“雙合同”對購房者很不公平

專家觀點

假設：小明首次購買一套本市100平方的預售樓房，市場價5萬元/平方米，選擇以商業貸款30年等額本息方式償付房貸。不考慮稅費等費用的情況下，實際成交價為5×100=500萬元。區域限價4萬元/平方米，開發商為應對網簽審核，將網簽合同中的交易價格定為4×100=400萬元。其餘100萬元購房款約定為裝修款。這種模式存在以下風險。

●風險一：

貸款償付壓力增大

“雙合同”導致購房者大幅度提高購房首付比例，且在前期負擔很大月供壓力。如越秀、天河、白雲等地，一些樓盤甚至出現房子+裝修+車位“三合同”，超出限價部分無法用裝修合同消化的，用捆綁車位的方式補齊。

【情況一】若按照500萬元申報網簽，首付應付500萬×30%=150萬元。但由於設置了“雙合同”，分拆的裝修合同金額需與購房合同中的首付款一併支付，因此，小明首付需要支付：400萬×30%+100萬=220萬元。二者相差31.8%。

【情況二】多數購房者無法一次性籌措資金，由於裝修不能使用住房公積金貸款，一般會被迫使用利率更高的信用貸款。以某國有銀行“裝修貸”為例，100萬元裝修款，可貸30萬元，按中等的4.5%年費率，5年還清，則裝修貸款月供約為6100元。加上400萬元月供約為15000元，前5年月供壓力高達21100元。

●風險二：

違約退賠金額少

當所購房屋出現問題時，購房人需要請求解除合同、返還已付購房款及利息，賠償相關損失，只能依據購房合同上的金額進行主張，與實際支付金額相差較大。

●風險三：

委託裝修維權難

在開發商交付房屋時，購房者若因其他原因要求退房，由於開發商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬於關聯裝修公司的承攬合同，對於裝修費用産生爭議，能否全額退還存在很大風險。此外，“雙合同”模式的裝修標準實際由開發商主導，指定裝修公司對開發樓盤批量裝修，容易規避竣工驗收及裝修檢驗等多項質檢程式，若出現裝修工程品質差、不達標，或裝修價值不符合裝修價款等現象，容易引發批量性裝修合同糾紛。

●風險四：

委託收樓風險大

在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發商跳過購房者向裝修公司交樓，購房者查看、檢查房屋工程品質的權利無法保障，部分瑕疵房産易矇混過關。部分開發商在購房合同會增設委託裝修公司收樓條款，約定開發商在交樓日直接向指定的裝修公司交樓，而購房者不能實際參與收樓行為。

●風險五：

再次出售成本高

按現行稅法，二手房個人所得稅可選擇按照“核定徵收”和“據實徵收”兩種方式。如小明跟女朋友發佈官宣，賣舊房買新房，稅務部門會向小明徵收房産個人所得稅，即因房産交易産生的差價收入的稅款，小明提供合法有效的房屋購買合同、房地産原值憑證以及合理費用相關憑證，可核實計徵。應納房産個人所得稅的稅基為出售房屋過戶價格的1%或者賣房利潤的20%。

因此，“雙合同”模式的購房者在出售房屋時，會面臨更高的稅費。小明購買房屋500萬元，網簽備案價格400萬元，轉手再次出售價格(稅務部門評估價)600萬元。按照賣房利潤計算，單合同個人所得稅為(600-500)×20%=20萬元，雙合同個人所得稅為(600-400)×20%=40萬元，相差一倍。