房價有了漲停板 樓市“A股化”能否嚇退炒房客?

來源:西安晚報 2018-07-16 15:04:35

原標題:房價有了漲停板!

房價有了漲停板!

樓市“A股化”能否嚇退炒房客?

樓市調控又現新手段,福建寧德市近期給新房價格設置了“漲停板”。有市場人士認為,如今新房市場越來越像A股,比如,定價有限制,打新要搖號,中簽要鎖定,價格有漲停……那麼,這些類似股市的舉措能不能抑制炒房呢?

每年漲幅控制在6%以內

7月10日福建寧德市出臺了《關於進一步加強中心城區房地産市場精準調控的實施意見》,對樓市進行精準調控,規定新房每年漲幅控制在6%以內,今年下半年漲幅控制在3%以內。

意見明確,中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水準(8882元/平方米)的基礎上,每年漲幅控制在6%以內,普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價,最高控制在11000元/平方米以內。

實際上給新房價格設置“漲停板”並非寧德首創,早在2016年4月南京當地官方就宣佈,南京將加強房地産市場引導,主城六區、江寧、浦口商品住宅項目,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高於12%;每平方米2萬到3萬元的,年化漲幅不宜高於10%;每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高於8%。

諸葛找房首席分析師陳雷表示,隨著市場的不斷火熱,寧德樓市去化速度極快,購買需求不斷上漲,但供應量持續跟不上,供不應求下導致市場價格快速上漲,為了遏制房價,穩定市場打擊炒房行為,寧德市政府出臺調控政策。從調控政策細節來看,以保護剛需為主,遏制需求,通過遏制需求來保證供需平衡,以保證達到穩定市場的目的,寧德本身市場並不是很大,限購政策出臺後,能在短期內使得市場的需求得到有效遏制,在未來一段時間將會很快進入發展平穩期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱,寧德此次出臺限購政策,信號意義在於,三四線城市有比較明顯的市場過熱現象,所以政策調控收緊會出現。

二手房正逐步去投資化

私募機構上善若水資産投資總監侯安揚表示,目前樓市調控可總結為“一手房計劃經濟、二手房市場經濟”。

一手房目前的定價,已經不允許地産商自由定價了。從幾個城市的做法來看,基本就是政府按照當地二手房價格,打了7~8折,給了一個指導價。

而這令購房者的心理預期已經開始變化了。就是寧願去不停申購新房,也不願意去買二手房。

如果目前的“一手房計劃經濟,二手房市場經濟”一直持續,會有什麼結果呢?

這裡,要分城市的討論,因為不同城市基本面差異特別大。

但我們去看這些城市的基本面需求,最核心的因素其實還是:有沒有新增的購買力,有沒有新增的土地供給。

第一種情況:

新增的土地供給遠大於新增的購買力。那麼在目前的政策框架下,二手房價格會下滑,一手房價格堅挺,慢慢價差變小後,買新房中簽率就會大幅度上升了。

這個其實已經發生在股市了。從我的統計來看,二級市場價格下跌後,新股上來漲停板的數量就減少了。事實上因為之前新股的供應速度非常快,也客觀上帶來了二級市場價格的下跌。

第二種情況:

新增的土地供給遠小于新增的購買力。這個情況其實是比較複雜的。因為一二級市場價格倒挂後,會引發很多購買力去排隊打新房,也不願意去買二手房。如果長期持續下去,會看到排隊打新房的人數越來越多,二手房買賣寥寥無幾但是價格也不下滑。深圳目前處於這個階段。

怎麼看“新增的購買力”變化?從全國範圍來看,影響最大的就是房貸政策。從房貸政策收緊以來,現在房地産市場在逐步降溫。從去年年中開始,全國房貸利率已經是逐步在回升了。當時平均的房貸利率在4.5%,現在已經回到5.5%了。

事實上,房價一般都滯後於房貸利率半年到一年。我們大概率能看到,今年因為房貸利率抬升,會抬高購房的門檻,同時打壓房價。

想讓房地産市場軟著陸的話,限制住一手房價格,限制住二手房成交量,然後增加土地供給,靠時間換空間,需要非常精細化的操作。這中間存在著很多變數:當地的産業受不受得了、租房市場數量夠不夠、年輕人口流入還是流出……

三四線房價的政策預期正生變

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員黃志龍表示,從數據上看,三四線城市需求端已漸顯疲態。在此,我們以全國商品住宅銷售面積減去40個大中城市商品住宅銷售面積,大致可以推算出三四線城市商品住宅銷售面積。今年1—5月,三四線城市商品住宅銷售面積增速已下行至5.2%,告別了持續兩年的高速增長勢頭。

三四線城市房地産景氣將回落,不僅表現在需求端上,更表現在供給側。

經過本輪去庫存政策,三四線城市庫存量已降至新低,但是一大批的新增庫存正在接踵而至,這從以下兩方面數據能得到驗證:

首先,三四線城市新增土地持續高增。 其次,三四線住房新開工和施工面積都在穩步攀升。

黃志龍最後總結稱,三四線城市與一二線核心城市最大的區別,體現在一二線城市土地供應約束和缺口較大,而三四線城市的土地可以接近無上限供應。這或許意味著,三四線城市的不動産永遠是以居住功能為主、投資屬性為輔。如何抉擇,相信投資者心中已經有了答案。

(責任編輯:)
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