估計整個北京稍有關心地産市場的人，對壹亮馬都不陌生。這個項目2016年2月3日拿的地，至今已經兩年半時間過去了，雖仍未開盤，但造勢活動已經不下三波。

上週四在水立方，壹亮馬又㕛叒亮相了。

這塊地在朝陽區將臺鄉駝房營村，正好位於東北四環與東北五環的中間。土地總面積5.6萬平米，建築面積12.4萬平米。2016年2月3日拍賣這塊地時，很多人都以為這會是當年春節前的地王爭霸戰，畢竟在現場競拍之前，網上就已經有過四輪報價，且在競拍現場，中交綠城九龍倉聯合體、招商首創聯合體、泰禾、萬科等房企都來了。

然而最後這塊地的競拍卻爆出了冷門：現場起始競拍價51.35億，中交綠城九龍倉聯合體首先舉牌後，就再無人跟進。最終，只經過1輪競拍，綠地中交九龍倉就輕鬆以51.35億元拿下該地塊，溢價率1.7%，樓面價約41416元/平米（不計建安成本），共配建21100平米公租房，房屋回購價格5000元/平米。

冷門歸冷門，這塊地畢竟在五環內，且臨近“麗都富人區”，聯合體又有九龍倉和綠城兩個高端項目操盤方，項目定位自然傲嬌。在拿地當天，九龍倉中國地産發展有限公司主席周安橋就對媒體表示，一定會好好操盤，向北京驗證九龍倉的實力。

在拿地後不久的2016年2月26日，三方聯合成立了項目公司北京亮馬置業有限公司，三方的持股比例為：九龍倉佔比40%股權，綠城中國持股50%，中交則佔比10%。具體分工上，九龍倉負責操盤，綠城負責産品和財務投資，中交地産（本文中簡稱中交）負責前期地塊處理。

有趣的是，在上周水立方亮相會上，開場視頻裏介紹三家聯合體時，並不是按照持股比例來念名，九龍倉被放在了第一位，綠城其後，而中交地産，被放到了最後。給九龍倉的標簽，是藝術，給綠城中國的，是品質住宅，而給中交的，是資金雄厚的“大財閥”。

對，雖然中交集團和九龍倉分別是綠城的第一和第二大股東，但在念名上，綠城排在了中交地産之前。

就是這麼一個資金雄厚的大東家，在亮相現場，並沒有人上臺發言，念名裏也心甘情願落到了最後，把舞臺完全交出。

這看起來並不像是央企風格，也不是對待大股東應有的風格。從2015年入主綠城之後，綠城的每次大型發佈會，都要把大股東的“好”挂在嘴邊。

而這次中交願意那麼低調的原因，一方面是因為開發這類産品，著實不是他們的長項。

從中交過往所開發的項目來看，中交所擅長的，是剛需和改善的産品。這一點，中交集團層面也已明確。根據中交集團的規劃，其旗下中交地産（A股）、綠城中國（H股）、中交海外地産（海外）三個房地産開發平台中，中交地産主要為剛需及改善型住宅産品，而綠城則為中高端産品。

二另一方面，則是因為中交地産著實缺少一線城市獨立操盤經驗。目前，中交地産的項目佈局基本都在二線以下城市，且很少自主拿地操盤。從中交地産2017年年報來看，截至2017年底，中交地産共有房地産項目23個，而自己擁有100%權益的僅有3個。

兩方面的經驗不足，讓中交在這一場發佈會中，選擇了只聞其聲而不見其人。

但這並不妨礙中交成為這一項目方的最大受益人。對中交而言，這一個項目，是可成為自己品質與利潤的代表作。

據業內人士透露，壹亮馬項目方原先的心理價位為15萬元/平米，但去年時遭遇北京限高令，項目的預售價被卡在了10萬元/平米，與項目方的預期差距較大，因此延至今年開盤。預計今年6月壹亮馬首次開盤將推出60套房源，銷售單價或定於12萬元/平米上下。

根據中交地産2017年年報的“主要房地産項目銷售情況”測算，2017年中交地産的主要房地産項目預售額為110.4億元，預售面積為75.52萬平米，銷售均價達每平米14620元。壹亮馬的入市，將直接刷新中交旗下項目的均價高點。

而從利潤來看，雖然中交只佔股壹亮馬的10%，意味著其可到手的凈利潤也只有10%，但眾所週知，中交集團作為綠城的大股東，中交地産並表綠城一事，目前也只是時間問題。

中交地産2017年的凈利潤，就是並表而來。2017年，中交地産實現歸屬母公司股東的凈利潤6.17億元，同比大增432.5%。而其中的重要組成，就是公司在期內以約6.4億元的代價收購了華通置業100%股權，並將其約4.28億元的凈利潤併入表中。

在規模上，中交地産的目標，是要做到房地産央企裏的前三名。而這一路徑的實現，中交明顯並不打算靠自己。

按照中交地産4月11日發佈的《2018年全面預算報告》來看，2017年，中交地産的實際簽約銷售額為106.71億元，同比增長約106.4%。而2018年，中交地産只預計實現136億元的簽約銷售額，相比2017年的實際簽約銷售額106.71 億元，增長率僅為27.45%。

而根據中交地産的一季度報，今年1-3月，中交實現簽約銷售面積12.82萬平方米，簽約銷售金額14.4億元，這個業績，也只佔到年度預計銷售目標的10.6%，銷售狀況實在難言樂觀。

彈房君就中交的低銷售預期與銷售疲軟表現詢問了中交方，但對方未予回復原因。

也有機構人士表示，中交地産要實現央企前三的目標，必然需要“傍住”綠城，此消彼長的發展計劃，也許是已打算將地産銷售事宜都交由綠城來實現，以提升公司資金歸集度和資金的使用效率，並減少同業競爭。

但不論如何，就算並表綠城已經提上議程，中交地産自己在經歷過前2年的跨越式發展後，今年突然“狀況外”的銷售狀態，也讓人有些看不懂其“進入央企前三”的雄心壯志到底還在不在。