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海南限購 杭州限酒 富力的夢想變奏曲

發佈時間:2018/05/07 09:19 | 來源 :中國網地産 | 作者: 陶婷

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4月20日,富力地産公告,海南富力與海航地産集團就于項目用地上開發建設的土地使用權及在建工程合作事宜達成一致意見並訂立框架協議,合作價款約為人民幣57億元。


富力剛剛公告完,4月22日與24日,海南省就分別發佈《關於進一步穩定房地産市場的通知》以及限購補充細則,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。


其中就包含富力的業務範疇如産權式酒店客房、酒店式公寓、高檔公寓、普通住宅等。對於花大手筆在海南操作項目的富力來説,這個春天有些殘酷。剛剛拿出一份讓世人看起來無懈可擊的年報,並且業績也略有起色,海南限購給了在海南大動作不斷的富力當頭一棒。


周星馳説,如果連夢想都沒有,那跟鹹魚有什麼分別?也有一句俗話稱,不想當將軍的士兵不是好兵。其實富力一直有夢,以至於2017年業績稍有起色,富力李思廉便許下2018年衝擊1300億的夢想。


這些年,富力也用實際行動踐行著周星馳這句經典臺詞。五次IPO,屢敗屢戰;收購萬達酒店,企圖成為全球最大豪華酒店的業主,卻過多持有重資産,進退兩難;尋找其他利潤增長點,但限購令、限酒令等阻斷了去路。


那些年富力風光與偉大的瞬間,或許令張力與李思廉至今有點惶惑,就只是略微停頓了一下,怎就生生錯過了中國房地産黃金十年啊。


搖擺不定的富力


昔日的“華南五虎”之恒大、碧桂園早就一騎絕塵,而被外界戲謔為“華南瘦虎”的富力,發展仍然停滯不前。


“富力從領先到‘落伍’,與自身的發展戰略有很大關係,沒有追求速度與規模的‘野心’,或者説缺少擴張的能力,是富力慢下來,落伍了的主觀原因”, 中國豪宅研究院院長朱曉紅認為。


除此之外,“富力最大的問題就是戰略不清晰”,億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東指出。


時間回溯至2002年,以舊廠改造起家的富力進軍北京,一舉攬下東三環內堪稱“32億地標王”的北京富力城,富力地産全國化佈局之路起航。2006年,富力年報顯示,全年營業額更是高達101.87億元,相比2005年的67.82億元,年增長高達49%,其中,毛利潤和經營凈利潤分別暴漲110%和135%。


彼時的富力勢頭兇猛,一路高歌,一躍成為華南五虎之首,當年的恒大還處在墊底地位。意氣風發的李思廉在當年的業績發佈會上宣佈:“2007年將加大發展旗下投資物業,其收入比重預計可能大幅提升至近25%,並力主在未來5年內建立一個投資物業組合。”


從2007年開始,在別的企業喊出百億目標之時,“富力就在商業地産沉澱了大量資金,資金高達80億”,某業內人士稱。2008年,富力商業地産和住宅地産開發速度比例高達1:1。加上上市之初的大肆圈地和商業佔比過高,富力地産陷入了不斷燒錢的怪圈,凈負債率也從剛上市的20%出頭大幅攀升。


金融危機席捲而來,打得富力措手不及,這一年富力因自持物業過多,資金鏈緊繃,錯過了中國房地産發展的最佳時機。


直至2009年,富力地産才抓住金融危機過後的地産業勃發機會,加快項目推出、減少購地支出、放緩商業地産發展,並重組了90億元的債務。在度過商業地産對資金的拖累以及厘清商業地産與住宅地産的比例之後,富力地産的資金壓力得到一定緩解。


2013年底,富力地産擁有現金243.4億元,借款總額為人民幣 614.5億元,其中2014年需要償還的借款只有一項,為2011年4月發行2014年到期的離岸7.00%優先票據人民幣26.12億元。 


儘管資金壓力得到一定緩解,但富力負債率還處於高位。據數據顯示,2015年,富力地産總營收442億,凈資産1837億,總負債1345億,負債率73.21%,凈負債與權益比率124.3%;2016年,富力地産總營收537億,總資産2264億,總負債1795億,負債率79.28%,凈負債與權益比率159.9%。


實際上,自2008年以來,富力地産回A之路上頻頻受挫,五次衝擊,屢敗屢戰,屢戰屢敗。業內人士表示,但最根本的原因還是陷入商業地産的泥潭,導致高負債率而無法通過相關部門的審查。


這一切早有定數,“對企業來説,戰略不清晰就導致自己做什麼做多少做多大都不清楚,基本的定位和基本的組織架構也沒有,企業要找到企業的定位,要有堅定的目標定位。戰略思想保持高度統一,公司才能有比較清晰的戰略”,張化東認為。


