原標題：返租型商鋪騙局再現東門商圈

原以為能“一鋪養三代”，遂用辛苦大半輩子的積蓄購買商鋪，如今卻得到運營商鋪公司破産，租金拖欠顆粒無收的結果，不僅拿不回租金，還引發銀行隨時斷貸的危機。返租型商鋪騙局再現東門商圈，數十業主面臨“血本無歸”的境遇，涉及資金達3000多萬元。

近日，深圳市市民公先生報料稱，他購買的商鋪位於深圳羅湖區東門中路新風花園的鴻基商業中心（原鴻基工藝城），當初，項目開發商以東門繁華地段、十年返租高回報等優厚條件吸引約80名投資者，結果發現返租後租金無法按合同交付。目前涉事公司已出現無可執行款項、法人變更等狀況，受害業主們的收益遙遙無期。

商鋪宣稱返租高回報

翻看6年前“Ucity”的宣傳冊，“中國首家智慧商城”“統一經營，收益豐盛，增值無限”“最佳地段可售商鋪”等銷售口號無不聚焦著商鋪的長遠投資價值。“當初正是看中它在東門商圈，十年返租利潤回報高，我們才會選擇購買的。”當時在美聯地産做房産仲介的公先生被銷售廣告和開發商的承諾吸引，以280萬元的價格購買了商城2樓21平方米的商鋪。

“Ucity”項目從2012年底開始宣傳銷售，大部分業主的簽約時間集中在2013年。“前期交易還算順利，2013年7月，我拿到房産證就開始按租賃合同來收取租金了。”公先生回憶起當時交易過程。公先生向筆者出示租賃合同，在為期10年的租約中，前三年每年按購鋪款總金額的4%返租，再三年比例提升至6%，剩餘四年逐年遞增1%，如果按照租賃合同履行，10年總計返租達67%。

在公先生提供的二手房買賣合同和租賃合同中，商鋪的出售方是深圳市優一城商業管理有限公司（以下簡稱“優一城”），而深圳市恒信奧特投資發展有限公司（以下簡稱“恒信奧特”）作為租賃合同的乙方從業主手裏租回商鋪，統一經營。這兩家公司的法定代表人都是袁軍。

業主維權遇阻一再妥協

根據合同約定，恒信奧特公司應在每月10日前以銀行轉賬方式支付租金，不得有任何扣損。但從2015年開始，恒信奧特公司以經營不善為由拖欠業主租金。

公先生當初向銀行貸款120萬元購買了商鋪，每月需向銀行還貸上萬元，“這邊租金跟不上，我們的銀行貸款也還不上了。”部分業主主動提出幫忙招商引資，但都被對方拒絕了。在拖欠數月租金遲遲不見結果的情況下，業主們要求恒信奧特公司給出説法。但法定代表人袁軍自始至終從未露面。2016年，經過談判協商，業主最終同意恒信奧特公司先付60%租金。但恒信奧特公司在支付半年租金後，再次停交至今。

業主許先生表示，當初購買的是格子鋪，相互之間沒有物理間隔墻，無法獨立經營，而且購買商鋪的業主裏除了部分生意人，大多都是普通人，當初以遠高於市場的價格購買了商鋪，九成業主每月還需向銀行還貸，資金非常緊張。這也導致業主們長期處於被動地位，只能一再妥協讓步。

在鴻基商業中心2樓，筆者注意到，80個商鋪都位於北邊的古董文玩區。但現在鋪位已被全部打通，做成開放式櫃檯，實際情況與圖紙佈局相差巨大。即使業主想要收回店舖，也無法確定自己商鋪所在位置。

2014年初，由於優一城公司已將鴻基商業中心全部抵押給中信銀行和中國銀行，並對公司應收賬款做了質押，其中包括恒信奧特公司和業主簽的商鋪租賃合同。這直接導致本應由業主收取的租金優先支付銀行利息。

業主勝訴遭遇執行難

在多方協商無果的情況下，業主們向羅湖區人民法院起訴，要求優一城、恒信奧特繼續履行合同，支付租金。數十位業主起訴至法院後均獲得勝訴。以公先生為例，法院判決恒信奧特公司償還2017年1月至2017年7月租金共計98399元，並按同期銀行貸款利率的4倍逐月支付違約金至款項實際付清之日止。

但和其他勝訴的業主遭遇一樣，從判決書生效至今，公先生仍未收到判決中所提及的款項。羅湖區人民法院作出執行裁定書，因對被執行人的財産進行查證後，暫未發現被執行人有可供執行的財産線索，本次執行程式無法繼續進行。

“其實這兩家公司都是一家人，從一開始就沒打算好好經營。”業主許先生稱，“現在辦公室人去樓空、公司法人代表也從未露面，電話連法院都聯繫不上。”據國家企業信用資訊公示系統顯示，優一城和恒信奧特分別在2018年1月18日和4月26日成功向工商部門申請變更了企業法定代表人、更換股東。

在審理期間，被執行公司變更企業法定代表人、更換股東是企業躲避債務的常用手段。但代理律師認為，從法律角度上説，法定代表人承擔有限責任，變更法人客觀上減緩執行進度，但公司仍需要承擔相應責任。目前，業主一方當事人以債權人身份向羅湖人民法院申請該公司破産清算，以討公道。

■律師建議

返租型商鋪風險多 投資者須審慎考慮

廣東承鵬律師事務所的崔律師認為，雖然《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地産開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房，不過，法規並未限定第三方法人或開發商指定第三方公司利用這些方式銷售房産。不少開發商正是利用了這一點法律漏洞。

崔律師表示，該類“返租型商鋪騙局”層出不窮，開發商正是看中投資者們的投機心理，前期集中宣傳區位優勢、品牌進駐、高額返租，但在履行過程中，往往無法兌現承諾。目前此類事件在法律層面上仍存在漏洞，未有較好的解決措施，只能按照一般租賃糾紛走法律途徑。

律師建議，“返租型商鋪”的商業模式風險較大。投資者被商鋪返租的高收益吸引的同時，也應該充分考慮，自身是否能承擔商鋪經營失敗帶來的後果。

豐雷 鄧子良