中國網地産 等待收房的彈房

當你跪在地上自己把自己感動哭之前，請先看看別人是不是在笑。

TOP100陣營中越來越多房企開始在多元化規劃圖上畫上租賃目標，房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化産品規模也早已超500億，加之政府政策的支援，房企進駐租賃行業似乎一切都順風順水。然而租賃市場另一端機構型租賃則普遍認為，房企轉型租賃並非真心，只是換一種方式拿地、融資，房企的本質思想還是開發。更有説法將房企係租賃與機構型租賃分為“我們租賃行業”與“他們租賃行業”。

“幾乎每一個頭部企業都在轉型，這兩年的轉型方向是租賃，不過似乎並沒有人真正想做租賃，而是把它當作開發的工具，為了拿地、為了融資，這是顯然的末本倒置。”貝殼研究院院長楊現領談及房企轉型租賃坦言，“目前房企轉型做租賃依然是舊有的開發思路，而這顯然是認知上的誤區。”

而相似的言論，長租公寓品牌青客公寓總裁金光傑在接受彈房君在採訪時也説道：“長租公寓是一個長跑項目，大型公司短期盈利壓力是他們的命門。此外，長租公寓市場是一個市場化程度很高的市場，已經習慣於尋租做法的大型房企和這個市場需求並不匹配。“

在探討租賃市場發展前景時，也有部分房企表示道路並不順利。新城控股副總裁歐陽捷強調，集團的多元化試水是在探尋除房地産外其他的盈利模式。新城控股將嚴格按照政府有關規定去做，試水長租公寓板塊也屬於被動狀態，先佔位是關鍵。他坦言，對前景不明朗的行業進行試水，等到行業前景明朗，找到準確盈利模式之後，再進行大規模拓展，這也是大部分房企目前試水長租公寓的狀態。

房企轉型向租賃市場迸發的過程，總是不能避免的將“開發”思路帶入：

把租賃等同於開發。租賃供給的主體在於盤活存量，而不在於增量開發。從國際租賃市場發展經驗來看，開發在租賃中的佔比極低，無論是市場化較高的美國、日本，還是政府高度介入的德國市場，開發供給租賃房源均在少量，德國市場70%的租賃房源同樣來源於私人市場。

把租購並舉等同於以租代購。這也是行業普遍存在的一種認知誤區，就目前拿地市場比例看，“租”的比重在大幅上升，而“購”的比例大幅下降。當住宅的供應總量不增加的情況下，壓縮購房的供應比例，潛在供給受限，未來的房價壓力依然居高不下。

把發展租賃等同於融資支援。房企慣用的“快盈利”思維，也必將導致行業將精力更多放到“投資-融資-拿房-退出”，而忽視租賃的核心是運營，本質是為消費者提供服務。

值得注意的是，目前房企向租賃的迸發正在朝著“行業三重風險”前進。

毋庸置疑，房企在拿地以及資金支援上享有發展租賃的先天優勢。數據顯示，截至目前試水長租公寓的房企已超50家，全國招拍挂供應的土地大概佈局23城共196塊土地，根據建築用地測算，可以供應的房屋數量達到了16萬間。融資方面，據不完全統計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化産品規模已超500億，且租賃並購基金也已出現。

傳送門①：險資開窗 長租公寓潮涌

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但看似順風順水的房企係租賃行業，實際上大部分還是在“攤大餅”階段。

彈房君了解到，目前大多數房企宣佈進軍長租公寓，均存在“試水”嫌疑。把“長租公寓”作為主航道之一的龍湖集團，旗下長租公寓品牌“冠寓”2017年年底開業房間數累計達 1.5 萬間，也做好了打“三年不盈利”的持久戰準備。2014年就開始佈局租賃住宅的萬科，旗下泊寓業務已覆蓋29個一線及二線城市，累計獲取房間數超過10萬間，累計開業超過3萬間，但這顯然與其在商品房板塊的規模不能相提並論。

更有還處於概念期並未付諸實踐的房企，2017年12月20日，碧桂園發佈長租公寓品牌BIG+碧家國際社區，預計2018年內能實現多個城市、多個項目同時開業，保障供應，但開業具體數量卻無從查證。綠地在2017年就將長租公寓作為公司戰略，但迄今為止，也僅僅只有雄安地區稍有試水，且至今為止並未進行真正入市。

傳送門②：長租藍海 遨遊時注意暗流

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除了想尋求融資渠道外，主動進入的房企是為了試水和佔位，因為大城市才有租賃住房市場。對此，金光傑表示，房企入駐租賃市場要跟企業自身的規模相適應，才能算真正進入。

相比房企的試水，在房源獲取和融資上能力不及房企的機構型租賃，依靠租賃行業的多年深耕，也佔領相當可觀的市場份額。

貝殼研究院與21世紀産業研究院共同出品的《2018年中國住房租賃白皮書》數據表明，分散式長租公寓中，自如和相寓兩品牌，目前房源數量分別達到60萬套和50萬套，基本上是遠遠甩開了競爭對手，即使把集中式的算上的話，他們的規模也是行業的前兩名。

數據顯示，全國TOP50強房企中的一半已涉足長租公寓且自營長租公寓品牌，已拓房源超過13萬間，房企總拓租賃房源僅佔自如總房源的21.7%。某種程度上來講，某些大型房企佈局幾千間長租公寓與整個企業發展規模來講，確實只能是”小打小鬧“。

面對當前激烈的競爭，各企業要把握行業發展的核心關鍵。數據顯示，未來房企規劃租賃房源將超過300萬間，業內人士分析，房企租賃住宅的入市將在2018年下半年迎來一個小高潮，會不會攪動住房租賃市場，還是要看其在運營能力上的表現。“租賃是艱難的事情，沒有運營能力將會加劇房企轉型的難度”，楊現領表示，“完成從開發到居住生活服務的轉型，就必須拋棄舊時代的傲慢，從認知上扭轉誤區。”

機構性租賃在品質控制能力、供應鏈管理能力、效率運營能力和客戶獲取能力上經驗豐富，在租賃房源類型上，個人的房源佔了非常大的比重，佔據了一半以上，其中分散式品牌公寓的供應比例不到10%，機構化房源的佔比，截至目前不足10%。《2018年中國住房租賃白皮書》表示，未來機構化佔比會有增長，未來的市場空間大概有2—5倍的增長，根據不同城市的情況，有不同的結果。

最好的時代往往也是最焦慮的時代，政策紅利下“盈利”永遠是企業發展繞不開的話題。

談及目前的租賃市場的盈利模式，楊現領坦言，目前租賃行業的盈利模式仍然是靠租金和服務，但在企業拿房及運營成本高昂的情況下，僅通過租金單一收入來源，無法支撐起企業實現營收。

在未來，企業可利用租賃市場的長尾效應，聚集客戶資源去搭建其他平臺，開發增值業務，比如洗衣店，商圈；通過平臺發理財産品，保險等産品。

目前房企係租賃行業中，除綠城明確表明自己盈利外，其他房企均未提及。“企業不應只看重這一兩年的回報率，應更看重長遠的發展，在規模化運營的情況下，衍生出更多的商業模式，服務於租賃人群”，郭毅説。

“中國住房租賃市場是萬億級別的市場，是房地産領域唯一仍有政策紅利的領域。”

儘管房地産企業並未進入租賃業務實質，真正重視運營，但是其攜資本進入，定會推動租賃行業洗牌。