廣州至道執行董事、總策劃師雲亮認為,房地産早已今非昔比,不再只是光拿地就行,而是需要有戰略性思維。建立自己的融資體系、靈活授權的市場機制,形成一個不是管理驅動而是終端驅動,這是企業往前走下去的動力。


實際上,不管外界政策變幻如何,恒大、碧桂園採取高週轉、玩轉金融等模式,以住宅市場為主深耕苦幹。而這些年的狼狽顯然並沒有給富力深刻的教訓。2017年,富力又一次搖擺不定了,業績稍有起色的富力以189.55億元收購了萬達酒店的70間酒店及一幢辦公樓,使得原本大幅度減持30%的商業地産一下又回到了解放前。


接近富力的知情人士透露,覺得太便宜了,富力就買了萬達的酒店。“貪便宜”的富力又開啟了商業地産“大躍進”的戰略步伐,“地産企業在酒店這塊沒有成功的先例,富力希望在這個産業做領頭羊,做大做強品牌”,嚴躍進説。富力想成為全球最大的豪華酒店業主。


重資産負重前行


只是這全球最大的豪華酒店業主不好當。據上述知情人士透露,除了便宜,酒店這類物業是金融工具,能作為抵押貸的資産以及酒店能帶來現金流也是富力收購萬達酒店的原因。


然而,“從實際情況來講,酒店業經營跟傳統住宅業不一樣,帶有一定週期性的,銷售業績、酒店出租等受週期性影響,恐達不到預期的現金流”,嚴躍進説。


如果説富力此前商業地産體量較小,那麼增加的70間萬達酒店不可謂不小。據相關數據顯示,在完成萬達酒店的收購之後,截止2018年1月,富力地産擁有以君悅、希爾頓、假日、凱悅、麗思卡爾頓、喜來登、索菲特、萬達嘉華、萬達文華及威斯汀等品牌經營的88間已完工的豪華酒店,其中包含26,365間客房。此外,富力集團還擁有17間在建及籌建中的酒店。


雖然富力酒店收入逐年上升,但因入住率低,2014年至2016年毛利率呈下降趨勢,分別為29.41%、26.90%和19.79%。據近6年年報數據顯示,2012年到2017年分別為虧損1.75億、2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。


上述知情人士還透露,富力酒店成本能耗相當嚴重,並且餐飲方面基本不掙錢,相當於白送。


實際上,由於國人生活方式的改變,尤其是旅行方式的改變,致使重資産模式日薄西山。“人們對酒店的選擇更多關注酒店自身的配套和性價比。如環境、服務、價格等,而傳統式酒店基本是奢侈豪華型的,這並不是廣大消費者的主力需求”,商業不動産研究院院長魯炳全認為。


根據國家旅遊局發佈的《2016年度全國星級飯店公報》,近5年來全國星級酒店的營業收入額一直在下滑。以2016年為例,2016年全國星級酒店營業收入總額為2027.26億元,較2015年下跌3.77%,固定資産原值較2015年下跌5.25%。其中,五星級酒店下跌0.4%,四星級酒店下跌2.28%、三星級酒店下跌7.31%、二星級下跌21.57%、一星級下跌50.95%。除此之外,每間可供出租客房收入和每間客房平攤營業收入也在下降。


“所有涉及到酒店板塊,它都處在瓶頸期,不能夠很快轉型,但又難以脫離資産回報的需求,酒店的回報實際上很難去覆蓋他的投入,這就會成為一個負擔”,魯炳全指出。

更何況富力還不停的“買買買”,陷入了惡性迴圈之中。


而為緩解資金壓力,富力通過各種渠道進行借款,常規的融資方式富力早已運作嫺熟。融資來源包括:銀行貸款、離岸美元有限票據、境內債券、信託貸款及其他。


據相關數據顯示,在2017年,富力地産透過發行美元計價優先票據、銀團融資貸款及商業貸款,融資合共20.3億美元,加權平均成本為每年5.58%;為了滿足未來資金的需求,集團也取得了人民幣1,211億元的尚未動用銀行授信額度。截止2018年4月份,富力已累計融資64億元。


房地産投資信託即REITS和資産證券化也是富力重資産選擇下,增加資産流動性的新方向。2017年7月18日,住建部、證監會等9部委發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,通知明確指出,鼓勵地方政府出臺優惠政策,積極支援並推動發展房地産投資信託基金(REITs)。


