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深入閩係房企腹地的金茂 能否帶起鯰魚效應?

發佈時間:2018/05/15 17:20 | 來源 :中國網地産 | 作者: 陳伊穎

當一個省份只有一個機會城市,那麼經濟、人才、房價都將向這邊涌入。但當一個省份中不止一個機會城市,那麼他們就構成了雙核城市。通常這樣的雙核城市組合裏,一個為省會城市,是政治中心,而另一個則為經濟強市。


福州和廈門,就是這樣的組合。基本進入福建的房企,都會選擇落點這兩個城市。


廈門的房價,在2017年時,以47486元/平米的成交價排名全國第四,僅次北上深,碾壓廣州、杭州。進入廈門的房企,都想賣出金貴的麵包,但也必須面臨昂貴的麵粉價。


而福州,去年的成交價為26842元/平米,位列全國第六。雖説這個房價和廈門對比差距顯然,但福州畢竟是閩係房企的大本營,基本福建起家的房企,都是從這裡“走出去”的。甚至許多閩係房企,都仍採取雙總部的佈局,保留著福州的原始總部,並繼續深耕福州——2017年,福州銷售額、銷售面積排名前五的房企,就均為閩係企業。


對於外來房企來説,要撼動福州,可能比廈門更難。


深入龍潭:閩係房企腹地 産品線同質化嚴重


2016年底,閩係房企金輝集團以42.77億元+無償配建11250㎡保障房和7.97億元+無償配建1800㎡保障房的代價,分別競得福州鼓樓井舊屋區兩宗舊改地塊。


其中,宗地2016-15號地塊樓面價32587元/㎡,溢價率52%,地塊綜合容積率2.53,總建面積21.93萬方。宗地2016-21號地塊樓面價31508元/㎡,容積率1.8,總建面積3.45萬方。


花了50.74億元拿下福州中心地段地塊的金輝,本來將這項目命名為金輝瓏岳花園。但有傳言,因為資金問題,2017年3月31時,金輝將15號地的40%股權,轉讓給中國金茂,作價17.15億元。而這17.15億元裏面,包括債權17.1億元,利息646.1萬元。等於,0元轉讓股權。


不管這筆交易背後的動機如何,這個項目,成為金茂進入福建的第一步。而金輝瓏岳花園也被更名為鼓樓金茂府。金茂在這個項目中,成了主導。


閩係房企喜歡做改善型住宅,或者豪宅,比如世茂、融信、泰禾、正榮。而金茂的産品線“悅、府、墅”與閩係房企的産品線恰好高度重合。


那麼對金茂而言,在閩係房企的腹地,怎麼才能成為鯰魚攪動市場?


有備而來:福州市場缺少精裝、缺少除濕科技 金茂來補


對於這個問題,金茂也是有備而來。中國金茂福州公司總經理袁爍表示,福建經濟發展受早些年改革開放相關條件的限制、政策上的制約,可能並沒有充分釋放市場容量,但是在最近幾年,福建市場房地産的需求,受宏觀經濟發展的影響,面臨巨大爆發增長的可能性。而福州市場是閩西地産商的大本營,福州的房地産開發水準在全國是相當高的,也經歷了充分孕育。對於金茂來説,福建與福州的雙重機會,決定了金茂必須進入福建,更必須駐點福州。


而面對産品線重合度高的問題,袁爍講解到,在鼓樓金茂府開發前,金茂就對福州市面上的産品戶型、各個開發商的産品進行過充分研究。他們發現,精裝修在福州市場還處於沒有充分發展的程度,市場上少有精裝修交房的産品。此外,福州日常的空氣品質比較好,但濕度很大,在福州居住,除濕比除霾更具實際應用。


基於福州房地産市場的幾點缺失,金茂更新了自身的綠建科技與室內設計方案,例如在除霾系統之外添加除濕系統,例如福州流行茶文化,金茂就在戶型中專門設立了茶室,將這幾點異於福州現有房地産産品的元素,構成金茂立足福州的核心競爭力。


除了福州的鼓樓金茂府,金茂去年9月,也佈局了福建的另一個重點城市——廈門,以20.91億的總價,拿下了廈門翔安區的一幅商住地塊,溢價率40.2%,樓面價29451元/平米,總建築面積71000平米。


袁爍告訴中國網地産,福州和廈門的項目,在今年內都會開盤,其中,福州鼓樓金茂府總貨值預計約100億元,今年預計將推出140套140-180平方米。但至於今年福建省內的業績目標,目前集團還未下達具體數字。

(責任編輯:陳伊穎)
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