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第一太平戴維斯發佈2018年上半年房地産市場報告

發佈時間:2018/07/11 18:32 | 來源 :中國網地産

第一太平戴維斯,近日發佈2018年上半年華北區房地産市場研究報告,重點解讀北京甲級寫字樓、零售、住宅及大宗投資市場的表現,並就未來趨勢進行詳細分析。第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示:“今年上半年房地産市場整體呈現出平穩有序的發展態勢,其中寫字樓及商業零售市場均出現租金上揚、空置率下降的趨勢。住宅市場繼續堅持精準調控,但一二手住宅的成交量已開始出現反彈;而不斷落地的金融政策利好則為住宅租賃市場創造了更為寬鬆融資環境。投資市場方面,成交多集中在城市核心區域的稀缺項目及城市副中心。預計未來,房地産仍能抵消經濟波動帶來的影響,繼續健康有序發展。”


根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,2018年上半年,北京甲級寫字樓市場新增供應有限,來自金融、科技和專業服務行業繼續保持穩定的租賃需求,令全市甲級寫字樓空置率繼續走低,環比下降0.9個百分點至5.8%,同比亦下降0.7個百分點。其中核心商務區受供應缺乏影響,空置率維持在低位;非核心商務區以望京板塊表現最為突出,成交以大面積租賃為主,去化速度較快。全市平均租金實現連續五個季度環比增長,環比和同比分別上漲3.6%和7.5%,達到人民幣每平方米每月355.0元。


預計下半年甲級寫字樓市場將迎來供應小高峰,大量優質項目將有效釋放市場需求,企業升級、擴張需求有望得到滿足。在經濟增長、行業創新的驅動下,不同行業的辦公需求預計將出現不同程度的調整。IT及高科技行業仍將保持良好的發展勢頭,尤其是獲得融資或實現IPO的企業,將會産生強烈的升級辦公環境的需求;今年出臺的金融領域開放政策也將刺激外資金融機構的租賃需求。


零售市場方面,2018年上半年,北京全市社會消費品零售總額同比增速有所放緩,消費增速處於調整階段。上半年僅有兩個新增項目,分別位於非核心及遠郊商圈。商業零售市場整體表現較為穩定,平均入住率及租金水準均錄得小幅提升。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,全市購物中心入住率環比小幅上升0.1個百分點至93.1%,同比下降0.3個百分點。全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月932.2元,租金指數環比和同比分別上升0.6%和2.1%。其中,核心商圈購物中心入駐率環比上升0.7個百分點至95.7%,租金環比和同比分別上升0.5%和1.7%至人民幣每平方米每月1,200.3元;非核心商圈購物中心入駐率環比上升0.2個百分點至93.2%,租金環比和同比分別上升0.5%和2.5%至人民幣每平方米每月716.5元。


現階段,零售業正處於新零售與舊模式交替的時期。短期內,快速複製與擴張新零售模式是傳統零售業升級的一大趨勢,商業項目也會加大對內部空間的重新定位和優化改造,為消費者提供更具吸引力的場景體驗,進而實現空間價值的提升。


住宅銷售市場,2018年上半年,北京市政府繼續堅持精準調控,滿足首套剛需、支援改善需求、遏制投機炒房。受此影響,市場迎來大量共有産權住房及限價房供應,成交量也逐漸走出低谷。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,2018年前6個月,一手住宅市場新增供應面積為128.6萬平方米,較2017年下半年降低6.3%,但同比上升31.7%;成交面積97.1萬平方米,環比和同比分別下滑18.7%和40%。高端市場方面,政府嚴格審批預售許可證的發放,導致供應有限、成交受到抑制。上半年共有7個高端公寓項目和4個別墅項目取得預售證(包括老盤新推),為市場帶來810套和150套新增供應,同比分別下降47.7%和72%。


在下半年,北京住宅市場將延續上半年的市場態勢,整體價格上將趨於穩定,成交量穩中有升。市場將會迎來大批量的共有産權住房以及限價房入市,前者總價較低,可以滿足中端夾心層的購房需求,後者價格透明,主要針對中高端剛需及首改客群。綜合來看,這兩類住房對於樓市健康平穩發展將起到積極作用。


高端住宅租賃市場,2018年上半年,高端公寓需求量和平均房價均有所提升,入住率則顯著增長。一方面服務式公寓項目採用更加靈活的租期策略吸引短租客戶;另一方面,部分高端公寓通過升級配套設施來吸引更多以家庭為單位的租客。第一太平戴維斯研究部最新統計顯示,全市服務式公寓整體入住率環比上升2.4個百分點至91.3%,租金環比小幅上漲2.3%至人民幣每平方米每月238.68元,同比上漲8.6%。高端公寓方面,平均租金環比上升2.2%至人民幣每平方米每月168.0元,同比上漲7.2%。高端別墅的平均租金環比微幅上漲1.0%至人民幣每平方米每月124.7元,同比上漲3.7%。


未來隨著外資企業高管的居住需求提升以及國內租客預算的提高,大戶型單元將繼續受到市場青睞,租金和需求量仍有提升空間。在政策紅利、金融保障和多主體參與的背景下,長租公寓將進入租賃住房資産證券化的新發展階段,未來上升空間十分巨大。


銷售與投資市場,2018年上半年,北京商辦散售市場成交有所反彈,在調控政策未見放鬆的前提下,商辦類産品已剔除投機因素、逐漸回歸自身屬性。第一太平戴維斯研究部最新數據顯示,上半年北京一手散售寫字樓的供應面積為7.42萬平方米,成交面積為19.52萬平方米,成交總金額達人民幣65.13億元,同比分別下降73.7%、54.5和52.2%。北京一手散售商鋪的供應面積為4.47萬平方米,成交面積為17.75萬平方米,成交總金額達人民幣56.34億元,同比分別下降50.3%、53.1%和36.7%。全市大宗物業投資市場表現平淡,前6個月錄得14宗成交,總成交金額達人民幣101.95億元,同比下降50%。成交主要集中在寫字樓、酒店、零售商鋪及服務式公寓等幾類物業。


商辦散售類項目,未來放鬆調控的可能性很小,因此開發商應該調整思路,使産品回歸原有定位,以期突破當前的商辦“困境”。機構投資者仍然對北京的投資型物業抱有極大興趣,尤其是那些處於優質區位的稀缺項目,或者是租賃成交活躍、租金收益穩定的物業,預計此類物業將吸引投資者的目光。


(責任編輯:王志)
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