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公攤有必要 關鍵要明晰

發佈時間:2018/8/17 10:32:02 | 來源 :廣州日報

近日,武漢多名業主就某樓盤開發商在公攤面積上玩貓膩而維權抗議。隨後,新華社、新華每日電訊一同發表評論文章聲討,將公攤面積的討論推上了風口浪尖。 

公攤怎麼計算 買家基本上都是“蒙查查”

何為公攤面積?簡單解釋就是由整棟樓的産權人共同所有的公用部分建築面積,主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等公用區域,以及各種為整棟服務公共用房和管理用房的建築面積。簡單來講,公攤面積=建築面積-套內面積。

公攤面積到底是多少才合理?根據目前房地産市場上的慣例,普通多層住宅樓,在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤系數在10%~15%之間;帶電梯的小高層住宅,公攤系數在17%~20%之間;高層住宅相對更高一些,約20%~25%。

專業人士指出,儘管市民對於公攤面積有諸多質疑,但公攤面積卻是一種客觀的存在。如今,隨著住宅産品舒適度的不斷提高,加上建築物不斷向高處要空間,因此公攤的面積往往會更多。通常而言,超高層的建築公攤面積要比高層提高一截。

對於公攤面積究竟是怎麼計算的,到底該攤多少,專業建築設計師就強調,消費者必須要有理性的認識,因為它是必須存在的,並不是越少越好,要減少公攤面積,就必須通過減少電梯數量,縮小走廊、過道、管道井、樓梯間面積等方法,這無疑將影響居住的舒適度,甚至有可能帶來安全隱患。不過,引發市民詬病的是,究竟商品住宅中哪些項目是屬於公攤在內需要買家買單,買家卻並不知情,賣家也沒有詳細的數據分攤説明,買房時銷售員的一句“實用率xx”,買家就被打發了。

按段子手的説法就是:每一個小區的所有房子的公攤面積加起來,一定會超過這個小區的實際公攤面積,完美詮釋了什麼叫1+1>2。

據了解,有些善於玩公攤貓膩的小區,會把獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室通通都計入公攤面積中(國家法律明文規定這些不算公攤)。可以説,公攤面積究竟是多少?買家基本都是“蒙查查”,通常只能靠開發商的良心報數了。

按套內面積賣樓?順德已改成“雙軌制”

也正因為是公攤面積存在含糊地帶,因此,早有一些區域賣房就已採用了以套內面積計算房價的銷售方式。據了解,在省內,順德早在2000年4月就出臺政策規定,凡是新批准預售和確權的商品房,均實行按套(單元)內建築面積計算房價,其公用建築面積的建設費用可計入銷售單價內。每個單元應分攤的公建面積不予計算和記載。

不過,如今順德賣樓卻是建築面積、套內面積計價“雙軌並行”的方式。據順德某樓盤的銷售人員透露,賣樓採用“雙軌並行”是源於2014年,順德出臺政策規定:繳納房屋契稅標準從套內計價變成建築面積計價。因此,自此以後,開發商的賣樓方式就開始採用“雙軌制”,就是買賣合同在“商品房的價格”這一條款上不僅僅只有按套內面積計算的單價,還增加了以建築面積計算的銷售單價。

記者了解到,在國內,按套內面積賣樓執行得最徹底的是重慶。早在2002年,重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求:商品房現售和預售,以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商,將被行政主管部門重罰,後在2011年又進行了修訂完善。

業界人士表示,重慶的這一賣樓模式其實更接近國際慣例,因為歐美都是按套內面積來計算房價,與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都採用了套內面積計價。

公攤面積究竟怎麼分攤需要透明化

記者認為,無論是按建築面積還是按套內面積賣房,只要是公攤部分能讓消費者看得明明白白,其實採用哪種方式計價都可以。今年7月,浙江省已出臺新規,率先統一了建築面積計算標準,其中就包括公攤面積的測算,這無疑就是制度走向完善的重要一步。

據了解,浙江新規規定:為鼓勵建設陽臺,規定住宅套內的陽臺不論封閉與否,均按其圍護結構或圍護設施的週邊水準投影面積的1/2計算建築面積。同時,為防止開發企業以陽臺名義“偷”面積,該新規還規定在按1/2計算後,單套住宅陽臺佔該套住宅套內建築面積(不含陽臺)比值超過7%的,超過部分按全面積計算。

同時,為鼓勵開發企業設計建設設備平臺,保障住宅今後設備升級空間,該新規規定:套內建築面積(不含陽臺)70平方米以下的住宅套型、室外設備平臺小于3平方米的,或70平方米及以上的、設備平臺小于5平方米的,不計入建築面積。超規定部分,按全面積計算。同時,為鼓勵開發企業做好建築節能工作,還規定建築保溫層不計入建築面積。

所以説,只要設定好分攤“規則”,讓消費者把分攤的面積弄清楚了,那即使你按建築面積計價,消費者也會爽快掏腰包的,怕就怕這腰包掏得不明不白而已。

西安交通大學房地産研究所所長楊東朗日前就表示,對公攤面積的計算和管理,其實是很簡單的問題,在政策和技術上都能做到,但問題就在於交易的資訊是否透明,開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。他建議取消公攤,按照實際使用面積來計算房價,這樣購房者能更清楚明白。

目前,廣州實行的是按建築面積賣房,不過,銷售合同中也同時要求標明套內建築面積的“雙軌制”,産權證上也分別列明套內建築面積、共有分攤面積、單元總建築面積,以方便換算。

(責任編輯:解芳璇)
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