陶婷  一號十

“招保萬金”四巨頭並駕齊驅的時代已經遠去，昔日輝煌的金地集團（600383.SH）沉寂多年亦是老生常談。如今對金地來説，好消息是不用為“千億房企”的名頭而發愁——2016年金地實現1006億元的銷售額（非權益）；2017年金地實現1408億元的銷售額（非權益）。有了底氣的金地在2017年再次開啟新一輪規模擴張計劃，並提出要三年完成2000億元的銷售目標。

銷售額下滑 低權益比例簽約項目佔比40%

本以為今年上半年“轉型模範生”金地會繼續迎來逆襲，但本期公司的銷售業績有所下滑：金地期內實現銷售金額630.7億元，同比下降10.3%，只完成了全年目標的42.2%；實現銷售面積375.5萬平方米，同比上升0.13%。公司稱銷售額下降的原因是主要城市限證、限簽的影響，令上半年新推項目較少。今年房企佈局推盤受制于大環境已是屢見不鮮，多重掣肘之下能否破冰是衡量房企實力的新標準。金地表示，期內通過縮短工期、加速開工實現項目的快速週轉來作為應對。

若將金地流量銷售中的水分擰幹來看，2016年公司銷售商品現金流量*當期房地産結算收入佔比約等於484.0億元，其主要項目銷售表中顯示銷售金額約為686.1億元；2017年上述兩項數值分別約為592.1億元和952.5億元；本期兩項數值分別為234.0億元和412.2億元。上述兩數值中，前者基本可視作期內的銷售回款（當期預收房款+此前合同尾款），後者則可估作權益銷售額。金地在三期報告中透露，其2016、2017年及本期回款分別超過了90%、90%及80%。但通過上述數值估算，金地三期回款率分別約為70.5%、62.2%和56.8%。其中本期公司新增預收房款121.0億元，佔本期回款的52%。

在金地94個于本期有簽約額的項目中，38個項目的權益比例低於50%，佔比約40.4%；本期結算的53個項目中，有11個項目的權益比例低於50%，佔比約20.8%；本期公司房地産結算收入130.05億元，同比增加18.89%；對聯合營企業投資收益約為6.7億元，同比增加36.2%。在公司近三年的銷售項目中，權益比例低於50%的銷售項目分別佔比約21.0%、38.6%和33.7%。可以推測，未來金地的結算收入、投資收益增速將受到不小影響。

此外，本期金地的房地産項目結算面積125.62萬平方米，同比上升38.45%；房地産業務毛利率為38.24%，較上年同期增加8.65個百分點。儘管結算收入增幅不大，但是公司因權益比例較低而算到投資收益的金額同比增加了約1.8億元，還有約1.1億元的通過增持取得控制權而獲得的原股權提高的賬面收益，成為投資收益增加約3.8億元的主要原因。因此金地本期歸母凈利潤同比增長107.83%至23.9億元。

權益佔比有所好轉 加速擴張現金流承壓

公告顯示，上半年金地共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，為公司新增了約557萬平方米的總土地儲備，已經超過2016年全年的數值。其中，一、二、三四線城市的總投資額佔比分別為26%、54%和20%。截至6月30日，金地已進入了全國50個城市，總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約2200萬平方米。

2017年，金地集團共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增了約1300萬平米的總土地儲備。若按照2018年上半年獲取48宗土地的節奏，下半年不放慢腳步，到2018年底，金地土地儲備或將刷歷史新高。

縱觀金地五年來的土地投資情況，可見其在2014年和2015年的投資額最少，分別為103億元與113億元。儘管公司近兩年加大了投資力度，尤其是在2017年大幅擴張，但是土地成本也有較大提高。同時，金地近三年的新增土地級土地儲備權益佔比也無法與之前相比。

本期金地新增了48宗土地，在表內列出了38宗。其中17宗土地權益比例低於50%，最低低至18%，佔新增38個項目的45%。儘管公司新增項目權益比例較低的項目佔比依然較高，但是其整體權益佔比有所提升，但後續還需觀察金地下半年的拿地情況。

上文提到，金地加快了項目建設的速度，本期新開工面積約919萬平方米，竣工面積約236萬平方米；開工面積已超過去年全年，表明瞭公司擴大規模的決心。據中國網地産粗略統計，從在建工程情況來看，截至2018年6月底，金地集團主要在建項目就有110多個。

而此前，有相關數據顯示，截止今年3月份，金地集團預計總投資2267.17億元，已完成投資1404.55億元，尚需完成投資862.62億元。若從權益佔比的角度來看，公司主要在建項目預計權益總投資1553.55億元，已完成權益投資944.74億元，尚需完成權益投資 608.81億元。

聯合信用評級有限公司指出，金地集團土地儲備建築面積大，在建房地産項目以及在建自持物業項目未來均需要投入較大規模的資金，對公司資金流形成一定壓力。

中國網地産翻閱上半年報還發現，由於金地本期銷售額減少，令銷售回款有所減少，同時開工項目增多，導致公司經營性現金流為-107.85億元，而上年同期僅為-30.14億元。這可以從側面佐證，為重返第一梯隊，金地開啟新一輪規模擴張計劃背後，公司資金流承壓毫無疑問。

但是銷售額的下降令金地本期的銷售費用同比下降了12.6%至2.88億元，管理費用因規模擴張而增長17.4%至13.90億元。財務費用中，利息支出16.36億元。其中資本化利息8.26億元留做後期計提，利息收入9.20億元抵消了剩餘的8.26億元的費用化利息，公司本期財務費用壓力很小。

目標完成看下半年 負債情況較好

時間，關鍵是時間。

半年報顯示，金地認為公司上半年新取證及新推貨資源較少。

管理層對全年的新開工和竣工計劃做了修訂，修訂後的全年新開工面積約為 1572 萬平方米，修訂後的全年竣工面積約為 724 萬平方米。    

110多個在建項目，10個在建的非股權投資項目，金地今年能否完成三年2000億元的目標，得看下半年金地在建項目的進度以及銷售情況了。

值得注意的是，金地將負債規模和融資成本保持在合理水準。報告期末，公司債務融資餘額為738.04億元，債務融資加權平均成本為 4.79%，資産負債率為76.63%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，公司實際資産負債率為67.33%，凈負債率為74.16%。

期內金地的籌資性現金流情況也較好，流入316.23億元，償債支出134.97億元，凈額為160.50億元。

公司有息負債合計人民幣738.04億元，其中，銀行借款佔比為 46.77% ，公開市場融資佔比為 53.23%，債務融資加權平均成本為 4.79%。公司長期負債佔全部有息負債比重的 81.21%，一年內到期負債138.69億元，足以被期內凈增加37.25億元至310.12億元的期末現金所覆蓋。

此外，報告亦指出，截至 2018 年 6 月 30 日，公司獲得各銀行金融機構授信總額人民幣 1865 億元，已使用 銀行授信總額為人民幣349 億元，尚剩餘授信額度 1516 億元。報告期內，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。