營改增後，北京二手普通住房交易如何繳稅？

國家稅務總局北京市海澱區稅務局 王芳

自2017年3月北京出臺“3·17新政”後，二手房市場迅速降溫，到2018年3月二手房成交量才開始反彈，並逐漸進入平穩期。換房時涉及哪些稅種以及如何計算繳納，成為買賣雙方更為關注的問題。

（一）個人買賣不足2年的普通住房

例1.2018年7月1日，李先生將其2016年8月1日100萬元（假定無合理費用）購買的位於市區的普通住房銷售給張女士，售價200萬，則：

（1）李先生涉及稅費如下：

增值稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅，即2000000÷（1+5%）×5%＝95238.10元

城市維護建設稅：房屋坐落地在市區的，稅率7%，即95238.10×7%＝6666.67元；在縣城和鎮的，稅率5%；在其他地區的，稅率1%

教育費附加：95238.10×3%＝2857.14元

地方教育附加：95238.10×3%＝1904.76元

個人所得稅：個人轉讓自用5年以上並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；不符合“滿五唯一”條件的，以本次房屋交易價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用後的餘額，按20%稅率計算，即〔（2000000-1000000）÷（1+5%）- 6666.67- 2857.14- 1904.76〕×20%＝188190.48元

印花稅：從2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

土地增值稅：從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

（2）張女士涉及稅費如下：

契稅：購買家庭唯一住房，且面積在90平米及以下的，稅率1%，即2000000÷（1+5%）×1%＝19047.62元；購買家庭唯一住房，且面積在90平米以上的，稅率1.5%，即2000000÷（1+5%）×1.5%＝28571.43元；購買二套房，稅率3%，即2000000÷（1+5%）×3%＝57142.86元

印花稅：從2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

（二）個人買賣2年及以上的普通住房

例2.2018年7月1日，李先生將其2016年6月1日100萬元（假定無合理費用）購買的位於市區的普通住房銷售給張女士，售價200萬，則：

一李先生涉及稅費：

增值稅：個人將購買2年及以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅，即0元

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加：0元

個人所得稅：〔（2000000-1000000）÷（1+5%）〕×20%＝190476.19元

印花稅、土地增值稅：同例1.

二張女士涉及稅費如下：

契稅、印花稅：同例1.

（三）納稅人在申報繳稅時需注意：

1.本市享受稅收優惠政策的普通住房，原則按照住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下，並參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當低於按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

2.計算繳納個稅時，轉讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅金；合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等。