對富力來説,REITs或許開拓了一條新的融資渠道。除了REITs,房地産資産證券化也是富力重資産選擇下盤活現金流的途徑之一。以酒店作為抵押,借助酒店未來的租金收入作為主要償債本息來源的資産證券産品,無疑也是盤活酒店資産,改善財務狀況,降低綜合融資成本的一條路。


然而,REITs真正規範走向臺面尚有一段時日,是否適用於商業地産政策並未明朗化、對資産證券化而言,是否有企業願意投資這副大攤子、重資産逐漸式微背景下酒店未來出租率多少、酒店成本能耗控制以及餐飲實現盈虧平衡等等,如何干掉擋在酒店面前的多只“攔路虎”,對富力來説,是一個嚴峻而現實的問題。


並且,多重融資工具並用之下,富力地産的融資成本也隨之上升,2017年年報顯示,富力凈負債率依舊高達159%,而2017年前三季度高達205.02%,而未來若找不到其他利潤增長點來支撐,凈負債率或又創歷史新高。


融資到期也是需要償還,飲鴆止渴式的自救法顯然解不了富力的套,“前期盲目追求高利潤,産品規劃未規劃好,沒有專業化的前期準備,類似企業只能讓他自己慢慢消化了,可能需要揮刀斷臂”,魯炳全認為。


張化東卻認為,儘管土地很值錢,房子也很值錢,酒店實際上變成了虧損性的資産,但運營虧損是很明顯的,這種大規模交易,買家很難尋找,出售的話至少得有利潤。


魯炳全亦承認,一旦揮刀斷臂,就會影響企業市場表現和財務報表,甚至品牌認知度。這也就意味著,若揮刀斷臂,那IPO之路就更會漫漫其修遠了。


其他利潤點能否支撐?


“只能通過市場化手段,通過其他利潤來平衡,或者慢慢轉移”,魯炳全指出。“成長性最快的還是住宅産業,如果沒有足夠的住宅産業作為支撐,富力整個經營必然面臨壓力”,嚴躍進認為。


然而,這個春天對尋求突破的富力來説,有點殘酷。4月20日,富力地産公告,海南富力與海航地産集團就于項目用地上開發建設的土地使用權及在建工程合作事宜達成一致意見並訂立框架協議,合作價款約為人民幣57億元。土地用途為城鎮住宅及商服用地。


富力剛剛公告完,4月22日與24日,海南省就分別發佈《關於進一步穩定房地産市場的通知》以及限購補充細則,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。海南全域限購,專家分析認為,非本省戶籍人員購房資格被凍結,重倉佈局海南的開發商將受到重創。


實際上,富力在海南開發的項目多為千畝大盤,紅樹灣項目單個樓盤佔地面積即超過500萬平方米,海南是富力的“大糧倉”。據相關數據顯示,截止2017年年底,富力在海南已有富力灣、富力紅樹灣、富力月亮灣、富力悅海灣、紅旗鎮項目、富力閱山湖、富力海洋歡樂世界等多個項目及酒店。


海南區域近年來為富力貢獻了不少現金流。根據富力年報,2016年,富力銷售額為609億元,其中海南公司為41.28億元,佔比6.78%;2017年,富力銷售額為819億元,其中海南公司為49.19億元,佔比6%。


雪上加霜的是繼杭州限購搖號政策頒布之後,杭州“限酒令”的再次啟動。杭州市規劃局發佈相關文件,要求市國土資源局對市區(十城區)範圍內擬出讓的商業商務用地,已核發規劃條件的,增加類住宅的限制要求。文件明確規定,將在後續土地出讓合同中增加一條:“不得建設公寓類辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,最小産權分割單元不小于300平方米。”


這也就從源頭上杜絕了一切打擦邊球的可能性。而在2017年12月18日,富力地産剛以68.5億元競得杭州余杭區44號地塊,土地建面約48萬平方米,樓面價14157.83元/平方米。除此之外,富力在杭州還擁有新線公園、富力十號、天貿廣場、西溪悅墅等項目。


“海南、杭州或許只是個案,但在國家從嚴調控的政策之下,全國各地熱門城市的房地産形勢大同小異,樓市處在低谷期”,一位不願具名的業內人士表示。更何況張力曾在公開場合表示,因毫無盈利點可言,不會涉足政府所倡導的租賃住宅産業等。這也意味著,對富力來説,未來新的增長點在哪,盈利能力幾何,前途還尚未可知。


值得注意的是,還是在去庫存的背景,降價促銷的手段之下,最新數據顯示,今年前4個月,富力累計銷售額329.9億,僅實現年度1300億目標的25.38%。


“類似企業應該放下身段開創特色小鎮,投身大健康産業,從窄化的房企變化為生活開發商;培育共用意識,聯橫合縱”,朱曉紅如是説


(責任編輯:陶婷)
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