在中交地産（000736.SZ）的控股股東中住地産擬被中交房地産集團吸收合併後的第22天（8月29日），中交地産乘一季度同比扭虧為盈的東風，發佈2018年中報：公司歸母凈利潤同比大增2949.91%。

回款狀況良好 結算收入大增

儘管去年同期未公佈銷售數據，但中交地産現在有了“坦蕩蕩”的底氣。中報顯示，中交地産本期實現簽約銷售額59.60億元，實現簽約銷售面積50.57萬平方米。中交地産曾于2018年1月公佈其2017年完成簽約金額119.11億元。據公司2017年年報顯示，公司16個主要項目銷售額約110.42億元，刨除停車位銷售後約為104.64億元。以此估算，中交地産本期已完成去年全年銷售額的57%。

同時，由於銷售額的增長，中交地産期末的預收房款較期初增長約34.62億元至124.54億元；公司期末應收賬款較期初增長約0.09億元至0.11億元，增長數額不多，推測本期銷售回款情況良好；公司公佈的回款額68.56億元與銷售商品、提供勞務收到的現金*本期房地産收入佔比後得出的64.82億元相差不大，亦可作為本期銷售回款的參考。以公司公佈的回款額計算，可得前期回款與本期回款之和約佔本期銷售額的115.03%，公司的回款情況良好。

本期，中交地産實現營業收入31.77億元，其中房地産結算收入30.07億元，同比大增335.23%；毛利率34.77%，同比增長18.84個百分點。鋻於公司主要項目銷售多年，推測前期較低的拿地成本與新增開工項目較低的成本令其本期毛利率增長至較高水準。

對公司本期結算收入貢獻最大的是華東地區，營收同比大增786.20%至21.23億元，毛利率同比增6.58個百分點至38.87%，水準較高。華南地區與華北地區分別同比下降67.30%與54.42%，儘管毛利率較高，分別為84.45%與43.82%，但營收皆未上億，推測兩地區近年銷售不順。

凈利潤“幹貨”增加 託管費141萬元

中交地産期末的歸母凈利潤約為3.03億元，同比大增2949.91%，已達2017年全年的49%。公司一季度歸母凈利潤約為0.15億元，二季度結算收入與凈利潤大增，盈利狀況較好。

2017年，中交地産在扣除非經常性損益後，歸屬母公司股東的凈利潤由6.17億元大減至1.64億元，主要原因是公司在期內以約6.4億元的代價收購了華通置業100%股權，將其約4.28億元的凈利潤併入表中。

相比中交地産去年年末水分較大的歸母凈利潤，本期公司的“幹貨”較多。

本期中交地産歸母扣非凈利潤約為1.95億元，歸母非經常性損益約1.08億元，主要包括了0.39億元的政府補助，0.60億元的對非金融企業收取的資金佔用費——此項一般是公司之間拆借資金的利息，由其他公司向中交地産交予利息，中交地産再將此部分收益補貼利息支出；以及0.67億元的因項目合作而不再併入報表産生的投資收益。

值得一提的是，中交地産本期的非經常性損益中還有一項約141萬元的託管費收入，去年期末這一數字約為257萬元。

2016年11月，中房地産（中交地産曾用名）發佈重大事項提示公告，中交房地産集團擬委託公司對中交地産有限公司進行經營管理。翌年1月，中房地産表示每年將收取400萬元的託管費用，但是不併入報表。4月，中房地産全面託管中交地産有限公司。

此後，更名為中交地産的中房地産又接連託管了此前中交集團承諾注入的大連海岸和中航盈科的全部資産，以及中國城鄉建設發展有限公司和中交置業的部分資産。由於託管企業不併入報表，上述託管資産的業績也就無從得知了——業績好，中交地産無法併入優秀業績，只能拿著聊勝於無的託管費；反之，公司倒是避開了拖累業績的包袱。

現金流狀況良好 項目開發速度較慢

從現金流來看，由於預售款的增加令中交地産本期的經營現金流同比大增462.15%至24.92億元，流入約77.52億元。本期中交地産完工項目面積約為88.01萬平方米，其中本期新增舟山項目46.43萬平方米已全部完工。不過公司目前的項目開發速度依然較慢，該新增項目開發速度較快推測與公司權益比例僅佔34%有關。同時，公司將在建與待建面積加算在一起，所以期內的開工面積不得而知。但是通過中交地産經營現金流出的減少，可推測公司期內對項目的建設速度應該有所減慢。

中交地産本期的籌資現金流同比下降164.37%至-21.98億元，其中通過借款流入48.24億元，償債支出48.34億元。這一操作令公司期末的短期借款較期初減少了100%，即公司本期償還了10.50億元的短期借款，期末短期借款為0；同時還有約32.47億元的一年內到期流動負債，但是公司的期末現金凈增加約2.79億元至41.93億元，足以覆蓋短期債務。

此外，中交地産本期有約1.35億元的應付利息，期內增長約0.27億元，增幅不大；與本期的利息支出約1.27億元亦相差不大，財務費用因此大漲159.60%至1.10億元。短期內利息支出壓力比較穩定。

中交地産期末的儲備項目較期初增加了9個至32個，其中有兩塊工業用地。規劃建築面積增長約224.03萬平方米至1019.45萬平方米，且其中有23個項目還未動工。未來公司的可銷售項目面積相對較多，銷售額及結算收入還將有進一步增長，但主要取決於公司未來的項目開發速度。

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