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銳見財報 | 佳兆業:大灣區“親兒子”迎來“復盤”後首個償債高峰

發佈時間:2018/04/23 10:13 | 來源 :中國網地産 | 作者: 佩奇

房地産行業來看,廣東,是一個神奇的地方。行業的TOP3,均發家於此。且在碧桂園和恒大2017年的區域銷售額分佈中,廣東省分別為兩家企業貢獻了30%和11%的銷售額,均為兩家企業裏業績貢獻佔比最高的區域。


這其中,近幾年火熱起來的粵港澳大灣區功不可沒。這在其他廣東起家的房企裏體現更是明顯,這些企業有相當一部分在大灣區的土地儲備與貨值,都能佔據到公司整體的三分一甚至二分一。


佳兆業就是其中的一家典型。


喜:過半身家歸屬大灣區


2017年全年,佳兆業實現累計合約銷售額約人民幣447.14億元,同比上升49.8%,順利突破440億元的年度業績目標,創下集團合約銷售的歷史新高。這其中,來自於粵港澳大灣區的合約銷售佔到了集團整體合約銷售的56%。


2017年年內,在佳兆業新增的314萬平米建築面積的土地儲備中,位於大灣區內的權益建築面積達197萬平米,佔佳兆業整體新增土地儲備權益建築面積約63%。截止2017年底,佳兆業集團擁有的總土地儲備合計約2240萬平米,其中粵港澳大灣區土地儲備佔比達到58%。從貨值來看,佳兆業目前在整個大灣區擁有的土地貨值已超3000億元,其中深圳佔比超過50%,廣州、惠州各佔20%。


此外,年內,佳兆業還在原先擁有深圳、廣州、珠海及上海城市更新項目儲備的基礎上,拓展惠州、中山、佛山及東莞的舊改市場——截止2017年底,佳兆業在大灣區擁有的舊改項目儲備佔地面積約2390萬平米,其中深圳890萬平米、廣州576萬平米、中山610萬平米、惠州270萬平米。


佳兆業集團行政總裁兼執行董事麥帆在2017年全年業績發佈會上表示,按照容積率、貢獻率等粗略估計,佳兆業自有儲備的舊改建築面積約為5000萬平米,粗略估計約可達到1.5萬億貨值。而每年佳兆業在大灣區消化的舊改項目佔地面積約80-100萬平米,按容積率5計算的話,大概為400-500萬平米建築面積。


可以説,佳兆業現在與將來的“命脈”,都是大灣區給的。2018年,有大灣區撐腰的佳兆業,打算繼續滾動規模——佳兆業管理層透露,2018年佳兆業的可售資源約840萬平米,貨值約1270億元,為此,佳兆業將2018年的銷售目標定為人民幣700億元,較2017年將有56%的增長。


悲:現金流不及年內應還借款


但大灣區,也曾是佳兆業禍起蕭墻的蕭墻。


2014年10月,因原深圳市常委、政法委書記蔣ZY因涉嫌大運會工程腐敗、與地産商權錢交易落馬,後傳聞佳兆業主席兼執行董事郭英成捲入此案,並接受調查。2014年11月,深圳市規劃和國土委網站一手房源備案情況顯示:佳兆業深圳田城市廣場等4個項目超過2000套房源為“管理局鎖定”。


佳兆業由此開始了3年的沉浮。


這3年間,佳兆業經歷了停牌、出售項目、債務違約、高管離職、項目停工、資産凍結、引援融創、重組規劃等一系列瀕臨破産的危機,終於在2017年3月公佈多年財報,實現復牌,重歸行業。


但從重傷到痊癒,需要的日子終不是一星半點,佳兆業的盈利狀況與債務狀況,至今仍未完全撇盡烏雲。

銳見財報 | 佳兆業:大灣區“親兒子”迎來“復盤”後首個償債高峰-中國網地産

從利潤表上看,佳兆業在2014年-2016年期間的毛利、凈利與2013年相比,都呈現出了明顯的下跌,凈利潤值更是連續處於負數3年,整個企業基本處於虧損運營狀態,其中2016年的核心凈利潤為虧損42個億元。一直到2017年年報,這幾個數值才算正向回歸,實現核心凈利潤24億元,企業運作扭虧為盈。包括每股收益,也從2016年的每股基本虧損人民幣11.9分轉為每股基本盈利人民幣60.2分。


但2017年,佳兆業也仍有不少虧損。其中包括由於公司股價上升所導致可換股債券金融衍生工具部分公平值變動所帶來的虧損約9.69億元、分階段收購佳兆業健康集團控股有限公司虧損1.46億元,以及違約賠償2.54億元、撇減持作銷售的已落成物業及發展中物業約人民幣2.62億元、撇銷應收貿易賬款及其他應收款項約人民幣1.41億元及其他虧損約人民幣1580萬元(這四部分虧損在收回其他應收款項壞賬約人民幣4.5億元及政府補貼收入約人民幣8960萬元後,虧損凈額約1.23億元)。


對佳兆業來説,這些虧損都還不足以讓管理層寢食難安,最令其擔憂的,是還債壓力。從佳兆業近5年的現金流與短期應還數額來看,2014年和2015年間,這二者失衡到了極致。在2014年底以後,為了自救,佳兆業也以高息大舉借債——2014年的總借款同比2013年增長了196%,而從時間來看,2018年,正是佳兆業的一個還債高峰。今年裏,佳兆業需償還的借款有222億元,而目前佳兆業的現金及銀行存款(現金及銀行結余+受限制現金+短期銀行存款)也不過212億元。

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在行業之前的週期裏,高利潤、高週轉的現金流,讓企業對於融資、負債的概念並不深刻,但隨著融資環境、行業形勢的變化,企業對於現金流與債務結構的重視度也在不斷提高。以去年規模擴張較快、資金需求量較大的企業為例,如融創中國,其去年末現金結余967億,一年內的流動負債是787億;陽光城2017年期末手握364億現金,一年內到期短債為311億元。再如去年和佳兆業銷售規模相當的榮盛發展,其2017年年報顯示年末其擁有的現金及現金等價物為225億元,同時一年內到期的非流動負債為111億元。可見,現金流覆蓋短債已經成為企業健康運營的一個關鍵要素。

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而剛剛“扭虧為盈”的佳兆業,顯然背負著比其他同行更大的壓力,雖然2017年的現金流同比已明顯充裕,但從現金短債比來看,債務償還問題也同樣緊迫。況且今年裏按照郭英成的想法,佳兆業還要在科技、文旅、大健康、特色小鎮等多個業務板塊有所投資、建樹,則其需要花費更多的資金進行投資。

説到底,今年裏,大灣區能給佳兆業帶來多少利潤,其中又能達到多少回款及時為集團輸血,這些都將成為決定佳兆業2018年能否安然喘息的“命源”。

(責任編輯:陳伊穎)
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