社科院:未來房産市場可能出現成本推動型房價上漲

來源:中新經緯 2018-05-14 16:51:55

中新經緯客戶端5月14日電,中國社會科學院于14日舉行2018年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會。中國社會科學院城環所副研究員,房地産藍皮書執行主編王業強在論壇上表示,2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長,土地成交價款比2016年上漲了49.4%,同時2017年平均成交價格同比漲幅29%。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68,意味著未來房地産市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

王業強稱,2017年中國房地産市場存在五大突出問題。

一、房地産市場受到強力的政策調控,長效機制亟待建立。自從2016年中央經濟工作會議提出房子是用來住的,不是用來炒的這樣一個基本理念之後,全國房地産市場,有100多個城市實行了限制的政策,包括限價、限購等等五限政策,剎車式的短期調控效果雖然比較明顯,但是不能夠長久為之。同時,2017年十九大、中央經濟工作會議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,也説明房地産調控政策由短期調控政策向建立長效機制轉變這樣一個大的趨勢,房地産長效機制亟待建立。

二、去庫存的效果明顯,人口流出地的房屋空置須警惕。房地産去庫存的效果2017年比2016年降低了1億個平方米,去庫存的效果非常明顯,但是同時2017年房地産分城施策的政策影響下,待售面積下降幅度是15.3%,近年來增幅較大。從不同城市規模來看,40個大中城市的商品房銷售面積減少了2.0,而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個億。同時2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由於中小城市商品住房的銷售所貢獻的。

社科院對2017年60個主要城市的新流入人口進行了統計,約佔全國總人口的50%,一方面是大中城市銷售面積減少,其他的城市是銷售面積增加,同時中小城市人口還是向大中城市進行流動,這是一個矛盾。同時由於拆遷所帶來的補償性住房需求的集中釋放,不同於人口流入所帶來的住房需求的增加,部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

三、土地價格的持續大幅上漲,成本推動房價上漲的風險增加。2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長,土地成交價款也比2016年上漲了49.4%,同時2017年平均成交價格繼續大幅上漲,保持著自2013年以來第五年兩位數的增長,同比漲幅29%。商品房銷售價格丈夫的大幅回落,但是土地成交價格漲幅不斷地擴大,也使土地成本佔房價的比重進一步提高。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68,意味著未來房地産市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

四、個人按揭貸款的負增長導致開發商融資成本上漲的壓力增大。在資金來源來看,國內貸款和利用外資的增幅較大,自籌資金小幅增加,但是定金和定金預售款以及個人按揭貸款的增速是下降的。個人按揭貸款的增速從2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對於房地産企業來説,融資成本的上漲加上土地成本的上升,有可能使未來房地産市場出現成本推動型的房價上漲。

五、房屋租售價格失衡,住房租賃市場的發展方向需明確。統計了國際上的租金收入比的合理標準是不超過30%,從國際經驗來看,房屋租售比合理區間應該是在1:200到1:300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%,明顯低於住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低,大幅增加租賃市場供給,有可能進一步導致租售價格進一步失衡。

《藍皮書》總結,2017年中國房地産市場運作有七大主要特徵。

從數據上來看,房地産投資的增速與2016年基本上持平。從地區區域來看,中部地區房地産投資增速相對較快。從月度的情況來看,2017年房地産市場在商品的銷售面積和金額雙雙創下歷史新高的情況下,房地産開發投資並沒有同步的大幅增長,可能有幾個原因:一是由於調控政策的層層升級導致開工意願不足,另外房地産開發商普遍面對高價拿地,低價賣房的窘境,另外在金融方面,一些限貸的政策導致房地産企業更加注重庫存和現有的項目資金的回籠。

2017年土地購置面積有較大的增速,由2016年-3.4%轉到2017年15.8%。一方面由於政府為了穩定房價,增加了土地供應,另外是大量的租賃住房的用地入市,導致土地購置面積有較快的增速。另一方面,由於2016年房地産市場的熱度帶動大量城市去庫存的效果比較顯著,區域化的速度比較快,城市開發商有強烈的補倉意願,土拍限價也導致房企拿地成本的降低,部分資金充裕的企業有一個拿地的意願。

房屋新開工面積的增速比去年稍微低一點。房屋新開工面積的不斷下滑反映了開發商的開工動力不足,主要原因是由於調控政策的升級。

房屋竣工面積增速也是由正轉負。同時住宅竣工面積累計同比增速是影響竣工面積的主要原因,説明限價的政策對於住宅的影響較大,導致了開發商拉長了施工的週期,延緩項目的竣工。

房地産銷售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米,增速7.7%,比2016年減少14.8個百分點。同時2017年商品房待售面積有較大下降,比2016年減少1億平方米左右,這也是去庫存最快的一點。

商品房銷售價格較2016年有明顯回落,增幅比2016年明顯減少了4.5個百分點,同時住宅銷售價格增幅比2016年減少了5.6個百分點,説明房地産宏觀調控政策取得了明顯成效。

房地産開發資金的來源也有變化,到位資金中自籌資金的比例的下降説明居民住房信貸杠桿率有所增加,金融風險加大。

(原題為《社科院:未來房産市場可能出現成本推動型房價上漲》)

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