原標題：監管壓力下 長租公寓遭遇“至暗時刻”

在長租公寓風口下，行業洗牌也在同時進行，隨著長租公寓規模快速擴張，提升長租公寓的管理效率是一大關鍵。

從“房租抬升”風波到自如的“甲醛門”，再到杭州“鼎家”“暴雷”，長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標簽，人們對其進行了諸多解讀，其中，盈利難題、資本是否助推房租上漲、規模戰能否持續等成為爭論的焦點。

不靠“燒錢”能否活下去？

“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的。”近日，SOHO中國董事長潘石屹的這一論斷引發行業一番探討。潘石屹直指長租公寓盈利難的痛點，認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

不過，和SOHO態度相反的，是以萬科、龍湖為代表的房企。早在2014年，萬科就開始佈局長租公寓，今年上半年，萬科將租賃住宅確立為核心業務之一；龍湖也將長租公寓納入主營業務。按計劃，今年龍湖旗下冠寓將累計實現65000間開業量，至2020年，其單年的租金收入將達30億元。

從企業發展角度出發，恰如中聯基金總經理何亮宇在日前舉辦的2018中國長租市場峰會上所言：“開發商擁有團隊、能力、品牌等儲備，將來市場真正由售轉租後，已經有了準備，不打無準備之仗。”而從需求角度而言，在遠洋邦舍常務副總經理俞國泰看來，戶籍制度下更多農村人口實現城市化，需要用市場化或保障性手段幫助他們解決居住問題，因此，長租市場潛力巨大。

在長租公寓風口下，殘酷的洗牌也在同時進行。今年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長租公寓因資金鏈斷裂引發運營危機，這使業界對長租公寓是否能形成穩定的盈利模式，不靠“燒錢”存活下去産生了質疑。

實際上，潘石屹的此番表態，業界不乏認同者。新城控股高級副總裁歐陽捷明確表示，如果拿地自持，未來10年長租公寓都看不到盈利模式，“這不僅因為地價太高，投資回報率甚至無法覆蓋資金成本，而且還沉澱了大量現金流，企業難以為繼。”

他同時指出，有些企業通過收購爛尾樓、經營不善的辦公樓，將其改造成長租公寓，獲得資産增值和租金溢價，但這種機會可遇不可求。而通過改造住房、劃小出租單元的方式，雖然可以獲得租金溢價，但也面臨著政策控租金的風險。

“長租企業目前仍面臨普遍虧損的情況，盈利也只是個別門店，中短期內仍然很難看到長租企業盈利的明確路徑。”諸葛找房董事合夥人、COO徐瑞東告訴記者，長租公寓前期投資大、資金回流慢，即使有發債等金融工具支援，短期也很難盈利。萬科等品牌房企雖具備資金、人才、資源等優勢，但也需要較長時間的摸索。

不過，在一不願意透露姓名的房企高層看來，若按現在的供地方式，即高價拿地做長租公寓，想實現盈利較難，但城市更新的容量巨大，其中有不少機會，關鍵是用多少成本去做多大事，“能否盈利，完全是商業模式和管理效率的問題，正確的商業模式和好的管理效率，相信可以實現盈利。”上述人士表示。