所有不符合條件的爭取，不是走投無路，就是另有圖謀。

2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發的《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》要求，發行住房租賃資産證券化産品應當符合這些條件：

一是物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；

二是物業正常運營，且産生持續、穩定的現金流。

而從2018年初以來的多筆住房租賃債被“中止”與“終止”，合生創展的100億，富力的60億被終止，花樣年的50億被中止，這些房企中基本上連“長租公寓”概念都沒提出，更別提落地和正常運營了。

此外，上證報從投行人士處獲得的兩份針對A股上市公司再融資審核知識問答文件（未定稿）也再次擰緊房企再融資水龍頭，對於涉房上市公司再融資，文件指出，主營業務為房地産的上市公司，或主營業務雖不屬於房地産，但目前存在房地産業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用於房地産業務，暫不推進審核。

並未佈局“長租公寓”的房企，成功發行住房租賃專項債的原因是什麼？房企融資一再縮緊，還有什麼辦法自救？

租賃債亮紅燈 是該叫好還是唱衰？

《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》指出將在審核領域設立“綠色通道”，這也令“缺錢”的各大房企蜂擁而至。

佈局長租公寓已久的龍湖和萬科，也於今年成功發行住房租賃專項債。

2018年3月22日，龍湖集團日前發行第一期30億的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率5.6%，這也標誌著全國首單住房租賃專項債券的成功發行。龍湖集團表示，此次債券發行為住房租賃服務類企業提供了針對性融資解決方案，緩解了住房租賃行業的融資難點，有助於整個長租公寓領域的健康、可持續發展。

2018年6月11日，萬科80億住房租賃專項債獲批。2017年底，萬科集中式長租公寓品牌“泊寓”，累計獲取房間數超10萬間，開業超3萬間。萬科宣佈，2018年將再增持10萬間以上。鬱亮認為，“長租公寓本來就不應該賺很多錢，如果要賺錢商品房就可以解決了，就因為商品房不能解決住有所居，才需要長租公寓。”

然而事實證明，不是所有的房企都挂羊頭賣羊肉。

來源：上海證券交易所

2018年5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止，就在富力發佈中期公告後的第六天（8月30日），這一項目狀態變為了“終止”。公開資料顯示，富力並未官方説明其有在長租公寓方面佈局。

在行業融資環境日益收緊的2018年，富力除租賃專項債外接連多筆融資計劃受阻。2018年2月9日，富力發佈公告表示，鋻於近期市場波動較大，取消發行10億元中期票據；5月23日，公司又取消了10億元超短融發行計劃，另擇時機重新發行。此前，富力第5次衝擊回A股的計劃也宣告中止，IPO融資計劃失敗。

2018年8月30日，花樣年發行規模達50億元的2018年非公開發行住房租賃專項公司債券處於中止狀態。9月5日，標普全球評級宣佈，花樣年控股的展望從穩定調整為負面，並確認其長期主體信用評級為”B”。主要原因是標普預計花樣年未來一年內杠桿將繼續高企，再融資風險加劇。

在佈局長租公寓方面，彈房君曾向花樣年內部人士求證，對方表示，花樣年暫時沒有進軍長租公寓的計劃。

2018年10月12日，上交所日前披露的資訊顯示，合生創展集團擬公開發行的100億規模住房租賃專項公司債券被上交所終止發行。據了解，該專項債券於今年2月提交，年內曾多次被中止發行。

據合生創展公告表示，該公司債其中70億元規模擬用於住房租賃項目建設，30億元用於補充營運資金。但公開資訊中，合生創展沒清晰公佈過其佈局長租公寓的計劃。彈房君就關於長租公寓佈局計劃聯繫合生創展相關人員，並未得到對方回復。 

頻繁叫停住房租賃專項債券，對房企而言“綠色通道”開放時間有點短。

房企融資遇困 如何自救和他救？

對於諸多房企而言，拓寬融資渠道已成為其“續命”稻草。

2018年6月28日，發改委在官網發佈的文件中稱，發改委將同有關部門合理控制外債總量規模，優化外債結構，有效防範外債風險。2018年一季度，非標融資新增餘額佔比回落11%，而作為非標兩大方向之一的委託貸款更是呈現負增長態勢，房企多元化融資渠道全面被堵。

隨著2017年10月國內首單長租公寓資産類REITs（房地産投資信託）産品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速激活。上交所數據顯示，2018年截至目前，首創、保利置業、合生創展、龍光、富力地産、花樣年等15家房企發行住房租賃公司債，融資規模共計571億元。

市場被迅速激活，被叫停的速度也會越快。目前的住房租賃市場仍未成熟，部分改革內容包括債券信用評級、資金投入的範圍等或還需要重新審核，前期發債的成熟度不高。中原地産首席分析師張大偉表示，就目前收緊住房租賃融資的情況來看，不排除這是為了防範各類借住房租賃市場發債實現變相融資。

一旦融資目的改變發行初衷，叫停也是必然。

租賃方面是金融創新的受到管制，對於本身無長租業務的房企再融資造成的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這對當前有計劃的，或者是未來有計劃一些企業會減少金融創新的可能，對房企融資會産生利空影響。

對於會不會加大對已經佈局長租公寓房企造成住房租賃債的申請難度，業內人士指出，難度必定會增加，實際上是在政策層面審核會對企業的一些硬性指標，包括物業正常運營，且産生持續、穩定的現金流等，指標審核更加趨嚴重表現。

多筆住房租賃債被叫停，對整個長租公寓行業會産生什麼影響？嚴躍進分析，對於叫停本身而言，會影響房企融資，但是對長租公寓行業來講，存在融資方面的投資風險，叫停反而更有利於防範長租公寓發展金融風險。

2018年9月，國務院辦公廳關於印發《完善促進消費體制機制實施方案（2018—2020年）》的通知中指出，大力發展住房租賃市場。總結推廣住房租賃試點經驗，加快研究建立住房租賃市場建設評估指標體系。發揮國有租賃企業對市場的引領、規範、激活和調控作用，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。建立健全房地産資訊發佈機制，加強輿論引導，穩定市場預期。

來源：政府官網

可以看出，租賃市場的發展是中國刺激內需的重要形式，業內人士指出，租賃市場的發展，在未來還是會有比較好的表現。短期內肯定會有融資收緊用來規範資金的運作，但中長期來講，住房租賃市場的配套政策會帶來更多利好。因此，住房租賃專項債肯定還會向專心做長租公寓行業的企業敞開大門。

貝殼研究員院長楊現領也表示，租賃和發展是不可逆的趨勢，偶然和隨機的風險事件也很正常，行業的“集體信用需要大家共同維護。

行業大勢，浩浩蕩蕩，時間最終會獎勵腳踏實地的人。

注：文中未標注來源圖片均來自攝圖網