種情況下，房地産將不可避免地成為對衝內外壓力的“壓艙石”，但是為了避免日本房地産泡沫破滅的教訓，未來的房地産放鬆政策應該避免單純的信貸刺激，而是採取結構性放鬆政策，既能在短期內穩增長，也能在長期內調結構，類似的政策包括：

sell to buy，鼓勵有房的人換房改善，而不是鼓勵沒房的人買房；buy to let ，鼓勵買房用於出租（也包括買房後的舊房出租）；build to let，一線城市房屋存量總體不足，估計通過集體建設用地入市，新建一大批租賃住房；rebuild to let，鼓勵核心地段“老破小”改造出租、閒置商業等改造出租。