北京:新一輪推盤期啟動 朝陽“老區”出“新盤”

來源:北京晚報 2018-10-18 15:01:39

朝陽區作為北京城六區之一,一旦有新房源入市,便會引起市場格外關注。

今年以來,朝陽孫河、東壩、朝陽北路板塊進入新一輪推盤期,不但有前兩年的老項目後期現房在售,純新盤也陸續亮相市場。

如今,限競房與純商品住宅並存,改善大戶型與90平方米剛需房並存,樓市溫度與購房者預期已經發生改變。在新的市場環境下,朝陽新盤近期的加推,已成為北京樓市新一波看點。

市場環境生變

雖然朝陽區一直是毋庸置疑的北京核心區域,但位於五壞外的孫河、東壩兩個板塊“熱”起來也是最近兩年的事。

以孫河為例,作為全北京為數不多先規劃後開發的高端低密墅區,孫河區域整體容積率在1.0左右,大量土地面積都是生態景觀。如此生態低密的宜居,又位於繁華的朝陽區,使得孫河板塊從進入大眾視野伊始,就備受關注。

2014年、2015年龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開·瑯樾、中糧·瑞府四個樓盤為區域聚集了一大波熱度,也拉開了孫河高端盤扎堆競爭的序幕。此後,進駐孫河的開發商都在此打造各自旗下的最高端係的項目,以匹配孫河優越的地塊屬性。

2016年北京樓市9·30政策之後,土地出讓規則出現了一些變化,限房價、競地價,“90/70”地塊大量現身。和此前孫河出讓的地塊不同,2017年以來,成交的4宗孫河地塊,均遵守新的土地出讓規則,也就是説,拿地時即限定了未來項目入市價格,同時,90平方米的戶型要佔到項目70%的比例。以新政策劃線,未來孫河板塊的産品規劃、戶型尺度,都將與此前的項目有所不同。數據顯示,2018年孫河將有超過3500套限價商品房供應,同時之前的商品房預計入市也將超過千套,供應量比之前有明顯上漲,整體土地溢價率有所下行。

與此同時,整個樓市環境也逐漸改變。在土地市場上,孫河也出現了降溫的跡象。今年1月,孫河一地塊出讓時僅一次報價即成交,溢價率1%。商品住房銷售均價不超過68924元/平方米,且最高銷售單價不得超過72370元/平方米。可以説,在嚴格的土地出讓規則限定下,開發商在孫河拍地時的顧慮更多了,後續壓力預計更大。

新盤老盤共競逐

記者了解到,在朝陽區的五環一帶,有多個項目進入新一輪推盤期,形成新老項目共同角逐市場的局面。

近日,位於孫河的懋源·璟璽項目園林示範區正式開放,懋源地産總經理助理、行銷策劃總監劉強介紹,懋源·璟璽是懋源地産城市低密高端別墅産品線“璟係”的代表作。懋源·璟璽不僅擁有孫河區域內共用的10萬平方米中心湖景觀,還將打造14萬平米的峰谷園林、湖景園林景觀帶,這一園林體量在孫河乃至全北京目前所有的高端項目中可謂首屈一指。125米-150米超寬的生態複合長廊、“兩山夾一谷”的大落差坡地的峰谷景觀,將展現北京別墅園林開發的新高度。

在産品的打造上,懋源·璟璽拒絕複製,堅持為朝陽孫河“因需而生、因地擇人、因人而變”的專屬,以超級用戶思維作定制豪宅的再思考,深度鑽研專屬客群的生活習慣,為用戶帶來超乎想像的墅居空間感受。懋源·璟璽將每層的空間功能純粹化,再通過點線面的立體組合,實現空間與空間的功能迥異,又互為一體。據項目銷售人員介紹,項目包括類獨棟、疊拼、合院等別墅型産品,共258套。

位於東壩的保利首開·天譽目前有少量現房在售。該項目是法式風格的純別墅社區,包括聯排、疊拼別墅産品。此外,東壩在售樓盤還包括恒大華府、首城瓏璽、和光塵樾項目等。

在很久沒有新盤供應的朝陽北路,位於地鐵6號線黃渠地鐵站旁的和錦薇棠,是保利“和錦”係首發之作,主推170-280平方米疊拼別墅,也結束了區域內多年無別墅入市的局面。

板塊走向成熟

六年間,孫河、東壩已從當年的“黑馬板塊”,變成了如今名副其實的“明星區域”,成為北京豪宅板塊中,購房人認可度很高的地區。

2017年北京別墅銷售排行榜上,不論是總價1500萬元的入門級別墅,還是5000萬元的金字塔尖級別墅,都有孫河項目佔據榜首。

如今的孫河、東壩板塊的多個樓盤已經開始交付,各項配套逐漸落地,政策紅利一一兌現,進入全面發展的黃金期。

孫河低密墅區正在被朝陽區政府重點打造的“北京生態綠肺”——溫榆河濱河生態走廊(建設中)所環繞,面積相當於約10個朝陽公園。與此同時,建設中的北京市中心城區內最大的人工濕地公園——沙子營濕地公園一期即將完成,二期正在進行疏解清退,整體建成後的面積將達到奧森公園的兩倍。

在第三CBD和燕莎、麗都商圈以及以首都機場為核心的臨空經濟帶的三重拉動之下,加上北京第四使館區落戶東壩的利好,東壩板塊已經進入從傳統的居住區到複合型國際化商務居住區的轉型。

交通方面,京密路的升級改造也正在進行中,京密快速路竣工後,從孫河駕車到主城區的時間將被大大縮短。正在建設中的地鐵3號線將到達東壩地區,設有東壩中街站,區域內出行將大大便利。

醫療配套方面,北京安貞東方醫院將落地東壩,建成後將成為一家以心肺血管治療為特色、擁有800張床位、滿足各類醫療需求的三級甲等非營利性綜合醫院。項目還計劃按照國際醫院JCI標準打造,與國際商業保險接軌合作,提供多層次、多元化的醫療服務。

可以説,由於北京城區內買房門檻的不斷提升,主城區內老舊房屋的舒適性不佳,孫河、東壩、朝陽北路作為靠近五環的優質片區,成為購房人的置業青睞之地。

本報記者 陳靜思

(責任編輯:)
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