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口號央企前三銷售疲軟不激 看不懂的中交地産

發佈時間:2018/06/01 18:19 | 來源 :中國網地産 | 作者: 伊伊

估計整個北京稍有關心地産市場的人,對壹亮馬都不陌生。這個項目2016年2月3日拿的地,至今已經兩年半時間過去了,雖仍未開盤,但造勢活動已經不下三波。


上週四在水立方,壹亮馬又亮相了。


這塊地在朝陽區將臺鄉駝房營村,正好位於東北四環與東北五環的中間。土地總面積5.6萬平米,建築面積12.4萬平米。2016年2月3日拍賣這塊地時,很多人都以為這會是當年春節前的地王爭霸戰,畢竟在現場競拍之前,網上就已經有過四輪報價,且在競拍現場,中交綠城九龍倉聯合體、招商首創聯合體、泰禾、萬科等房企都來了。


然而最後這塊地的競拍卻爆出了冷門:現場起始競拍價51.35億,中交綠城九龍倉聯合體首先舉牌後,就再無人跟進。最終,只經過1輪競拍,綠地中交九龍倉就輕鬆以51.35億元拿下該地塊,溢價率1.7%,樓面價約41416元/平米(不計建安成本),共配建21100平米公租房,房屋回購價格5000元/平米。


冷門歸冷門,這塊地畢竟在五環內,且臨近“麗都富人區”,聯合體又有九龍倉和綠城兩個高端項目操盤方,項目定位自然傲嬌。在拿地當天,九龍倉中國地産發展有限公司主席周安橋就對媒體表示,一定會好好操盤,向北京驗證九龍倉的實力。


在拿地後不久的2016年2月26日,三方聯合成立了項目公司北京亮馬置業有限公司,三方的持股比例為:九龍倉佔比40%股權,綠城中國持股50%,中交則佔比10%。具體分工上,九龍倉負責操盤,綠城負責産品和財務投資,中交地産(本文中簡稱中交)負責前期地塊處理。


有趣的是,在上周水立方亮相會上,開場視頻裏介紹三家聯合體時,並不是按照持股比例來念名,九龍倉被放在了第一位,綠城其後,而中交地産,被放到了最後。給九龍倉的標簽,是藝術,給綠城中國的,是品質住宅,而給中交的,是資金雄厚的“大財閥”。


對,雖然中交集團和九龍倉分別是綠城的第一和第二大股東,但在念名上,綠城排在了中交地産之前。


就是這麼一個資金雄厚的大東家,在亮相現場,並沒有人上臺發言,念名裏也心甘情願落到了最後,把舞臺完全交出。


這看起來並不像是央企風格,也不是對待大股東應有的風格。從2015年入主綠城之後,綠城的每次大型發佈會,都要把大股東的“好”挂在嘴邊。


而這次中交願意那麼低調的原因,一方面是因為開發這類産品,著實不是他們的長項。


從中交過往所開發的項目來看,中交所擅長的,是剛需和改善的産品。這一點,中交集團層面也已明確。根據中交集團的規劃,其旗下中交地産(A股)、綠城中國(H股)、中交海外地産(海外)三個房地産開發平台中,中交地産主要為剛需及改善型住宅産品,而綠城則為中高端産品。


二另一方面,則是因為中交地産著實缺少一線城市獨立操盤經驗。目前,中交地産的項目佈局基本都在二線以下城市,且很少自主拿地操盤。從中交地産2017年年報來看,截至2017年底,中交地産共有房地産項目23個,而自己擁有100%權益的僅有3個。


兩方面的經驗不足,讓中交在這一場發佈會中,選擇了只聞其聲而不見其人。


但這並不妨礙中交成為這一項目方的最大受益人。對中交而言,這一個項目,是可成為自己品質與利潤的代表作。


據業內人士透露,壹亮馬項目方原先的心理價位為15萬元/平米,但去年時遭遇北京限高令,項目的預售價被卡在了10萬元/平米,與項目方的預期差距較大,因此延至今年開盤。預計今年6月壹亮馬首次開盤將推出60套房源,銷售單價或定於12萬元/平米上下。


根據中交地産2017年年報的“主要房地産項目銷售情況”測算,2017年中交地産的主要房地産項目預售額為110.4億元,預售面積為75.52萬平米,銷售均價達每平米14620元。壹亮馬的入市,將直接刷新中交旗下項目的均價高點。


而從利潤來看,雖然中交只佔股壹亮馬的10%,意味著其可到手的凈利潤也只有10%,但眾所週知,中交集團作為綠城的大股東,中交地産並表綠城一事,目前也只是時間問題。


中交地産2017年的凈利潤,就是並表而來。2017年,中交地産實現歸屬母公司股東的凈利潤6.17億元,同比大增432.5%。而其中的重要組成,就是公司在期內以約6.4億元的代價收購了華通置業100%股權,並將其約4.28億元的凈利潤併入表中。


在規模上,中交地産的目標,是要做到房地産央企裏的前三名。而這一路徑的實現,中交明顯並不打算靠自己。


按照中交地産4月11日發佈的《2018年全面預算報告》來看,2017年,中交地産的實際簽約銷售額為106.71億元,同比增長約106.4%。而2018年,中交地産只預計實現136億元的簽約銷售額,相比2017年的實際簽約銷售額106.71 億元,增長率僅為27.45%。


而根據中交地産的一季度報,今年1-3月,中交實現簽約銷售面積12.82萬平方米,簽約銷售金額14.4億元,這個業績,也只佔到年度預計銷售目標的10.6%,銷售狀況實在難言樂觀。


彈房君就中交的低銷售預期與銷售疲軟表現詢問了中交方,但對方未予回復原因。


也有機構人士表示,中交地産要實現央企前三的目標,必然需要“傍住”綠城,此消彼長的發展計劃,也許是已打算將地産銷售事宜都交由綠城來實現,以提升公司資金歸集度和資金的使用效率,並減少同業競爭。


但不論如何,就算並表綠城已經提上議程,中交地産自己在經歷過前2年的跨越式發展後,今年突然“狀況外”的銷售狀態,也讓人有些看不懂其“進入央企前三”的雄心壯志到底還在不在。


(責任編輯:李.彤)
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