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復盤閩係| 正榮地産:債務倒逼的上市

發佈時間:2018/05/24 10:14 | 來源 :中國網地産 | 作者: 陳伊穎

今年1月15日,正榮地産正式在港交所掛牌交易。照理來説,第一份年報的亮相,本應是鑼鼓喧天,紅紅火火。然而,正榮地産卻是相當之低調,多家主流媒體的旁聽要求都被拒之門外。


有傳言,正榮地産故意選擇3月29日舉行年度業績會,目的就在利用同日舉行業績會的融創中國分散媒體注意力,以求低調略過。


這其中,自然藏匿蹊蹺。


正榮在擔心什麼? 


先看銷售額。從年報中看,2017年,正榮實現了合約銷售金額701.5億元,同比增長78.5%,其中長江三角洲經濟區和海峽西岸經濟區這兩個區域分別為集團貢獻了45.2%和42.1%的業績。年內實現合約銷售建築面積約為380萬平米,同比增加約102.3%。合約銷售平均售價約為18484元/平米,而2016同期為人民幣20945元/平米,即同比減少約11.8%。對於銷售均價的減少,正榮在財報中表示“主要是由於2017年平均售價較低的建築面積佔總合約建築面積的份額增加所致”。


再看利潤水準。2017年,正榮地産實現營收199.99億元,同比增加36.9%。銷售成本為157.8億元,同比增長38%。實現毛利42.2億元,較上一年度的31.7億元增加33.1%,毛利率為21.1%,同比下降0.6%。實現凈利潤15.2億,同比增加約22.4%。 而毛利率的下滑,正榮方面解釋是因為2017年所結轉的毛利率大多是來自於2015年和2016年的銷售,當時正逢正榮全國佈局的開始,需要吸引當地市場,因此採取了“低價吸客”的手段進行推廣,從而導致了2017年毛利率的略微下跌。


從銷售額和利潤水準看來,雖然有些數值出現了下滑,但整體來説,並未構成太大的運營緊張。


讓正榮心慌的,大概率是它的負債與資金問題。


截至2014年、2015年、2016年及2017年,正榮地産的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和401億元。


對正榮來説,“找錢”是燃眉之急。


在2017年的10月和11月,正榮上市前夕,正榮以私人配售的方式發行了人民幣3億元和27億元良幣永續債,票面年利率7.5%,初步年期為兩年。這筆債務也為正榮的資産負債表潤色不少。


根據年報,2017年,正榮實現總資産1064.2億元,同比增長22.7%,實現總負債941.98億元,同比增長21.1%,資産負債率為88.5%。另外,實現權益總額122.2億元,同比增長36%,其中本公司擁有人應佔權益為81.8億元,同比增長2.6%,即2億元。實現凈資産為122.2億元,凈資産負債率為770.6%。但如果刨除凈資産中的30億元永續債,則凈資産負債率攀升1021.2%。同樣,年報中所披露的凈負債率為183.2%,但如果刨除30億元永續債的權益數額,則凈負債率約為242.8%。


復盤閩係| 正榮地産:債務倒逼的上市-中國網地産


在正榮2017年年報負債表中,其非流動負債總額較去年有所下降,流動負債總額則出現了較大幅度的上漲,須于一年內償還的計息銀行及其他借款由2016年的103.2億元猛增至209.8億元,增幅高達103%。2017年內,正榮流動比率為1.3,同比下降0.2個點。


截至2017年底,正榮須于一年內償還的借款總額為229.8億元,同比增長123%。但正榮2017年所擁有的現金及現金等價物為145.4億元,同比略有減少,加上39.31億元受限制現金,共用184.7億元的現金流,覆蓋不了年內的短債。


幾個債務指標都指向出:今年正榮股東所面臨的償付債務風險不小。前正榮員工透露其選擇在正榮上市前離職的原因,就是“新營收都比不上今年要還的錢,這筆賬算不過來”。

登陸資本市場,自然就是想用資本市場的錢去還債,去擴張。那麼,如果講好故事,去獲得資本市場更高的估值呢?


合作。某一千億閩係企業的做法,對當前的正榮來説,是個很好的效倣路徑。


2017年內,正榮地産共收購41幅新地塊,合約地價總額約為人民幣325.1億元,總地盤面積約為260萬平方米,總估計建築面積約為713萬平方米。其中,在蘇州、合肥、天津、 南京、上海、南昌及武漢等城市的18幅土地,為與第三方業務合作夥伴合作聯合收購。


截至2017年末,正榮地産擁有總建築面積約1526萬平方米的土地儲備,折算成貨值大概2800億元,其中正榮擁有的權益面積大概佔70%。


2018年,正榮計劃拿地的總建築面積為2000-2500萬平米,其中正榮要佔到的權益為65%,合作將繼續增加。


故事講完了,正榮上市了,總現金增加到232億元了,債務償還回到了安全邊界了。


上市後,正榮火速運用IPO降低財務風險。4月10日,正榮發佈公告,稱將發行購房尾款應收賬款的資産支援證券。該資産支援證券將分兩個份額在上海證券交易所發行。第一種即是資産支援證券優先級份額,發行金額為23億元,三年期,發行利率7.30%;第二種即是資産支援證券的次級份額,發行金額為1.21億元,三年期,無固定利率。


這筆24.21億元的現金,正榮坦言“預期會用作償還本集團的債務”。


這場“倒逼”,算是踏踏實實地成功了。


手頭現金充裕後,正榮也是很開心,大方拿出部分凈利潤回饋股東,獲取資本市場的青睞——5月18日,正榮地産股東週年大會在香港召開,表決通過董事會建議派發末期股息的決議,每10股派發1港元,股息發放日為7月9日。據了解,此次派息總金額為3.3億元人民幣,佔正榮地産2017年度凈利潤的21.7%。


集團與股東皆高興的正榮地産,今年前四月的銷售額為392億元,位列行業第19名,完成年度1200億元銷售目標的33%。按這個完成度,今年正榮的銷售目標達成不成問題,甚至很可能超越目標。明年的業績會,希望正榮會門庭大敞,不再躲閃。

(責任編輯:李.彤)
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