9月7日，證券日報主辦的“新業態新變革新需求——中國長租市場峰會”在北京舉行，華遠地産原董事長任志強、世聯行副總裁甘偉、中聯基金總經理何亮宇和遠洋邦舍常務副總經理俞國泰等參加了峰會圓桌論壇討論。

供需兩端推漲租金

任志強在論壇上表示，長租公寓之所以在2008年之後才開始真正起步發展，是因為在高度城市化過程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。但他認為，由於缺少相應完備的稅收政策和其他輔助條件，很難建立一個合理的租賃市場。

任志強認為，長租公寓的消費對象已經變了，以前是最有錢的那些人，而現在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。但他也強調，長租市場的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等出現變動，長租市場也可能隨之生變。

相比任志強，俞國泰對長租市場更有信心，也更為看好。他表示，從需求角度而言，目前戶籍制度下更多農村人口實現城市化，需要用市場化手段或保障性手段幫助他們解決居住問題。所以，長租市場潛力巨大。

另一方面，自2016年國家提倡租購並舉之後，各個主體對長租市場的參與度非常高，不光是運營主體參與，很多資本也紛紛涌入，市場已具備跑得更快、發展得更大的條件。

長租公寓到底是市場的需求還是資本的需求？何亮宇講述了自己的看法。很多開發商一則是“被逼的”，比如拍得的地塊必須按要求自持一定百分比；二則是放在一個較長的週期裏，從開發轉自持是必然方向。

“開發商今天做長租，確實是看到了盈利空間，他們更多地擁有團隊、能力、品牌等儲備，將來市場真正由售轉租以後，已經有了準備，不打無準備之仗。”

至於長租公寓收房是否推動租金上漲，在何亮宇看來，天通苑的一套房房租從7000元被炒到10000元，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。放到足夠大的市場足夠長的時間來看，價格一定由供需兩端決定。

“北京750萬套房對應3000萬常住人口，顯然是供不應求的概念。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來清退的違章出租房進一步減少了不在統計之內的供應量，供需矛盾加劇。”他同時表示，“房價進一步上漲，使得原來有能力買房解決住房的人可能沒有能力買房，在他20多歲、30多歲時當然是轉向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現象。”

長線資本是行業助推器

談及當前長租市場資本蜂擁而入，能否得到想要的回報，任志強表示：“對資本來説，第一個是房子出租，錢回不來，就等房價上漲。第二，等時間長了會有一些減稅。”

追求安全性的資本或者説長線資本，對市場是有利的。“這個行業投資回收期較長，一開始投入比較大，對於公司來説財務上面承擔了很長期的負債。如果説長線資本參與，對這個行業是有助推作用的。”俞國泰認為，有些資金的融資成本很高，如果行業發展和企業自身發展沒有清晰的運營模式，沒有能力掙錢，取得資本預期回報的話，資本也不會持久投身到這個企業和這個行業中去。

對此，何亮宇表示，從全球來講，發達國家穩定市場的租賃住房供應量大頭還是在機構，機構化是一個方向。

他也為近期租金消費貸推高房租的説法喊冤。“以自如為例，在北京用租金消費貸的成本是10%多，在上海20%多，但是恰恰相反，上海的租金漲幅明顯低於北京漲幅，不能簡單認為資本推高了房租。”

但他也提醒要注意這一模式的幾個風險點，一是是否進行了充分披露，是否存在隱瞞誘騙行為；二是期限錯配，可能底層租約只有一年，但簽的租金消費貸期限可能是兩三年；三是預收租金的去向，“如果不法企業拿去炒股票了，那怎麼辦？”“這三種違規行為要監管杜絕”。

對於未來長租市場的發展，任志強表示，要用市場的辦法解決問題，用公開監督和法治的辦法來解決問題，這個市場才會越來越規範，而且價格越來越合理，要允許價格通過競爭更加合理化。

俞國泰認為，一是長租市場除了拋開政策性保障性住房之外，如果是市場化的租賃市場，希望政府給予這個行業明確的定義或者明確的規則，制定相應的配套制度、配套規則、配套操作流程，使得市場參與主體能夠在明確的規則下運營發展，這對市場長期發展來説非常有利。

二是在保障民生之外的市場化需求領域，希望在政策的制定上給予一些靈活度，“讓子彈有能夠飛得更長久一點的空間和時間。這樣的話，市場自然會有一個市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發展。”

三是長租行業還是一個沒長大的孩子，需要有一個相對寬鬆的市場空間去發展成長，需要社會各界給予這個市場一定的支援和理解。

何亮宇認為，長租市場要想取得長遠發展，一是在土地供應方式和租金方面政府一定要作出調整；二是一定門檻的機構化；三是需要適度創新的金融化。