杭州樓市剛進入下半場，土地市場就颳起了“涼風”；隨著貨幣化安置比例的減少，杭州拆遷戶手頭的現金也明顯減少了；而7月伊始，碧桂園東旭府1266套巨量房源入市，剛需盤接連推出，開發商不看好下半年樓市、“搶收”剛需的説法在坊間傳開……

這一切，都讓購房者嗅到了一絲樓市生變的味道，投資客開始謹慎，對行情敏感的剛需也開始觀望，搖號的熱情也明顯降溫了。

10天入市近3000套剛需房源，房企急著“搶收”客戶

據錢報記者統計，算上6月29日推出的卓越蔚藍領秀764套房源，截至7月10日，杭州新入市的剛需房源近3000套。其中，位於蕭山義橋板塊的碧桂園東旭府一次性推出房源1266套，佔了該樓盤總房源的81.5%。

“原本我們打算年初就開盤，但因為遇上杭州統一搖號買房，就又擱置了。”碧桂園相關負責人表示。

早在今年4月，以高週轉著稱的碧桂園在一週之內連發三份內部文件，要求提高加大三四五線城市項目週轉速度、報建速度、供貨速度，還傳出即使犧牲規模利潤也要保證現金流的內部要求。

可以説，東旭府一口氣推出1200多套房源，是快速回籠資金的明確信號，同時，也是搶先“收割”剛需、以防下半年行情有變的信號。

據錢報記者粗略統計，如果這1266套房源售罄，碧桂園將回籠約22億元的資金。

“剛需客戶是很容易受市場影響的，一有風吹草動，他們就有可能觀望，我們內部已經達成共識，要快速出貨，現在就等預售證了。”臨安一位開發商表示，如果不趕在這兩個月出貨，到了第四季度，就有“囤貨過冬”的危機了。

原本打算今年入市的高價盤，也開始擔心起後續的蓄客問題。“下半年對4萬元/m2以上的高端盤來説，形勢還是比較嚴峻的，因為總體客戶的量就這些，如果集中在下半年入市，爭奪客戶就不可避免了。”一家本土房企的行銷負責人並不看好下半年的高端市場。

非熱門樓盤，開始擔心後期蓄客

市場行情的變化往往率先從樓盤案場的人氣中體現出來。相比之前動輒幾千上萬人搶百餘套房源，當前市場已有降溫的跡象。

錢報記者了解發現，目前大多數搖號樓盤已經對購房者開放售樓處及樣板房，一改之前不怕房子賣不掉，不給購房者看樣板房，甚至關閉售樓處的傲嬌姿態。

有置業顧問告訴錢報記者，他們開始為蓄客犯愁了。有些置業顧問甚至開始“潛伏”進各種買房群，加購房者的微信。

“樓市開始降溫是大勢所趨，但具體降溫多少，怎麼降，目前還看不出端倪。”某品牌開發商行銷總監承認，客戶量的確有下降。

蕭山某樓盤近期進行搖號登記，一位置業顧問告訴錢報記者，他開始電話邀約客戶。“很久沒有打電話給客戶了，現在這麼做，是公司未雨綢繆，誰都不願意成為蕭山第一個不用搖號就能買到的剛需樓盤。”

這位置業顧問告訴錢報記者，項目未來仍有大量房源入市，一旦這次中簽率很高，那麼對購房者的預期觸動會很大，不利於後期蓄客。

“起碼中簽率不能高於30%吧。”但由於本次推房數量較多，他表示自己心裏也沒有底。

有些非熱門樓盤已經感覺到了市場的降溫，即便是新盤，蓄客量也很一般，這讓他們感到焦慮。於是當其他樓盤加大推盤力度“落袋為安”的時候，這些樓盤卻偏偏只推少量房源，因為“分母”就這麼大，只有減少“分子”，中簽率才會好看一點。

業內人士表示，有的項目有上千套房源，但意向客戶可能只有幾百人，那麼一次推100多套，分多批推。當這些客戶消化完後，之後的搖號中簽率就將大大提升。

搖號熱情有所降溫，有樓盤開盤未售罄

樓市最怕預期下調。從最近錢報購房群的各種留言來看，熱度已經開始下降，投資客開始謹慎，有選擇性地搖號，而有的剛需購房者則已經持觀望態度。

何先生是新杭州人，4月就踏上搖號買房路，“算上蔚藍領秀，我已經搖了12次。”

剛開始搖號，只要是余杭的樓盤，只要價格不是太高，何先生都會去搖。“之前搖號熱度很高，周邊朋友都去搖了，我想既然有了房票，就去試試。大部分樓盤我都沒看過樣板房，有些連戶型圖都沒看，純粹是因為價格和二手房倒挂，盲目跟風去搖號。”

不過，隨著一些紅盤結束搖號，新推出的房源不是面積偏大，就是總價偏高，而且與周邊二手房的差價也不大。“搖了那麼多次，我開始冷靜下來，畢竟手上只有一個房票。性價比不明顯的樓盤，我也就放棄了。”何先生説。

剛需購房者已經開始冷靜下來，而投資客可能更早地開始轉身離場。潘女士參與了一些樓盤的搖號，但都沒有中簽。她認為下半年樓市行情不會像上半年那麼熱。“最近幾個盤和周邊二手房差價也不大，而且位置偏遠。況且幾個盤搖下來，感覺凍結資金、準備材料實在太麻煩，也耗費精力。現在已經不打算投資新房了，還是提早為孩子的學區房作準備。”

而搖中號的購房者也變得理性。搖號熱的時候，基本上開盤就售罄，即便是頂樓、一樓等邊角料，也是一搶而光。但在最近的開盤中，某剛需樓盤在開盤後，竟然有不少樓層、位置或者戶型較差的房源剩下來，這意味著，很多人放棄購買這些房源。這也是樓市恢復正常的一個信號，什麼樣的房子都搶，其實才不正常。