膠著。

如果要用一個確切的形容詞去描述中國房地産市場2018年上半年的整體環境，那就是膠著。

在一二線樓市普遍存在“五限”（ 限購、限貸、限價、限售、限商）的背景下，部分一二線城市一二手房屋價格“倒挂”現象日益嚴重，部分三四線城市卻經歷了一波“破萬”的狂歡。

購房者擔心房價走高，開發商正被收緊的融資環境所困擾。

作為高杠桿資金密集型企業，融資渠道受限對於房企而言無疑是雪上加霜，同時，嚴峻的融資環境又會進一步影響房企的拿地情況。

在下半年的戰場中，房價走勢如何？房企能否獲得一口喘息之機？房企的拿地趨勢是否會變？

在受訪的多位業內人士看來，下半年，中國房地産市場仍會呈膠著之態。但在這迷霧裏，仍有絲絲可循之光，指引著購房者、房企去選擇相應的戰略，以穿過下半年的“樓市迷霧”。

“樓市大穩小亂”

房價總是牽動著諸多人的心弦。

在新城控股副總裁歐陽捷看來，下半年樓市總體上會呈現“大穩小亂”之態。

“所謂大穩，即‘房住不炒’政策會一以貫之，樓市的調控不會放鬆，特別是在一二線城市。但某些地區對於風險和危機的認知偏弱，還會出現小亂格局——有的放鬆、有的收緊、有的打壓。”歐陽捷對《國際金融報》記者表示。

在此背景下，一二線城市市場難以繼續增長，三四線城市就需要承擔穩定房地産投資市場的重任。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍指出，此前三四線城市房價之所以出現強勢反彈，主要是因為棚改創造的需求較大以及相對於一二線城市的價格洼地優勢。

“但如今三四線城市去庫存已經接近完成，價格也上漲到一定高位，價格洼地的優勢將在下半年逐漸消失。”黃志龍説。

是否所有三四線城市的商品住宅市場均會降溫？

“這要分開來看。環一線城市周邊或是東部三大經濟圈（京津冀、長三角、珠三角）之內的三四線城市房價已經過一輪漲幅，需求被透支，外加這些城市在政策調控的執行力度上與一二線城市趨同，所以此類三四線城市房價會出現回落，如昆山、太倉等。而中西部的三四線城市，會因市場輪動熱度階段不同、棚改進度不同，而形成明顯差異。比如仍處於棚改早期階段的三四線城市，其房價或在下半年存有上漲空間。”同策諮詢研究總監張宏偉對《國際金融報》記者表示。

但克而瑞資訊集團研究中心副總經理林波指出，“棚改和貨幣化安置是兩回事。”

6月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息。受此影響，6月26日地産股集體暴跌。7月12日，住房城鄉建設部表示，各地要因地制宜推進棚改貨幣化安置。

儘管消息出現反轉，但圍繞著棚改貨幣化政策的話題早已被推到風口浪尖。

“2018年580萬套的棚改總量未變，但如若從過去的貨幣安置轉為實物安置為主，那麼對住宅商品市場的需求端就不會有增量影響。需求未增，相應的房價也應該不會出現大幅上漲。”林波表示。

“喘息之機”

目前，雖然部分熱點城市仍存一定的房價上漲壓力，但對於當前樓市來説，在“房住不炒”基調精準的施策下，各地樓市亂象正在被有效規制。

另一方面，在此番調控大背景下，房企上半年所面臨的融資監管環境也愈發逼仄。

上半年的最後兩個月，包括花樣年、合生創展、富力地産等在內的房企，接二連三中止公司債發行；與此同時，債務違約事件也接連曝出。

據海通證券測算，地産債將在未來2-3年迎來到期高峰。存續地産債中，2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。

資金可謂是房企的命門。

在上半年被收緊的融資渠道壓得“透不過氣來”的房企，下半年能否得一口喘息之機？

對此，黃志龍表示，下半年實體經濟的融資環境可能會有邊際放鬆的跡象，從最近央行多次降準、釋放流動性，以及貨幣政策轉變為“保持流動性合理充裕”的表述看，貨幣政策和融資環境持續偏緊的環境將不復存在。

“但是，房地産市場可能會是個例外，房企的融資環境還將保持收緊狀態，但進一步收緊的可能性也不太大。傳統渠道對於大型房企和行業還是有天然的偏愛，房地産行業的資産不良率低、抵押物充足、業務模式成熟等優勢非常突出。”黃志龍稱。

張宏偉認為，雖然下半年融資環境會使得房企獲得一口喘息的機會，但從資金面角度來看，三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間，不會因為7月份的降準而改變。

哪拿地

融資環境必然會對房企的拿地情況造成影響。

數據顯示，房企上半年拿地日趨理性，拿地總額及成本卻雙雙下降。2018年上半年，20家代表性房企累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。具體來看，上半年房企拿地逐季下降。

分區域來看，二線城市仍為房企佈局熱點，拿地金額佔比為53.4%，一線和三四線城市拿地金額佔比分別為12.3%和34.3%。其中三四線佔比較2017年上升了8.5個百分點。

從數據上來看，上半年三四線城市土地市場熱度不減。

但林波認為，2016年、2017年兩年進入三四線城市的風潮導致三四線城市土地市場過熱，也使得一部分本在三四線城市少有佈局的房企考慮後續是否需要進入。

“最近一段時間，三四線城市土地市場出現流拍，且招拍挂的土地溢價率也在下降。因此，我認為房企下半年在三四線城市拿地的熱情應該會有所減退。”林波稱。

林波指出，“下半年收並購的機會會多一些，因為一些撐不住的中小型房企可能會出售資産。”

數據顯示，2018年上半年，收並購總量持續增長，且仍集中于一二線城市。多數房企拿地仍以招拍挂為主，但收並購比例持續增加，並購面積佔比已超20%。

隨著市場集中度的快速提升，市場優質資源逐漸減少，2018年或將成為房企在一二線城市收並購的最後窗口。